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实践中经常有人用房产、土地等不动产为他人提供抵押，签订抵押合同后但没有去办理不动产抵押登记。那么该行为后果如何？合同还有用吗？ 1 签订不动产抵押合同 未办理抵押登记 甲公司与乙银行签订多份贷款合同，丙公司与乙银行签订《最高额抵押合同》，约定以丙公司的房屋所有权为甲公司提供抵押担保，如果因丙公司原因导致抵押权未设立，乙银行有权要求丙公司在本合同约定的担保范围内，对担保的债务与债务人承担连带清偿责任。 打开幸福里，查看更多图片 合同签订后，丙公司到房地产管理部门申请办理抵押登记，但是由于该房产已经存在抵押情况，因此房地产管理部门不予办理。贷款期限届满后，甲公司未及时偿还借款，乙银行起诉至法院，请求丙公司承担连带清偿责任。法院经审理认为，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《物权法》第180条、第187条之规定，该抵押合同未办理抵押登记，抵押权未设立。 但是《最高额抵押合同》中针对此情形有约定，因此判决丙公司承担连带清偿责任。丙公司不服判决，上诉至最高院，最高院经审理认定一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。 2 未办理不动产抵押登记 不影响抵押合同效力 依据我国《物权法》第187条之规定，不动产抵押权的设立需要办理抵押登记，签订抵押合同但未办理抵押登记的，抵押权并未设立，债权人如主张享有抵押权的，不应得到支持。但抵押合同如果不存在无效情形，则合同依然有效。 这涉及到两个法律问题：（1）合同的效力；（2）不动产抵押权的设立。二者有本质区别，抵押权作为一种物权，抵押合同有效是设立抵押权的前提，关系到“能不能”设立抵押权；而办理不动产抵押登记关系到抵押权设立的“成不成”，只有办理了不动产抵押登记，才意味着成功设立了抵押权。 正如《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 因此不动产抵押合同是否有效、不动产抵押权是否成功设立，二者不能混为一谈。合同有效需要遵守《合同法》、《民法总则》等相关规定，而不动产抵押权的设立需要遵守《物权法》《担保法》等相关规定。不登记不影响合同的效力，抵押合同有效后，就对双方具有拘束力。 3 如果你是抵押人、债务人、 债权人，该怎么办？ 针对上述情况，槐城律师结合实务经验提出以下建议： 1、如果你是抵押人，在为他人提供不动产抵押时，建议积极办理抵押登记，否则可能会被追究违约责任。根据最高院法官会议纪要确定的裁判规则，如抵押人依约负有办理抵押登记的义务，但因抵押物灭失或者转让而不能办理抵押登记的，抵押人应以抵押物的价值为限向债权人承担违约责任。 2、如果你是债务人，在为他人提供担保人时，一定要擦亮眼睛，仔细审查抵押财产情况，如：是否存在其他抵押、抵押时间和数额、权属情况等。如果自己不能查询，可以通过律师帮助查询。 3、如果你是债权人，在接受不动产抵押时，建议在抵押合同中明确约定，如果因抵押人原因未能办理不动产抵押登记，需对债务承担连带清偿责任。否则如果事先无约定，诉讼中主张承担连带清偿责任，法院不会支持，只会判决承担补充责任。 法律依据： 1、《物权法》180条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 2、《物权法》187条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 3、《物权法》15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 4、《民法总则》第178条第3款 连带责任，由法律规定或者当事人约定。 案例索引：最高院（2015）民二终字第337号地球卫士（桦甸）环保新材料有限公司、中国建设银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行金融借款合同纠纷二审案 （本文主要观点来源于最高院民二庭第7次法法官会议纪要） |
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