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2019年春天刚刚过去，作为历年湾区房地产市场最最火热的季节，今年的市场显得比去年冷清不少。来自美国CNBC新闻报道：旧金山湾区房价7年来第一次下跌！从2018年中期开始，旧金山湾区房屋销售放缓，库存增加，一定程度上从卖家市场转入买家市场。 那么 如何看待现在的市场状态？ 近期湾区地产可能的发展趋势是什么？ 买家到底买还是不买？ 卖家到底售卖还是出租？ 今天，城市君邀请了湾区资深地产经纪-来自Sereno Group的Vicky Wang，来谈谈大家最关心的那些问题。 Vicky Wang 介绍 Vicky就职于旧金山湾区硅谷著名的Sereno Group专业地产公司，自2015年来，一直位列全美1%顶尖房地产经纪人。Vicky不仅仅是一名资深地产经纪人，她同时还拥有建筑和室内设计背景。Vicky15年以上的中美房地产销售经验，对房屋的建设与估价、居住文化、竞争市场以及投资与回报有深入的研究与独到的见解。 湾区房产5大关键问题 问题一： 自2018年秋天起，大家都明显感觉到湾区房地产市场开始疲软了。到今年春天，市场看起来没有发生明显的变化，那么大家很关注的一个问题就是：房价是否还会继续往下？ Vicky: 对于今年春天的市场，我所听到的大家的感受比较集中在房源还不少，房子在市场上待的时间还挺长，市场还会跌吧等等。但从实际操作和数据分析两方面来说，今年的房地产市场不能简单的归结为下跌，通过近距离观察市场与直接参与多个交易，我更倾向把今年的市场定位于理性回归。 简单从数据上看，2019年与2018年同比市场下跌，如下图Santa Clara County和San Mateo County今年1-4月与去年1-4月独立屋售价中位数比较。 (Santa Clara County独立屋售价中位数） (San Mateo County独立屋售价中位数） 其他各项数据也是对这种情况的支持，如下独立屋供应各项指标分析。 同样可以看到，进入2019年以来，市场不断调整，整体成缓慢回暖趋势。其实，我们把2019年的数据同比2017年的数据就会发现，今年的房价整体依然高于2017年同期，与其说市场的下行，不如说市场一定程度上在修正2018年春季过热的局面，既然是修正，达到合理程度就会停止。 (Santa Clara County独立屋售价中位数） (San Mateo County独立屋售价中位数） 问题二： 之前你谈到2019年的房价其实是在修正2018年春季过热的局面，其实大家也并没有明显感觉到这样的现象。那为什么会说2018年春季房地产市场过热呢？ Vicky： 自2011年以来，湾区房地产复苏，除了偶有小幅波动，房价一路高歌上涨。科技公司的兴旺，湾区交通情况的恶化，低利率的刺激多种因素作用下，加剧了买家的紧迫感，部分买家放松了对市场的深入分析与警惕性，在没有更明确有利的经济环境支撑下，倾尽自己的储蓄和贷款力量购置物业。这样的心态其实很难普及到整个市场范围，大部分潜在购房者在综合评量消费与贷款能力后，就会暂时放弃入市。 另一方面，过热还体现在无论什么样的房屋都能被快速高价售出。房屋不仅具有投资价值，最首要的还是具有使用功能，涵盖非常多的细节，除了房屋本身，还有比如经常提到的Location(位置)，Community（社区），School districts(学区)等等。在2018年春季，市场环境压迫了许多买家的理性思考，很多具有硬伤的房屋，比如靠近高速大路、社区环境差和地块房屋条件潜力差的房屋也被高价售出。到了2018下半年，相对理性的买家开始对这样的房子说不！2019年春天，这样的房子大部分滞留市场，是市场存量居高的因素之一。 问题三： 那除了对2018年春季市场的修正，大家也很想知道是否还有别的因素支撑现在市场的相对平稳呢？ Vicky： 据我观察，进入2019年，买卖双方已经开始不断适应市场的调整，供需逐步趋向平衡。从我沟通买家的情况看，大部分买家是有真实具体的购房需求，并且有较为充足的预算。买家的犹豫不决更多体现在对房屋不满意或者担心市场继续下行。