一文搞定出租房屋涉税处理
一、增值税
1.（税目）企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。
经营租赁方式将土地出租给他人使用、车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。
2.（税率）一般纳税人适用税率为9%(可抵扣进项税额)。一般纳税人适用简易计税方法和小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税(不可抵扣进项税额）。个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收。
3.一般纳税人出租房屋，全额开具增值税专用发票或普票发票。
（1）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。（财税（2016）36号）
（2）一般纳税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
（3）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（财税〔2016〕68号）
（4）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。（财税〔2016〕47号）
（5）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
4.小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。可以全额自行开具或代开增值税专用发票。
5.个体工商户出租房屋
（1）个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳增值税税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
（2）个体工商户出租不动产(不含住房)适用一般计税方法计税的，税率为9%;
个体工商户出租不动产(不含住房)适用简易计税方法计税的，征收率为5%。
6.自然人出租房屋
（1）自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%
（2）自然人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。
应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
7.纳税人自行开具或者税务机关代开出租不动产增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。
月租金收入不超过10万元，免征增值税及附加，只能代开增值税普通发票。放弃“免征增值税及附加”，可以代开增值税专用发票。
承租方为个人的，出租方不得申请代开增值税专用发票。
个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。
8.提供租赁服务采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。提前开具多期（月/年）房租增值税发票，纳税义务发生时间为开具发票的当天，即全额缴纳增值税。承租方取得多期（月/年）房租增值税专用发票，可以按规定一次性抵扣进项税额。
9.纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于增值税视同销售服务。
一般纳税人出租房屋增值税列表「图片可放大看」
小规模纳税人出租房屋增值税列表「图片可放大看」
税收优惠：
1.根据国家税务总局公告2019年第4号《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》的规定，自2019年1月1日起：
小规模纳税人发生增值税应税销售行为，合计月销售额未超过10万元（以1个季度为1个纳税期的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。
《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。
2.根据财政部 税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。
3.军队空余房产租赁收入，免征增值税。
4.其他个人和小规模纳税人的个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。（财税〔2016〕36号）
二、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加
城建税、教育费附加和地方教育费附加都是以实际缴纳的增值税为计税依据。
1.城建税税率：市区7%，县城和镇5%，其他1%
2.教育费附加征收率为3%
3.地方教育费附加征收率为2%
税收优惠：
1.免征增值税的，同时免征城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。
2.月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。（财税〔2016〕12号）
3.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号、甘财税法〔2019〕7号）
三、房产税
1.房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。所以房产税有从价计征和从租计征两种方式。
2.出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。 对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）。
3.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。（财税[2009]128号）
4.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。（财税〔2010〕121号）
5.房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
税收优惠：
1.对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。（财税[2008]24号）
3.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号、甘财税法〔2019〕7号）
4.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
5.2020年12月31日前，对公共租赁住房免征房产税。（财政部税务总局公告2019年第61号）
四、土地使用税
土地使用税，以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。土地使用税按年计算、分期缴纳。
应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额
其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米0.6元至30元之间。
税收优惠：
1.对个人出租住房，免征城镇土地使用税（财税[2008]24号）。
2.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号、甘财税法〔2019〕7号）
3.根据财政部 税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
五、印花税
1.出租房屋签定的租赁合同属于财产租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为0.1%。税额不足1元，按1元贴花。
2.根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的有关规定，印花税计税依据以合同记载金额为计税依据。合同中所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。
税收优惠：
1.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
2.从2019年1月1日至2021年12月31日，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。（财税〔2019〕13号、甘财税法〔2019〕7号）
3.根据财政部 税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
六、企业所得税
1.企业出租房屋取得的收入需按规定计算缴纳企业所得税。企业所得税税率25%，小型微利企业有税收优惠。
2.租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
根据《企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定：“租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”。同时国税函[2010]79号规定如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
一次性开具跨年度多期（月/年）房租增值税发票，增值税口径全额确认收入，企业所得税口径分期均匀计入相关年度收入，从而增值税与企业所得税申报表和会计报表收入数不一致。（企业所得税收入实现按照权责发生制，增值税是按照收付实现制）
七、个人所得税
1.个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。
2.对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。（财税[2008]24号）
3.财产租赁所得个人所得税前可以扣除的次序为：
(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税(缴款)凭证，从其财产租赁收入中扣除。(国税发〔1994〕89)
(二)向出租方支付的租金。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。(国税函〔2009〕639号)
(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。(国税发〔1994〕89)
(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元;四千元以上的，减除百分之二十的费用。
个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分，按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
镍都TAX注：
1.个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
2.个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
3.财产租赁所得个人所得税计算公式：
（一）月租金在4000元以下的
应纳个人所得税=【月租金-已缴纳的其他税费-向出租方支付的租金-实际发生的修缮费用-800元】*10%或20%
（二）月租金4000元以上的
应纳个人所得税=（月租金-已缴纳的其他税费-向出租方支付的租金-实际发生的修缮费用）*（1-20%）*10%或20%
4.根据财政部 税务总局公告2019年第61号《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》的规定，自2019年1月1日至2020年12月31日，对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
