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小区地下人防工程 小区高层建筑同步建设人防工程是小区的强制配套设施，建筑成本已经摊入整个建筑物，应该和小区的道路绿地一样，随着房产一并移交给全体业主使用。建设工程所配套的设施，包括人防工程，应当是同步规划设计，同步施工，同步移交，这就是所称的“三同步”原则。 《人民防空法》第四条：人民防空经费由国家和社会共同负担。第五条：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第八条：一切组织和个人都有得到人民防空保护的权利，都必须依法履行人民防空义务。 打开幸福里，查看更多图片 由此可见，业主在购房款中包含了缴纳人防建设费是其应尽的法定义务。房地产开发商表面上出资建设了人防工程，就像整栋建筑物一样，实际是代替业主垫付建设资金的初始垫付型投资，当房子出售后，这种垫付投入已经随着房产的销售而收回，房价中包含着人防建设费，是由业主共同承担。开发商仅是初始的投入者，不是投资成本的最终承担者，开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的人。因为修建地下室的投资已摊入房价之中而随房屋卖出。 早期开发的楼盘，人防车库通常是小区惟一的车库，也属于《城市居住区规划设计规范》规定的强制配建车库。人防车库作为小区惟一的停车场所，应作为小区的配套设施，使用权归全体业主所有。既然作为小区公共配套的设施，就不可以定为专有，因此不能进行销售。 人防车库是利用小区的地基建成的，地基列入房屋建筑总成本，占到整个建筑物成本的三分之一左右，而且地基和房屋有其不可分割性，地基应随整栋建筑物为一个整体。所以，业主对利用地基修建的人防工程，理所当然拥有使用权和收益权。而地基的维护责任同样是全体业主。 《城市居住区规划设计规范》明确规定：凡国家确定的一、二类人防重点城市均应按国家人防部门的有关规定配建防空地下室，并应遵循平战结合的原则，与城市地下空间规划相结合，统筹安排。将居住区使用部分的面积，按其使用性质纳入配套公建。 许多地方法规也同样有佐证人防工程的建设费用已经摊入整栋房屋的建设成本，例如： 《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》第十二条：城市新建民用建筑，必须按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室（以下简称防空地下室），并与地面建筑同步规划、设计、建设、竣工验收，其建设经费纳入建设项目投资计划。 《无锡市人民防空工程建设和使用管理办法》第十九条第二款：住宅小区依法配建的防空地下室，属于住宅共用部位、共用设施。 同时各地的《商品房价格管理规定》也同样规定，商品房价格的构成就包括房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，其中包括了建筑物的桩基。 小区配套的人防工程没有单独立项开发。开发商投资建设人防工程源于商品房小区的开发，是开发商品房小区的政策所决定。 《城市房地产管理法》第三十一条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产、土地一并转移给全体业主。 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条：作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积。 不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊，即：人防地下室法定不公摊。但在建筑规划时，建设工程中的人防工程的建设成本就包含在了总面积之中，业主购买房产实际上支付了人防工程的建造费用。 建设人防工程国家给予了相应的优惠政策，实际上是对小区建设人防工程的国家投资，这种国家投资是以人民利益为中心思想，是对广大人民群众的惠民政策。建设人防工程目的是战时保护当地人民群众、不论是平时防空演练还是战时使用，人防工程的真正使用者都是当地人民群众。开发商将房屋卖出后，随着房屋产权的转移，实际上它就不再是房屋的投资主体，投资者也就随之变成了购买房屋的所有权人和国家。因为修建防空工程的投入已分摊到房价之中，小区的主人已经转变成全体业主而不是开发商。 建设用地使用权是通过出让方式取得的，土地成本很显然是业主承担的。建筑物的底部土地使用权归业主，人防工程顶部（地表部分）建筑成本也是业主承担。开发商在架空层、支柱部位进行投资，是为了完成地表建设而进行的投资，其建筑成本计入地表建筑物建设成本中。所有成本都是全体业主承担，因此，全体业主和国家是人防工程的最终实际投资人。 《城市房地产转让管理规定》第九条：以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。 人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产一并转移给全体业主。 人防工程用于战时防空平时演练，登记为独立产权没有法律依据，人防工程不能成为销售对象。小区的物业除国家道路、绿地外，要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，这就是非专即共的原则。凡是不能登记办得专有产权证的建筑物，毫无疑问属于全体业主共有，开发商不得擅自处分属于共有建筑物的使用权、受益权。小区构建的人防工程，因其建设的强制性和公益性，使用人是周边人民群众，显然属于小区的配套设施。 |
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