|
房屋调控政策实施后，被限购的人群想到了通过借名买房来规避相关政策的办法。但借名买房，房屋到底是谁的？本文试图对近几年的司法实践做一总结，梳理法官审理该类型案件的思路。 2000年9月5日，吴**与北京中海信房地产开发有限公司签订了《北京市内销商品房预售契约》。主要内容为：吴**自愿购买北京市西城区***公寓1A、 1B房屋，总价款为7,704,360元。 2007年3月28日，北京市西城区房屋管理局向吴**颁发了京房权证西私字第11****号房屋产权证。 2007年6月，郑**起诉至法院，要求确认其对以上房屋享有所有权。 法院认定：吴**对诉争房屋享有的法律上的所有权，郑**享有事实上的所有权。现因吴**拒绝承认郑**对诉争房屋享有权利，郑**依据协议书请求确认恢复其对该诉争房屋享有法律上的所有权，符合法律规定，可以认定郑*是该房屋的真正购买人，是该房屋的实际所有权人。 本案是典型的“借名买房”案件 。在此类型案件中，涉及两个法律关系，一是出名人（房屋登记人）与房屋出卖人之间形成的房屋买卖法律关系，二是出名人（房屋登记人）与借名人之间形成的委托购房法律关系。 实践中，对以上两个法律关系的效力存有很大的分歧： 第一种意见认为“房屋买卖法律关系和委托购房法律关系均无效”。因两种法律关系设立的背后目的非法，所以均无效。 第二种意见认为“房屋买卖法律关系有效，委托购房法律关系无效”。若房屋出卖人并不知购房行为背后的非法目的，不存在恶意串通，应保护房屋出卖人权益，房屋买卖法律关系有效。但因委托购房法律关系存有不法目的，违反了法律规定，应属无效。被借名人取得房产，但应归还借名人的房屋出资款。 第三种意见认为“房屋买卖法律关系和委托购房法律关系均应有效”。只要委托购房是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应依约履行义务，行使权利。在借名人提供充分证据证明其具有实际产权和使用权的前提下，就可认定其是房屋实际所有权人。 作者同意第三种意见。理由如下： 1、委托购房是一种民事法律行为。依据《民法总则》第143条，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗、意思表示真实、行为人具有相应的民事行为能力的民事法律行为即为有效。 2、一般说来，同一物上的法律物权与事实物权应当是一致的，但在现实中发生分离的也并不少见。 房屋产权证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。依据物权法之规定，登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设，而在当事人之间，登记名义人尚不能仅主张登记之公信力以否认真实权利的存在，倘若登记原因存在瑕疵，在第三人未取得不动产权利前，真正权利人仍得对登记名义人主张其真正权利之存在。换言之，在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实。只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，应当依据“事实物权人的真实权利优先保护”的原则，保护该事实物权人的真实权利。 3、有法律依据。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十五条：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。 北京高院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发［2014］489号）第十条：借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。 经济适用房买卖过程中的“借名买房”，也不应轻易否认“借名”效力。依据现行法律法规规定，在一定条件下经济适用房允许出售转让。 《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（2011年12月13日）第9条规定：“因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。”。 由此可见，北京高院就限购房的借名买房案件处理原则是：登记人为所有权人，若借名人虽然在签订借名买房协议当时不满足购房资格，但截止至案件审理阶段已经符合了购房资格，也可以请求法院判决登记人为其办理过户登记。 但需注意的是，法院对此类案件案由规定并不一致。 有些法院将此类案件案由归类为“物权纠纷”——确认原告的房屋所有权，而另一些法院归类为“合同纠纷”——要求被告办理房屋过户手续。 占俊华、虞秀斌诉占剑所有权确认纠纷案【2016）沪0115民初45811号】 北京市高级人民法院吴重凡与郑磊所有权确认纠纷上诉案【(2008)高民终字第862号】 北京市高级人民法院田小军与姚宏伟财产权属纠纷案【（2007）高民提字第529号】 上海市浦东新区人民法院高志雄诉赵群英等财产权属纠纷案【(2004)浦民一(民）初字第8422号】 |
|
|
