城市更新工改实操问答

城市更新工改实操问答

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2017-08-04 06:49

问答者为广和律师事务所城市更新业务总监李芳群律师。来源《咚咚找房》

1、如果拿到一个地块，这个地块不在“十三五”城市更新优先拆除范围之内，不在13个重点片区范围之内，又想做城市更新的话，有其他办法或途径吗？

李芳群：你可以找一个产业的点，研究所在区域的产业规划，不只城市更新的产业规划，你要去产业规划门类，如果你可以跟世界500强企业签约，就有城市更新的可能，因为这些不是死的，比如总部基地。

广和律师事务所城市更新业务总监 李芳群

2、城市更新的政策比较多，也比较繁杂，甚至各个政策有相互抵触的情况，在政策有相互抵触的情况下怎么适用？新法与旧法、上位法与下位法、一般法与特别法冲突时，您认为接下来实施操作过程中政府会有怎样的倾斜？

李芳群：法律冲突的问题，上位法优于下位法、特别法优于普通法。

3、我们在高新区内有个产业类升级项目，我们的想法是争取补交地价，还能不能适用于《实施办法》？

李芳群：高新区不仅仅是这样，哪怕你交足地价也不一定可以转让，对受让对象肯定有要求，一是有准入门槛，二是享受优惠，你不可能把它当做商品项目简单开发掉，政府肯定不会接受。

4、罗湖区政府当年强区放权之后，对笋岗-清水河片区2012年组织了规划大纲的编制，2017年4月5日规划国土委又发了一个《解释办法一》，请问《规划大纲》还有没有用？现在宝能、华润、深业泰富等规划，已经突破了原来的法定图则，她还有没有指导作用？

李芳群：深圳的城市规划分为五个层级，最上面的是总体规划，后面是次区域规划、分区规划、详细蓝图，笋岗-清水河片区没有办法在城市规划条例中找到对标，不能说它不合法，但它的地位很尴尬，所以不用它。做审批指导的话会以法定图则，因为法定图则才是真正具有法律地位的，但如果法定图则年限比较久，政府会在突破方面有一些考虑，但必然要走法定图则调整程序。

5、我们的旧改项目还涉及到一块空地，纳入统筹考虑规划的范围，对于空地的比例政府有没有限制？

李芳群：已批未建地，《暂行措施》没有做已批未建地的规模限制，但是有一个要求，你必须是2007年6月30日之前，如果不是在这之前的肯定不能做。

6、关于工改保，《暂行措施》是轨道站点500米以内，住建局6月份征集保障房的稿，是不是可以理解为有些工业用地不在轨道站点500米以内也可以工改保？

李芳群：有城市更新的工改保，也有空地工改保，城市更新工改保《指引》要求在500米以内，住建局现在不会严格要求，但具体审批时是要考虑这个问题的。

7、李律师，我们有一个项目在宝安区，项目被划定为产业红线范围之内，导致我们不能做工改保，这样合法吗？没有任何条例不允许它做工改保。

李芳群：支持你们做工改保，每个区都有自己的保障性住房任务，可以去找住建局，如果住建局有需要，他肯定支持你，跟更新口协调可能会更有机会，单靠自己我不认为会有多少机会。

最后，来点干货：

城市更新专业课干货

一、城市更新最新政策解读：

1、城市更新最新政策解读：涉及到五大关键词：强区放权、规划先行、产业驱动、片区统筹、公益优先。

2、城市更新事权下放是全流程的，不仅仅是关于城市更新的规划、计划的下放，还涉及到建筑开发、建筑设计、施工等等，所有事务都由市职能部门下放到区政府相应部门，这在审批链条上减少了审批的时间。

3、城市更新 “十三五”规划亮点：对每一类更新项目，比如工业区的、城中村的或者是旧城区的，都进行了分类指导，对特区内外、不同行政区进行分区指导。

4、“十三五”更新计划规模预分配，最关键的是对各个区新增计划规模给了上限，对更新用地供应任务分配。

二、工业区用地开发

1、结合“十三五”规划，总结了几个关于工改工的关键词：有机更新；产城融合；结构规模预控。

三、工业用地开发之政策体系

1、对于工业用地来说，最重要的是2013年正式出台的1 6文件，在政策趋势之下来梳理工业用地开发的路径几个，一是农地入市，二是城市更新，三是空地工改保、空地调容，第四个马上要废止的，我们可以不提。

2、农地入市依据是1 6文件其中之一，《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》：

<1>、对于尚未完善征（转）地补偿手续且符合规划的工业用地，原农村集体经济组织继受单位在先行理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可进入公开市场挂牌交易。

<2>、农地入市不光可以做工业用地开发，后面的政策农地入市还可以做养老地产。

2、工改商住不太好的一点是地价有点高，酒店是3倍，商业是5倍，住宅、办公和商务公寓是4倍。工改商住在一个区域《暂行措施》大幅提高了改造成本。

3、工改工两条路：一条是改成M1，一条是改成M0。

<1>、M0因为有建筑设计规则的限制，过往的套路不太行了，得探索一个新的套路。

<2>、工改M1的容积率申报起来没有那么困难，因为工改M1是我们鼓励的方向。最重要的一点是工改M1的地价有很多档可以选择，可以持有自用，也可以整体转让、分割转让，持有才有10%地价。但工改工有一个容积率指引。

4、工改保障房

保障房售价：最高不超过其市场评估价70%，可考虑楼层和朝向确定不同售价。定价部门是发改委、住建和规划，考虑的因素有成本、税金、合理利润等等。

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