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严监管背景下房地产企业融资方式综合应用分析

2019-05-18  songsgt
    在宏观调控和金融监管日趋严格的背景下,除资产证券化融资方式外,房地产企业传统的融资渠道均受到了一定影响,整体资金压力开始逐步显现。为此,企业可根据项目情况、公司信誉及承受风险能力,采用单一或多种结合的方式,解决融资难题。
    三类融资方式
    按融资是否影响企业的权益,可分为债务性融资、权益性融资、混合性融资三类。不同方式对开发企业资质要求不同。
    目前,债务性融资主要包括:银行融资、保险资金非标投资、发行债券、资产证券化。股权性融资主要包括:永续中票、IPO或增发。混合性融资主要包括产业投资基金和信托资金等。
    中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业项目》后,通过明股实债方式受让房地产开发企业股权,被暂停备案。目前鼓励的股权投资方向,是操作性最强的;可转债、债转股类,也有一定空间;股权+债权形式,要符合资本弱化条件。对于城市更新/旧城改造及棚户改造项目,属于政策鼓励的方向。募资要求提高:中基协要求做全封闭或强调募资能力的基础上允许临时开放申购,个别要求募资达20%以上时才能申请备案。信托机构对房地产企业融资已开始重点关注业务合规性,采取少而精的态度。
    融资方式的综合应用
    在实际融资过程中,房地产开发企业会根据项目情况、公司信誉及承受风险能力,通过比较各种融资方式优缺点,采用单一或多种结合的方式,完成项目开发建设、运营的融资。下面通过企业A案例来说明。
    如A公司为房地产开发企业,是某大型控股集团的二级企业,2017年末总资产400亿元,其经营性固定资产130亿元,所有者权益为120亿元,业务涵盖境内外。境内业务以房地产开发、健康产业建设运营、会展酒店运营、物业管理为主;境外业务以物流地产建设运营为主,在香港联交所上市。
    在实际融资工作中,A公司充分考虑融资环境,并结合公司自身的财务情况和不同项目的资金需求情况,综合运用经营性资产盘活变现、表内外银行贷款、境内外发行债券等不同融资方式相结合,为项目开发建设、运营提供资金。
    第一种:银行表内表外融资相结合。
    A公司所属全资酒店会展经营单位C拥有经营性固定资产。另一家房地产公司D需要筹措项目开发资金,采用将C公司资产抵押方式取得60亿元十年期经营性物业贷款,将贷款资金偿还A公司。
    该资金投入D公司作为项目开发自有资金。D公司将项目形成资产及收益权暂时转让给建设银行。建行作为理财计划受托人募集理财资金总额度35亿元,将于2020年12月31日之前偿还,执行固定6%的回购溢价率,表外资金用于置换A公司投入资金。随后,D公司向北京农商行和工商银行组成的银团募集银行表内资金35亿元,5年期,基准利率。A公司根据经营性物业贷款、开发项目银行表内外融资的政策要求,通过合理安排,成功为该项目获取约130亿元的银行资金,保障了项目的顺利实施。
    第二种:境内外发债相结合。
    A公司根据自身的财务状况,比较境内债券品种的特点,以偿还经营性物业贷款名义,选择发行永续中票为项目融资。永续中票较普通债权具有计入权益、降低公司资产负债率的特点。发行永续中票前,该公司聘请了中介机构评级,获取了AA+级别。
    A公司通过某承销商注册了余额低于最近一期经审计净资产40%的永续中票30亿元额度,根据资金诉求分期发行,既为项目提供了融资,又降低了资产负债率。
    在降低资产负债率的基础上,A公司的上级单位被选为发改委外债额度的试点单位,子公司对外发行债券无需再向发改委直接办理备案登记手续,而是子公司向母公司申请使用每年由国家发改委授予的综合总额度。2018年度国家发改委授予母公司40亿美元外债额度,其境外E公司2018年11月发行了3亿美元债,成功支持项目建设。
    第三种:房地产产业投资基金。
    A公司通过某产业投资基金募集资金8.005亿元,投向下属F房地产项目公司,于2018年7月在中国证券投资基金业协会取得备案,期限两年,到期股权部分通过减资形式退出,债权部分年利率11%,半年度付息,基金每年按实缴规模的0.5%向基金管理人支付管理费。该基金由北京某基金管理公司作为GP并担任基金管理人,出资50万元,其他四方作为LP,共出资8.005亿元。该基金于2018年8月将8.005亿元以股+债的形式(股债比为4:1)投资到项目公司,项目公司原有股东将其持有的股权质押给基金。项目公司将该资金用于某地某项目开发。目前,该项目已进入预售阶段,去化率较高。2019年2月,该基金已收到债权部分的利息,并将该收益支付给相应投资人。
    第四种:房地产企业资产证券化。
    A公司下属境外E公司需要清偿既有债务4.62亿元。经过与某证券多次就E公司旗下物流产业园项目CMBS融资方案进行沟通论证,某证券认为E公司借助资产证券化开展直接融资是切实可行的。
    E公司旗下3个物流园出租率均已达到90%以上,目标资产现金流为目标物业租金收入、物业管理费收入及其他收入。目标物业预估值为8.39亿元,融资总规模4.62亿元。综合成本约6.8%。某证券设立信托计划。信托计划向E公司发放信托贷款,E公司以收到的信托贷款清偿全部既有债务,解除目标资产的抵押;E公司以其持有的目标资产对信托贷款提供抵押担保,以目标资产未来物业收入对信托贷款提供质押担保;公司以物业经营净现金流偿还信托贷款本息。
    增信措施为:差额支付承诺人为优先级资产支持证券的本息兑付提供差额不足;担保公司作为差额支付担保人为差额支付承诺人的差额支付义务提供无条件的、独立的、不可撤销的连带责任保证;担保公司对流动性支持机构的流动性支持义务提供不可撤销的连带责任保证;项目公司以目标资产所在土地、房产抵押给信托公司。
    该项目需在上海证券交易所备案。
    第五种:融合信托和保险盘活资产。
    信托和保险资金融资,作为上述几种融资方式的补充,也会成为A公司考虑的融资方式。尤其是保险资金,是市场上较为优质的中长期融资渠道。A公司需以信托作为通道,利用保险资金投资商业地产项目。
    在实际操作中,A公司的子公司C持有经营性资产,欠股东借款和其他企业工程款项。具体方案为:将经营性资产130亿元作为标的,扣除金融机构借款和项目公司资本金后余额50亿元额度授予C公司,实际提款额度30亿元,期限10年,年化利率7.5%,由A公司提供不可撤销的连带保证,保险资金以信托为通道,通过银保监局备案,获取资金,用于偿还股东借款和其他企业工程款项。
    当前,传统融资方式需继续加强,新型融资路径要及时打通。
    拓宽融资渠道也很重要,要大力发展境内资本市场融资,同时深化金融机构合作,及时掌握金融机构业务方向、业务规模等重要动态,调整策略。只要找到适合的发展路径,就能获得“新生”。
    (作者单位:北京北控置业集团有限公司)

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