以“委托代建”模式开发房地产相关的会计与税务处理 (2016-07-02 10:02:39)▼ （一）确认“委托代建”行为应具备哪些基本条件 对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业——代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件： 1、与委托方事前签订委托代建合同； 2、以委托方名义办理房屋立项及相关手续； 3、不以受托方名义办理竣工决算； 4、与委托方不发生土地使用权，产权的转移。 凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税 （二）委托代建行为适用哪些开发产品 委托代建方式的选择应该受一定条件限制，不是在所有条件下都能够使用。一般来讲，在商品住宅开发建设的过程中不宜选用“委托代建”方式，因为选择了这种方式将无法给业主办理房屋产权手续。原因是：委托方有产权，但是没有开发资质，取得不了销售权，无法取得销售不动产发票，无法给业主开票；受托方有开发资质，有销售不动产发票，但是，没有房屋产权，更拿不到对房屋的销售权，也无法给业主开票。因此，“委托代建”一般只适用于建设方建成后划入“固定资产”管理、不需要马上出售的项目。 （三）委托代建项目的交房验收与会计核算： 【案例分析15】 甲地产开发公司接受乙单位房屋代建工程。代建项目总成本7800万元，完工后乙方按照规定支付甲方代建手续费1170万元。 分析： （1）受托方的核算 ①拨付代建工程款（陆续拨付） 借：银行存款——代建工程款专户 7800万元 贷：其他应付款——暂收代建工程款 7800万元 ②进行项目开发 借：开发成本——代建工程开发成本 7800万元 贷：银行存款——代建工程款专户 7800万元 ③代建工程完工 借：开发产品——代建开发产品 7800万元 贷：开发成本——代建工程开发成本 7800万元 ④移交代建工程： 借：其他应付款——暂收代建工程款 （前期已收拨款） 7800万元 贷：开发产品——代建开发产品 7800万元 ⑤对方拨付代建手续费： 借：银行存款——企业正常结算户 1170万元 贷：其他业务收入——受托代建收入 1170万元 ⑥计算代建工程税金及附加： 借：其他业务支出 65.052万元 贷：应交税费——营业税 58.5万元 城建税 4.095万元 教育附加费 2.457万元 （2）委托方的会计核算 ①拨付代建工程款时： 借：在建工程——代建工程款 7800万元 贷：银行存款 7800万元 ②支付代建手续费： 借：在建工程——代建手续费 1170万元 贷：银行存款 1170万元 ③工程竣工验收交房： 借：固定资产 8970万元 贷：在建工程 8970万元 （四）采取“委托代建”方式可以合理回避哪些税收 1、不取得土地使用权，不用缴纳取得土地环节契税。 2、不取得土地使用权，开发期间不用缴纳土地使用税。 3、不涉及房屋销售业务，不需要缴纳“产权转移数据”印花税。 4、不涉及房屋销售业务，不会产生土地增值，不需要缴纳土地增值税。 5、不涉及房屋销售业务，不用交销售不动产营业税，只按照代建手续费缴纳营业税。 |
