房地产企业成本控制现状及措施分析

2 当前房地产企业成本概况

2.1 房地产成本的组成结构

房地产企业成本的组成，主要包括三个方面：与土地相关的成本、与建筑相关的成本、与辅助设施相关的成本。其中，与土地相关的成本主要有：土地转让、租赁、拆迁、相关税费等。土地的成本是工程建造价值的重要衡量指标，与企业经济效益有直接关系。近年来土地的成本不断增加，给房地产企业带来了不小的压力。与建筑相关的成本包括：建筑材料、施工费用、相关机械使用费用以及工程管理等。前两部分在房地产成本费用占据主导地位。与辅助设施相关的成本是建筑工程完工后，周围辅助设施的建设费用，如：道路、园林绿化、水电煤气等。这些费用的支出受多重因素的影响，没有统一的标准，因此，成本弹性较大。成本的不确定易对企业的经济利益产生直接的影响，可能降低企业盈利。

2.2 成本管理粗略

目前房地产公司的成本管理仅仅体现在成本核算这一环节上。即事后进行成本的核算，缺乏在预算和施工中的成本管理。公司对于工程建设考虑的成本较为宏观，只关心工程总投资金额、施工周期、竣工销售的经济利益等。前期对于建造项目的预算不够准确，没有通过结合实际的市场变化，在开发项目时实行成本控制，造成实际成本远大于预算成本，致使企业利润降低。同时，成本控制需要具有高级专业素养的管理人员和技术人员进行掌握，但是，就目前的房地产企业在工程预算方面，专业人才较为缺少，进一步造成房地产企业成本费用混乱。

2.3 没有形成科学的成本控制体系

成本控制带有随意性，没有形成相关的成本控制标准。目前，各房地产企业成本控制较为粗放，成本控制方法较为落后。大多数房地产企业还停留在人力核算阶段，没有借助信息技术实行现代化的成本控制，没有形成制度化和规范化。在考核和监督方面的力度不够，管理责任不能落实到人，致使成本控制存在漏洞。还容易出现施工质量不合格的情况，不利于企业健康发展。不能借助市场信息及时准确提出降低成本的策略，从而给企业增加了亏损的风险。

3 加强成本控制措施

3.1 健全成本控制管理体系

成本控制管理体系是将项目工程的成本进行层层划分，根据各层的成本进行分析做出预算，将预算落实到实际的项目执行上。通过实施计划中，目标计划和实际计划的差异，找出差异原因，并且形成有效的改进措施。建立完善的成本控制管理体系也应该做到：第一，准确把握市场形势，制定切合实际的项目成本，客观反映项目成本的信息；第二，在成本控制的流程上进行规范，针对各阶段的成本目标进行细化的标准制定；第三，对于项目实施的关键环节和工程的侧重点，在施工时做到分工明确，责任到人，建立相关操作标准，全面强化并且健全考核、监督制度；第四，定期进行市场调查，对于新型建筑技术和建筑材料的价格等相关资料予以记录，建立企业内部信息库，为房地产企业的可行性分析提供真实依据。

3.2 从人员管理上进行改进措施

房地产具有施工周期长、工作任务量大，部门人员繁多的特点。在人员管理上，实施科学管理，既要对成本控制进行管理，同时也要使每一个员工形成成本控制的意识，这样有助于企业实现合理控制成本。因此，在对员工的管理上要建立相关的奖罚制度。在工程建造环节中，将企业的利益同员工的利益结合起来，从而使各个阶层的员工广泛参与到成本控制的活动中来。分解成本控制的目标，对每个员工的操作进行考核。对超量完成任务和使用工时间较短的员工应当予以奖励，并且将其优秀的工作经验予以推广。对不合理、不规范的操作予以避免，保质保量、节约用料的行为予以奖励。不符合设计原则的流程要重新规划，避免给房地产企业造成大量人力、物力的浪费。加强各部门之间的配合，做到部门之间责任明确，防止互相推诿的现象出现，有效保证工作运转正常，提高工作效率。工程结束后，进入销售环节。企业应加强对销售人员绩效的考核和管理，本着追求利益为原则，制定月计划目标，并且监督销售员工尽量完成。通过完成目标给予奖金的形式激励员工，使员工对工作充满积极性，从而切实提高房地产企业的销售量，实现利润的最大化。

