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抵押登记本金数额与优先受偿范围 李志刚：抵押登记只登记主债权数额，他项权证上没有登记利息、费用数额的地方，最后按照主债权数额本金还是主债权本息确定担保范围？好像江苏只认本金，其他地方有认本息的。 刘保玉：上海周边有朋友问过我，他们那里确实是只登记主债权数额，法院处理中有认可利息、违约金同样可优先受偿，也有不支持的。我仲裁的案件中也遇到过这样的登记情况。我认为原因在于利息、违约金等是未来的、不确定的，在登记时其数额无法确定，自然难以登记。我认为只要作为登记资料的主合同有约定，就应当支持。不能太机械。 詹巍：浙江在实现担保物权的规范性文件中，明确不能因不规范的行政行为影响当事人实体权益，以据以登记的担保合同约定的本息确定优先受偿范围。 刘凯湘：那当登记的数额大于合同约定的数额时，还是以合同约定为准吗？ 詹巍：浙江的情况是，权利人要求依照物权法第173条的范围登记，但登记机关仅登记本金。我个人尚未发现您描述的情形。我们的文件将场景进行了界定。 刘凯湘：我的意见，当登记的数额小于合同约定的数额时，解释上宜扩大对债权的保护，以约定为准，而当登记的数额大于合同约定数额时，以债权及其从权利的实际数额为准。 詹巍：赞同刘凯湘老师观点。 尹田：请各位务必注意登记的公信力！ 詹巍：我觉得，登记的公信力应为推定的效力，若有证据证明登记有误，是否可以推翻？这里又涉及民事行为与行政行为关系的问题。不知如此理解对否？ 尹田：注意，抵押权或股权质权依据登记而非抵押或质押合同设立，对第三人有公信力。因此，在对第三人的关系上，无论是什么原因导致未登记，少登记，担保的主债权范围少于抵押合同约定等，抵押权人均不得主张超过登记范围的优先受偿权，如担保范围登记模糊，应采不利于抵押权人的解释，否则对其他债权人不公平。而在对债务人的关系上，同类情形，如果债务人为抵押人或出质人，且不涉及第三人，则此讨论无意义；如果抵押人或出质人为第三人，不涉及抵押人的其他债权人，须确定的就只是其担保责任范围，鉴于抵押合同仅产生设权之登记义务，而不产生担保义务，即登记设立的担保物权不是依据当事人的担保意思而产生，故在抵押合同与登记内容发生差异时，仍须以登记为准。至于抵押合同有瑕疵时，应先撤合同再据之撤登记；如登记出现遗漏、错误等，错在登记机关的，行政诉讼之，错在当事人的，令其赔偿损失。至于登记的担保股权少于质押合同约定的，如有证据证明出质人确有以约定的股权提供担保（如登记后仍有明确表示），则是否可将其漏登记的股权部分认定为保证担保，似可斟酌。 刘春梅：类似案件，抵押权他项权利证书记载的被担保债权数额为6亿，未载明担保范围。抵押合同载明担保范围为6亿及利息违约金实现债权的费用。问题：在他项权利证书未载明担保范围的情况下，能否将被担保的债权数额解释成担保范围，以6亿作为优先受偿权范畴？或者直接以抵押合同约定的担保范围6亿及利息违约金实现债权的费用实现优先受偿权？ 部分地方登记部门，他项权利证书上只写被担保的债权，不允许写担保范围；或者权利证书只允许以评估的财产数额作为担保的债权数额。在他项权利证书未有担保范围时，法院如何判？ 高圣平：在解释上，这种情况属于定额担保，和物权法规定或当事人约定的担保范围（通常在登记之时不定额）不一样。不动产登记簿具有公信力，如其上没有登记利息等附属债权，则这部分附属债权虽然约定有效，但不得就抵押物的变价款优先受偿。我国台湾地区司法实务就此特别清晰，但大陆登记实践中就附属债权的登记多采限制态度（多要求具体数额），在解释上，如何把握，尚值研究。 在不动产登记暂行条例及其实施细则起草过程中，我己经反复提出这一问题。 王松：应当以登记机关登记簿的记载为准。依据：《物权法》第16条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第17条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 朱亚男：是的，江苏省的纪要也是如此规定的。已经就登记问题给相关部门发了司法建议。 刘春梅：不动产登记簿未记载担保范围，是否将被担保的债权数额解释成担保范围？被担保债权数额与担保范围是两个不同概念。这应该是解释问题，而非登记不一致问题。 王松：案例中，抵押权他项权利证书记载的被担保债权数额为6亿，未载明担保范围。抵押合同载明担保范围为6亿及利息违约金实现债权的费用。