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二手房买卖合同纠纷案件数量呈逐年上升趋势，且多数案件涉及户口迁移问题，特别是“学区房”户口迁移，出现部分卖房人不配合迁出或无法迁出，或户口登记涉及案外人的情形，导致买卖双方纠纷产生。 案例 2015年1月，赵某、郑某与傅某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定购买傅某名下的房屋，如因出卖人原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。后双方依约完成了主要合同义务。但傅某未依约迁出户口。赵某、郑某将傅某诉至法院，要求傅某支付违约金。——【案号：(2016)京02民终7348号】 一审法院认为：傅某负有将与本房相关的户口迁出的义务，其已构成违约，应承担违约责任。但双方约定的逾期迁移户口违约金确系较高，判决傅某向赵某、郑某支付违约金人民币3万元。 二审法院认为：维持一审法院判决。 评析 一、出卖人未依约迁移户口应承担违约责任 《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 在房屋买卖交易中，权属转移和房款交付是合同的主要义务，户口迁移是为完全实现主要义务的附随义务。对该附随义务，义务人应遵循诚信原则积极履行。 本案中，傅某迟延履行户口迁移义务，违反了买卖双方的约定，应承担违约责任。 二、买受人是否可要求法院判令出卖人继续履行合同，迁出户口 在现行中国法律体系下，户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，属于行政管理范围，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。 三、违约金3万元的判决依据 在我国，违约金适用填平原则，补偿性违约金为一般原则，惩罚性违约金的适用具有特殊性。依据《合同法解释（二）》之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 法院认为，所购房屋处留有他人户口，不必然影响买受人家庭落户，已完成产权转移登记的买受人有条件依据产权证在公安机关办理落户手续。且买受人无法证明实际损失的发生。最终法院根据傅某过错程度、购房款数额、赵某、郑某未提供证据以证明其损失等因素，判令傅某承担3万元违约金责任。 建议 1、合同明确约定原房主迁移户口的时间及违约责任。一旦出现原房主延期履行或者不履行的情况，买房人起诉索赔也有依据，而不必另行寻找损失证明。 2、若涉案房屋是“学区房”，买房人应依据相应学校的入学政策，在合同中明确约定房屋对应的学籍指标归买房人使用。若因原房主原因导致买方人目的落空，买房人有权解除合同。 3、预留一部分尾款先不支付，在合同中明确约定“尾款待出售方将户口迁出后付清”之类的条款，以此敦促原房主严格按照合同履行。 4、在交易的各个环节，买卖双方都应当注意保留相关文件及证据，比如房屋买卖合同、房款转账记录、短信微信聊天记录等。尤其要注意搜集因对方违约给己方造成损失的证据，以此作为主张权利的基础。 - END - |
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