3.3 全方位成本控制

目前的房地产企业对施工方面较为重视，忽略了其他环节，一个工程项目的成本控制体现在决策、设计、招标、施工各方面。因此，为降低企业的成本，要从各个方面入手多管齐下。决策阶段要对整个投资的全过程进行细致分析，包括市场形势、土地费用支出、前期工程预算、造价成本等方面。其中，土地费用占总成本的1/3，并且随着经济发展呈逐年上升的态势。设计环节是降低成本的最关键环节，应当注意施工前的设计招标，施工中对建筑成本进行跟踪和监督，但是要注意掌握该环节的成本控制，应当在保证工程质量的前提下进行控制。偷工减料的“成本控制”会使企业信誉扫地，不利于企业发展。企业要发展，就需要有良好的信誉和口碑。工程质量直接决定着企业的利润是否能够持续。因此，必须要在保证质量的前提下，进行成本的控制。根据有关规定，工程设计中，土建、装饰、机电、装修、消防、电梯等设施的招投标，都需经过房地产企业成本控制部、工程部等部门进行可行性分析和评估。招标环节要注重对相关单位资料进行真实性审查，包括投标企业的资质、业绩、施工技术、管理水平进行综合调查，选择施工信誉好、建筑水平高的施工单位。招标过程中不要一味追求低价，忽略工程质量，要先考虑工程质量的情况下，追求合理低价。杜绝投标单位形成低价恶性竞争。工程成本占总成本的1/2，其构成内容繁多，项目复杂。施工阶段严格按照设计规范和技术指导进行施工，合理节约成本。建造过程中，不得随意增加建设内容，建立严格的工程签证管理制度，并确保监督制度顺利进行，工程质量符合设计要求。

3.4 健全成本精细化控制

期间费用又称期间成本，是企业在本期发生但是不能直接计入经营成本，故分配到各种损益账户的费用。主要包括管理费用、财务费用、销售费用。期间费用是为企业经营活动提供必要的运行条件和管理措施，但是在房地产企业对期间费用不加以重视，以至于对期间费用没有控制。从而浪费了企业的有效流动资金，降低了企业的竞争力。因此要对期间费用的使用进行精细化控制，减少房地产企业的利润消耗。由于房地产企业不同于其他行业，资金的流动量大，流动速度较为缓慢，故具有较大的风险。同时由于房地产行业同政府政策息息相关，故借款利息和财物费用是房地产企业期间费用的主要构成部分。为了增加房屋销售量，房地产企业会进行大量的宣传展览活动，大量的销售人员和代理商的代理费占用公司非常大的资金，因此销售费用也是居高不下。

鉴于此种情况，公司应当根据自身的企业状况组建成本控制小组。对销售费用、财务费用进行合理缩减。如销售方面的广告可以借助于网络的力量。从线下的模式结合线上模式进行推广。可以借助通讯软件中的信息传递方式，将商品信息植入通讯软件，通过消息的转发增加商品房信息的流通，使销售信息在网民中间传播。线下只针对使用网络较少的人群进行推广，借助电台和电视台打广告。销售人员无需参与宣传活动，只需要参与销售活动即可。通过类似举措可以大大节约销售费用。同时在融资方面，对于正规的上市房地产公司可以使用企业发行债券、股票的方式进行民间筹资，以减少对银行贷款的依赖，改良企业借款来源结构，合理优化流动资金的使用，从而降低银行利息，减少财务费用。在公司承建工程的时候，对于闲散的机器设备、施工场地可以在不影响工程的前提下，进行暂时性的外包或者出租，以收取租金的形式，通过固定资产的租赁增加流动资金。为企业本身提高资金流动性，从而缓解企业借款利息的压力。盘活固定资产的使用，增加利用率，从而使企业整体的资金流动起来，有效规避资金链断裂的风险。

3.5 确保资金成本正常运转

房地产企业的资金流量非常巨大，注重资金的运营，有助于企业规避风险，保证正常运转。进行合理的资金成本控制，应当注意以下几点。第一，根据工程预算确定每个阶段所需资金，在筹集资金时，尽量降低成本。房地产企业应当增加筹措融资方式，并且选用合理的融资渠道，从而提高资金使用率。第二，对大宗的资金支出和工程拨款时，要严格按照公司资金拨付的规定，进行从上到下的层层监督。按照合同的约定，对工程款的审核进行严格把关，注意要选取手续齐全、资质健全的施工单位。第三，房地产企业财务部应当对现金库存和用量进行压缩，对企业的应收款项尽量缩短回款时间，加快资金回笼运作。企业财务人员应当时刻了解国家税收政策和财政法规，利用政策优惠，减轻房地产企业应该缴纳的税费支出，实现低税负成本，这样在资金运转方面切实保障企业资金流运作，不至于因为资金链断裂造成工程的停工。资金运作顺畅，避免建筑施工项目变成“烂尾楼”，从而为企业提供了重要的资金保障。

4 结语

房地产行业的快速发展与国家政策密不可分。目前国内的房地产企业成本控制没有形成健全的体系，在资金的运用上没有合理的规划，致使房地产企业在施工建设的过程中会出现资金链断裂的情况，因此实行科学的成本控制势在必行。培养优秀的成本控制管理人员，实行科学的成本控制措施，能使房地产企业实现利润的最大化。