这种犹豫不决往往是短期的，在持续的看房和出合同的过程中，买家充分认识了对房屋的需求并建立了对市场的认知，就会在合理价格基础上出手满意的房屋。所以，我们最近经常看见一些房屋从一开始的高价无人问津，到降价后迅速Pending。 同时卖家的心态也作用于市场。去年下半年，许多卖家还沉浸在上半年的售价喜悦中，对售价的心理预期居高不下，到今年春天，部分卖家又开始恐慌市场会一路下行急于抛售。但总体来说，由于现有卖家持有房屋物业税(Propertytax)普遍偏低，又吸取上一次经济危机的教训(房地产市场在2012年回暖以后，迅速超过了2007年的高点)，开始观望和惜售。最近市场上常常可见卖家不接受低价的Offer，宁可暂时下市。长期以往，最终供需平衡会促进市场平稳。 其他的因素，比如持续较低的贷款利率，创业公司的IPO，知名科技公司的发展和不断扩张都对市场平稳具有支持作用。我常常说，其实每个人都是房地产市场决策者和参与者，就业市场，薪资水平，股票市场和行业前景，才是本地市场的决定因素。 问题四： 通过这一轮涨跌，有什么买卖房的经验教训可以和大家总结一下？ Vicky： 这一轮市场波动，确实有很大的总结意义。首先，对大部分买家来说，特别是自住房买家，在湾区房屋的功能性的重要程度应该高于投资性；或者说，房屋的功能性决定了潜在投资价值。我们可以简单看看2018年的大热门地区Sunnyvale和Santa Clara, 与Mountain View和Los Altos的比对。不难发现，传统好区——学区与交通兼顾的区域——价格波动幅度更小。 （Santa Clara房价变化） （Sunnyvale房价变化） （Los Altos房价变化） （Mountain View房价变化） 就我个人参与的案例来说，好位置好学区没有硬伤的好房子依然有多个Offer竞争，和抢房时期一样，往往有二次竞价，一周Pending，售价居高不下。形成鲜明对比的是，一些有明显短板的房子即使降价，也无人问津。 我常常提醒买家，买房就要买好房子！第一要是市场意义上的好房屋，也就是大家都认可居住舒适，符合大部分人需求的物业；然后要适合自己的房屋。作为人生中一项重大的投入，不仅仅升值是一种回报，每天居住的价值更值得关注。市场难免有起伏，但像位于良好社区、拥有四个房间、交通压力较小、学区不错的房子，能够让买家全家较长时间居住并使用其他配套的好物业，受到市场变化的压力一定会小很多。 而对卖家来说，如果房子各方面条件好，毋庸置疑会预先占据优势。当然有一些人为因素也会帮助卖家调整，比如考虑到买家装修不易，条件好可以马上入住的房屋就会更受青睐。需要提醒的一点是，房屋的价值受周边同类型物业影响，卖家在考虑整修房屋出售的时候一定要充分考虑社区整体性同质性，衡量投入与产出。就譬如在一个类比物业均在100万左右的区域，投入20万甚至更高来装修或扩建，希望实现150万的售价是不太现实的。 问题五： 既然Vicky反复强调好房子，是否可以和大家分享一下一些看房的要点？作为买家和卖家有什么需要注意的地方吗？ Vicky： 看房买房是一个多重因素权衡考量的过程，同时受市场存量和竞争对手等多重不可控因素影响。一般来说，买家会结合自身需求与条件，经过区域选择(大环境选择)，小环境选择，房屋选择等多个环节，结合市场趋势，最终买到心仪的房屋。除了摈弃硬伤房，我经常说面对房子，还要想象未来五到十年，你每天生活在这个房子和社区里的基本状态，比如交通，比如小孩上学，比如房屋日照等等细节；还要参考可能发生的变化，家里新添了小孩，短期内换了工作等等。即便无法追求所有的因素齐全，一定程度的平衡不仅提高生活的舒适度，还可以预期房屋出售时的可能增值和降低的风险——毕竟将来的买家可能也面对和你相似的生活阶段与状态，然后做出和你相似的选择！ 结语： 看了今天我们关于旧金山湾区房产市场的分析，相信大家对于到底目前该不该买房、如何买卖都有了一定的想法。城市君接下来将不间断推出湾区房市专题，欢迎大家联系我们提供您有兴趣探讨的方向，如果您有具体问题也可以直接联系Vicky了解更多细节。 |
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