广西工业用地退城进园系列⑥|“公司增资” “公司分立” “股权转让”的实操方案

方案五：“增资+分立+股权转让” 

（一） 方案概述

房地产公司向甲公司增资4亿元，随后甲公司将该笔资金用于新厂建设。期间可办理旧地块的土地变性及相关的规划建设，分期分批逐步开展房地产开发。

待新厂房建设完毕后，甲公司进行公司存续分立，分立后甲公司原始股东进行股权转让退出新设分立乙公司。

（二） 操作步骤

1.房地产公司向甲公司增资4亿元，甲公司股东由A股东+B股东变为：房地产公司+A股东+B股东，但约定甲公司控制权仍属于A股东；

2.甲公司将增资资金用于新厂房建设；

3.旧地块办理土地变性，并进行房地产项目建设规划报建等手续；

4.逐步搬迁期间，可就旧地块房地产项目部分区域分期分期进行房地产开发建设；

5.新厂房建设完毕后，甲公司进行存续分立为甲公司及乙公司，将该土地资产分割至乙公司名下；

6.A股东及B股东股东将其持有的乙公司股份转让至第三方公司，退出乙公司。

（三） 财税成本（★★★★☆）

本方案的财税成本较低。

1.增资环节。现金增资环节无相关税收。

2.土地变性环节。土地变性需补交土地出让金，以该土地出让金为计税依据缴纳契税。该缴纳的契税计入土地成本。

由于是增资后再进行土地变性，所以补交土地出让金是新的增资后的公司承担，即这部分成本可以由房地产公司予以分担，A股东的成本减少。

而其他方案中的补交土地出让金，则都是甲公司自己承担，A股东的成本相对更高一些。

3.分立环节。甲公司进行分立时，符合特定条件时不需要缴纳增值税、契税和土地增值税。

在所得税方面，使用特殊性税务处理的可能性较低。在采取一般性税务处理的方式下，三个股东（房地产公司、A股东和B股东）均需要缴纳相关的所得税。

4.股权转让环节。同方案四，预计无所得税。

小结：上述各环节中，分立环节的财税处理困难较大，主要税收负担来源于此。在商业谈判中，如果能够通过在交易价格上的让步，争取双方配合达到特殊性税务处理的条件，则理论上税负可以大大降低。

（四） 法律风险（★★★★☆）

本方案的法律风险较低。

1.增资方面：若直接将第三方公司4亿元进行增资，涉及公司股权结构的改变，需要特殊约定公司的管理及控制权。

2.分立方面：分立需对原公司债务承担连带责任的问题，若需事先与债权人签订好协议，否则存在连带责任的风险。

3．股权转让：本方案通过公司分立后将土地使用权剥离到乙公司，通过股权转让的方式，则可以的避免了直接转让商业住宅建设用地使用权需完成25%投资建设才能办理变更登记的要求。

4．旧地块开发：采用该方案，旧地块开发则需要甲公司具备房地产开发资质。根据《广西壮族自治区房地产开发企业管理办法》，甲公司可以先申请暂定开发资质，然后由于被大型房企参股投资，所以可以参照母公司大型房企的高资质，对208亩的土地进行开发建设。

（五） 国企政策要求（★★☆☆☆）

本方案的国企政策要求较高。

1.企业增资

因增值致使国家不再拥有所出资企业控股权的，需要由国有资产监管机构报本级人民政府批准，同时需要做好可行性研究。

对于采用非公开协议方式增资的必须符合以下情形经同级国资监管机构批准：

（1）因国有资本布局结构调整需要，由特定的国有及国有控股企业或国有实际控制企业参与增资；

（2）因国家出资企业与特定投资方建立战略合作伙伴或利益共同体需要，由该投资方参与国家出资企业或其子企业增资。

2.公司分立：国有资本控股公司、国有资本参股公司进行分立的，依照法律、行政法规以及公司章程的规定，由公司股东会、股东大会或者董事会决定，并对有关资产进行评估。

同时还应当听取企业工会的意见，并通过职工代表大会或者其他形式听取职工的意见和建议。

3.股权转让：根据《自治区国资委、自治区财政厅关于印发广西壮族自治区企业国有资产交易监督管理办法的通知》(桂国资发〔2018〕2号），产权转让使国家不再拥有所出资企业控股权的需由国有资产监管机构报人民政府批准、产权转让经批准后需要转让方委托会计师事务所对所转让标的的企业进行专项审计、进行资产评估、产权转让原则上通过产权交易机构公开进行。

（六） 商业可行性（★★★★☆）

本方案的商业可行性较高。

1.房地产公司从支付4亿股权对价至拿到项目地块，需要有2年左右的过渡期，对房地产公司而言资金占用量大、成本高，其没有利息之类的途径对2年期间内资金的占用成本进行补偿，一般而言房地产公司的合作意愿很低。

2.但本项目由于是采用增资模式，房地产公司对外支付的4亿款项不是一次性支出的成本，而是投资款，所以其财务管理上处理方式可能更加灵活。对于房地产公司在其集团内部的考核和管理中，处理难度可能也较低。

3.增资后，房地产公司与A股东同为甲公司的股东，可以直接以甲公司作为项目主体，直接开始同时进行新厂地块上的厂房建设和旧厂地块上的房地产建设。如果可以做到同步规划、同步开发，则可以最大限度地节省房地产公司的建设运营时间。

（未完待续）