登记簿应该与他项权证是一致的，应该以6亿元为准。 朱亚男：肯定是两个概念啊。担保人往往会以登记状况来抗辩，按照物权法就只能按登记状况来判。但这样判并非将被担保的债权数额解释成担保范围，这样判与合同不符，非当事人真意。我们理解是可以通过登记部门来改善的。依金融机构理解，利息、违约金、费用都应该在优先范围内，而不仅仅是登记的6亿元。不过上海高院2015发布的十大金融案例中有一个是按照合同约定判的，这个案例应该是认同这是个解释问题了。 王松：法律规定、法理解释上都没有问题，债权人只能在抵押登记中担保的债权数额范围内行使不动产抵押权，对于其他部分债权未办理不动产抵押登记，则不能取得抵押权。 丁俊峰：是否能够将登记内容视作是当事人的合意的变更，这个解释需要谨慎。一般而言，登记事项无担保范围一项的情况下，担保范围应以当事人签订的担保合同中的范围为限。 刘春梅：这个问题是几个层次：1.他项权利证书未载明担保范围，就把担保债权数额解释为担保范围？2.在抵押合同清楚约定了担保范围的情况下，抵押义务人有无权利为可能存在的信赖登记的第三人提出抗辩？3.从实践看，很多登记机关只允许在他项权利证书写物的评估价值，但是办理登记时抵押合同是必须提交的，第三人查询理论上是可以看到抵押合同的。可以出司法建议函，要求登记部门按照《房屋登记簿管理试行办法》第9条：“房屋他项权利的内容，记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况；最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号；地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等:”。载明担保范围，但是对于之前的未载明担保范围的他项权利证书，应当以抵押合同约定的担保范围为准，我个人同意丁俊峰的意见，因为造成此种状况是登记部门原因，且在《物权法》出台之前，为什么我们可以在解释上废掉登记中关于物权担保期限的规定，担保范围的问题不是同样问题吗？ 高圣平：我个人意见还是认为，既然物权法上明定不动产登记簿是物权归属和内容的依据，且法条本身没有例外规定，还是应该坚守。查询本身只能是针对登记簿，抵押合同不是潜在的交易相对人能查的。实践中，针对登记机构的做法，金融机构早有应对错施，如增加主债权数额，改为最高额抵押合同。这种情形下，从利益衡量的角度，个人认为不应再向抵押权人倾斜。但判决可认可合同约定的效力，只是不能就变价款优先受偿。如在执行程序中没有竞存的权利主张者，实际效果是一样的。 刘春梅：“郑某与甲银行金融借款合同纠纷案”的裁判要旨认为，物权法第173条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。一般抵押权设立登记的，权利证书上记载的“债权数额”仅是设定抵押时担保的主债权本金数额，与抵押担保范围是两个不同的条款。债权人主张案抵押合同约定的担保范围内的全部债务行使优先受偿权的，法院应当予以支持。 高圣平：我个人不大赞成这种解释论。从善意第三人的角度出发，基于对登记簿的信赖，优先受偿的范围仅6亿，且没有其他附属债权的记载。基于这一信赖做出商事判断，结果到最后还有2亿的附属债权，第三人的信赖利益丧失殆尽。因为附属债权既未登记，查询人实难预见。在没有第三人争夺时，这种解释论没有问题，我也赞成不能将登记机构不规范的做法的法律后果由债权人负担，但涉及第三人，作出与现行法相悖的利益衡量就失去了正当性。就该案，我已草就一篇文章提出商榷意见，并不是每个法院的成案均值尊重，尤其是我们并不是判例法国家。 第三人信赖的是法律，不是不规范的登记实践。更何况，登记实践在各位的关心和督导之下，已有改善。登记实践的不规范做法，行政诉讼法及司法解释已经提供救济路径，债权人不寻求行政程序救济，听从登记机构的要求，应自甘风险。 刘春梅：理论上我赞同您的意见。但是物权法是2007年10月1日施行，对于之前的五花八门的登记，完全无视债权人债务人的合法有效约定，让失信的债务人以后面物权法中可能的第三人进行抗辩，这可不是一个两个案子问题，是所有有抵押的金融合同都会面临的问题，数额不小。 高圣平：仍然判当事人约定有效，只是不享有优先受偿权。在没有第三人的情况下，不大会出现这一问题。普通债权也会同样执行。 刘春梅：主文如何表述？ 高圣平：裁判的功能在于维护基本的法秩序和法信赖，做出与现行法相悖的解释应充分说理。