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设立建设工程价款优先受偿权的目的是为了解决建筑市场长期存在的“讨债”、“付款”难问题。若发包人逾期不支付工程款，承包人有权就该工程折价或拍卖，就折价款或拍卖款获得补偿，且该补偿权优先于工程项目上设定的抵押权及其他一般债权。 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条是建设工程价款优先受偿权的法律基础： “发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协商将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 一、行使权利主体 1、与发包人订立建设工程施工合同的承包人； 2、装饰装修工程的承包人； 3、债权受让人。若承包人将建设工程合同的债权转让，建设工程价款优先受偿权一并转让予第三人。 注：现行法律及司法解释并未赋予实际施工人享有建设工程价款优先受偿的权利。但最高人民法院【（2013）民申字第283号】民事裁定书认为：实际施工人有权对该项目地上建筑物拍卖所得的价款主张优先受偿权。 二、权利行使应同时具备的条件 1、发包人应付未付工程价款； 2、建设工程质量合格； 3、建设工程的性质可以折价或拍卖。 三、获得优先补偿的范围 1、承包人承包工程范围内的已合格工程的建设工程价款。 建设工程价款范围依照国务院有关行政主管部门的规定确定。 装饰装修承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。 2、发包人逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金不在优先受偿范围内。 3、应扣除土地使用权拍卖款。因工程项目拍卖时，是连同土地一起拍卖的，承包人仅对建设工程享有优先受偿权，对于土地使用权拍卖款并无相应权利。 4、承包人垫资款是否可获优先受偿？若承包人垫资款已物化成为已完工程组成部分，该部分应当在优先受偿范围。 四、权利的放弃或限制 1、发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权的，原则上，该约定有效。 建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。作为民事财产权利，权利人当然可以自由选择是否行使，当然也应当允许其通过约定放弃。 2、但若该放弃或限制约定损害建筑工人利益的，在损害范围内，该约定无效。 建设工程优先权制度的设计目的在于优先保障民工等劳动者生存利益，最终维护社会稳定、维护劳动者权益。若发包人与承包人不能通过其它措施保障劳动者生存利益，其约定已侵害了第三者合法权益，应当予以否定。 3、该权利非绝对优先，优先权不得对抗以下权利人的权利：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此规定体现了消费者的生存利益优于承包人的经营利益。 五、权利实现路径 1、协议工程折价；发包人与承包人签订协议，就该工程折价抵顶工程价款。 2、权利主体申请法院将该工程依法拍卖。 六、权利行使期间 1、六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。 若承包人未在六个月内行使权利的，该优先受偿权不再受法律保护。 建设工程价款优先受偿权期限属于除斥期间，不能适用诉讼时效有关中止、中断或延长的规定。 之所以要对承包人行使优先受偿权的期间进行规定，目的是促使承包人在法定期限内积极行使权利，防止其怠于行使权利导致市场交易秩序的混乱和不定，从而保护并衡平发包人与承包人及其他利害关系人的利益。 2、何为权利 “行使”？ 1）积极主张。一些法院判决认为，该项权利因承包人建设该工程的行为而成立，不需要经法院确认即享有。当事人只需要向发包人积极主张优先权即可被认为“在法定期限内行使了权利”； 2）诉讼主张。一些法院判决却认为“承包人需在法定期限内通过诉讼的方式予以主张工程款优先受偿权”。 综合分析，为保障承包人权益，在六个月期间内变更建设工程所有权或诉讼是较为稳妥之方式。 - END - |
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