 负扣税 与 投资房 澳洲是少数实施负扣税（Negative gearing ）的国家，确切地说负扣税并不是税种，而是存在于房产投资中的计算方式。 其之所以与税务挂钩是因为它可以用于抵减其它来源的正向应税收入*从而达到降低应税收入的效果。 *正向应税收入包括：工资收入、资本利得（Capital Gain）等。 简单来说：维持投资物业的现金支出*和非现金支出*超过了投资收益（如：房租）时则会出现负扣税。 *维持投资物业的支出一般包括： ①现金支出：银行贷款利息/水费/电费/市政费等。 ②非现金支出：房屋折旧等。 一般来说，如若业主将投资物业交予房屋中介打理，那么年终报税时，可向中介索要中介年终出租屋总结报告（Annual Rental Statement）。 收入的主要类型 ● 房租收入 ● 用来冲抵房租的商品或服务（需可量化） ● 租客预定租房的费用，用来冲抵房租的押金 ● 报销或追偿（如：安装太阳能系统时政府给予的津贴 & 租客为物业损坏所支付的赔偿金 ） ● 保险赔偿金 支出的主要类型 您可以抵扣与您的出租物业有关的支出，但仅限于您物业出租或可出租期间的费用。 ● 招租广告费（Advertising for tenants） ● 银行的手续费（Bank charges） ● 物业管理费（Body corporate fees and charges） ● 贷款相关的费用（Borrowing expenses ） ● 基本建设工程（Capital works） ● 清洁费（Cleaning） ● 市政费（Council rates） ● 折旧费用（Depreciating） ● 除草费用（Gardening and lawn mowing） ● 保险（Insurance） ● 利息（Interest expenses） ● 地税（Land tax） ● 法律费用但不包括购置成本和借款费用（Excluding acquisition costs and borrowing costs） ● 除虫费用（Pest control） ● 电话费，文具，邮寄费（Phone, stationery and postage） ● 物业管理中介费（Property agent fees and commissions） ● 修理和维护费用（Repairs and maintenance） ● 水费（Water charges） 部分抵扣 如果您的房产： ● 只出租了部分房间（如：一个三室一厅的房产，您只出租了其中一个房间） ● 只在部分时间出租（如：一年里只出租了三个月） 如果符合上述情况，则您的房产需要按照一定的出租比例来计算抵税费用。 补充说明 1）屋内设施和建筑结构折旧报告（Depreciation Report）可请专业的评估公司出具。（折旧报告的开销是可以作为税务抵扣的） 2）从2017年7月1日起，对于考察/交割投资物业所产生的交通费(Travel expense)已不能作为税务支出来抵扣。 3）通常情况下，与租金直接相关的维修、维护费用，在一定合理金额和范畴内，是可以一次性全额抵扣的，如：维修窗帘，门锁；疏通下水道；维修空调等。 维修费意味着修复破损，缺陷，包括更新零件。但不包括全面重建，如：安装新的天花板；重新装修房间；加建，拓建等 都是不能直接全额抵扣的，需要依据ATO（澳洲国税局）的要求进行折旧计算评估。 Tips:澳洲税法不断更新变化，本文仅考虑当前澳洲税法与政策。 如您有任何疑问，欢迎添加我们的服务号，我们将针对您的个人情况进行一对一的解答。 海外投资者 许多海外投资者，由于不熟悉澳洲税法从而延迟报税甚至不报税，这不仅会导致罚款，甚至可能会影响到个人信用评级，造成不必要的困扰。 通常，ATO要求【澳大利亚税务居民】申报其在澳洲及其他国家或地区的收入，而【非澳大利亚税务居民】只须申报其在澳洲的收入。 一般情况下，即使是海外投资者（非澳大利亚税务居民）只要将物业出租，则需在每个财政年向ATO申报其在澳洲的投资房收入（哪怕是亏损） 空置税 投资者将物业空置（即：不出租，无收入）不代表可以不交税。 关于房屋空置税的进一步详情，可向专业人士或州税局(State Revenue Office)咨询。 |
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