金融机构永远都是强势的一方，他们有各种方法来维护自己的权利。我疏理过法院裁判近百件，支持附属债权优先受偿效力的实为少数。 段晓娟：房产登记机关长期以来就是这么个做法，不涉及到第三人时，甚至无人注意这个问题——这么登记不是第一天。我们以往的判决也并未注意以登记的本金数额为限享有优先受偿权。第一次发现这个问题是2009年初，甲银行放贷接受了债务人的房产抵押，约定的担保范围自是包括本金利息罚息违约金等，但抵押登记时记载的权利数额仅为本金。后该房产上又就乙银行放贷设定了抵押并办理了抵押登记。债务人未还款后乙银行起诉，法院查明乙银行抵押权顺位在后，甲银行登记的债权数额为400万元，于是主文中就判决乙银行就该房产享有优先受偿权，但顺位在甲银行400万债权后。执行时拍卖了房产，留了400万给甲银行，剩下的就用于清偿乙银行。甲银行以案外人申请再审，认为其优先受偿的范围不限于400万元。当时争议也很大，最终确定的意见还是认为应以登记为准，驳回了其再审申请。因为说不动登记机关，还发了司法建议给金融部门，意图他们能层层反映从上改变房产登记机关的做法。之后省内条线出了解答，基本统一了做法，但还是有争议，银行意见也比较大。 高圣平：主文表述也确实是个问题。依登记生效之法理，未经登记不生效力。就己登记担保范围，在认可合同效力的情形下，直接判其就标的物变价款优先受偿；就未登记但抵押合同已约定部分，判决认可其具有债法上的效力。债权人就此部分同样取得执行依据。在执行程序中，就抵押物变价款的分配，如无参与分配人，抵押权人的利益不受影响，但如存在参与分配人，抵押权人的未登记利益作为一般债权参与分配。如此，既维护了登记簿的相对公信力，维系了物权体系的完整性，又较好地衡平了各方利益。 段晓娟：个人意见也是应以登记为准，但是登记机关这种做法实在不妥。不知道真有债权人以登记错误告登记机关赔偿结果会如何。 高圣平：至少目前国土资源部不动产登记局是不认可各登记机构的不规范做法的。他们甚至说，你可以提起行政诉讼啊！我在给登记机构讲课时，一再强调你不能要求登记申请人只登记本金，在不动产登记簿设计时，我甚至建议这一档要分别主债权、利息、违约金、实现债权的费用等，分别记载，后几项只有打钩如X即可，也可登记利率。 段晓娟：未统一登记时，我了解的情况也是国土是按合同登记的，没有问题。出问题的都是房产登记部门，各银行法务部门也和房产登记部门交涉过多次，未果。真想不通他们为啥不起诉，估计要是个人债权人碰到这种事十有八九会起诉，不厚道的盼望。 关倩：我们现在的作法是通过司法建议和国土资源厅达成一致意见了，在未来的登记事项中，会在附记栏里登记附属债权部分。此后这块登记会全面施行。而尚在过渡阶段的住建部门也已经专门下文，就登记事项进行了规定。 段晓娟：现在的登记簿还没看到过，设置合理需要专家们的努力。 高圣平：就登记簿的效力而言，可能不能仅以其中抵押登记单独考虙，尚需结合民商事审判中的其他情形一体把握，如在不动产善意取得的审判实践中，尊重了登记簿的相对公信力，但在不动产抵押登记部分又不予认可，有违体系解释的方法论。 段晓娟：越来越发觉有些争议问题的根源在于基本原理掌握不够，学者的研究为我们解决这些实务问题提供了方向和理论基础。 刘春梅：谢谢各位，何出此言？理论是没有问题的，问题是先有干起来的实践，后有法律规定，然后是纠纷，用后面的法律规定去要求先前的实践，合理否？我也查阅了一些案例，多数回避他项权利证书记载具体内容，表达为在“登记的抵押合同约定的担保债权数额内承担担保责任”。 【总结与倾向性意见】 关于抵押权人优先受偿的范围是否以登记为限的问题，一种有观点认为，担保范围应当以抵押合同的约定为准。这一规则的现实合理性在于，被担保债权的数额和担保范围并非同一事物。目前，不动产抵押登记仅能登记被担保债权的数额，而无法登记担保范围。如果因登记机构的原因就使抵押权人仅得就本金优先受偿，对其并不公平；另一种观点则认为，物权法第16条第一款规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，不动产抵押权的内容应当根据登记情况确定。如果登记范围模糊，应当采不利于抵押权人的解释，否则对其他债权人不公平。从现实情况看，抵押权人往往是金融机构，具有较强的市场交易能力，在放款时应当能够预先考虑因无法登记担保范围使得利息等无法优先受偿的后果。 本次发言嘉宾简介(以发言先后为序)：
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