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就一个火车站,凭什么这个特别厉害

2019-06-22  陈世万相

高铁能改写城市的命运,但却未必能改变高铁新城的;空港能打赢城市战争,却未必能拉升空港新城。

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这段时间,三鱼市调比较高频,因此跟高铁站和机场打交道也比较多。现在这些枢纽,大多都很气派。

而且围绕着高铁和机场,一座座新城拔地而起,现在如果你的城市没有拿的出手的高铁空港新城,都不好意思出门左转和隔壁城市打招呼了。

这些年随着大规划下高铁和航空网大面积铺开,依靠这两大枢纽,很多新城横空出世。

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来源:地标集团

这股潮流可以有多汹涌,不论城市能级高低,在“八横八纵”的蓝图上,谁都想搭一搭顺风车。而不知什么时候开始,地产圈开始流行一种说法,“高铁&空港新城都是伪命题”,某种程度,不无几分道理。

盖一座枢纽站,围着建几栋住宅和商业,一般配上一条快速路,财政充足的,再来一条地铁。操盘很简单粗暴,可市场也很买账,因为蓝图确实很美好。

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可以说,三鱼去过大大小小城市不算少了,今年开春去一个江苏三线城市调研,看到一个离高铁站7,8公里的楼盘,招摇的写着“高铁新城,城市中纽”,往北,你几乎可以毫无阻碍看到那个白色高铁站的倩影。

实际调研下来,这个版块房价波动非常大,而且很难找到人接盘。

当然,如果城市能扩张能到这种,也不是不能解套,如果你买了宿州东站这种经典反面操作,除了进城一路自然好风光。

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来源:罗永浩

当看到宿州人民的评论,估计你是一辈子解不了套了。

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当然,据说还有大神级操作,神奇的孝感北站已经跨界跑到隔壁大悟县了,那么请问做个高铁新城,分账算谁的?

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高铁的出现未必全是"良药”,吴晓波频道做过一个统计,高铁的出现让中心城市能方便虹吸周边三四线城市的资源,在他的统计里,连昆山这么强势的环沪城市,都在高铁开通出现经济和人口被虹吸的放缓。

总之,现在高铁和机场普遍离市区都太远,如果不能运作成一个自成体系并且真的有人气的新城的话,那么基本就没法被盘活了。

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这点上,这就是各种交通枢纽新城的罩门所在。

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失败的新城各有的失败,成功的新城都是相似的。今天我就想和各位聊聊一个我眼中操盘最成功的交通枢纽新城,他就是上海的大虹桥。

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大虹桥是一个被反复咀嚼的案例,现如今市场对他理解和切入,要么落位在政策红利,要么解读各种规划。

但我还愿意和各位分享,是因为我发现,大虹桥诞生最本质的初衷反而被忽略了,一个由虹桥站+虹桥机场为主体,亚洲最大的交通枢纽驱动的新城区。

大虹桥的成功是公认的,这样能说明,枢纽节点为中心的新城,是行得通的,至于成功的与否,是取决城市自身操盘能力的。

城市发展到后期,城市土地成本越来越贵,这就要求城市必须以交通为骨架向外迁移人口,同时城市交通枢纽必须要做打包整合,因为没那么多土地给你试错了。

差不多到这个时候,城市发展也到了阶段性瓶颈,而把城市也看成一个经济体的话,那么最好的经济突破点,就是以交通枢纽为节点进行驱动扩张。

这时候,我们回过头来看大虹桥,就会发现,这个项目真的很异类。

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说到虹桥前,我想先聊聊的普通枢纽是怎么做的。

以高铁站为例,主体上一般是一个可以踢足球的空间配上气派不凡的超大站前广场,不会和周边建筑有什么真实互动的。

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稍微大点高铁站内部商业看起来很丰富,其实很单调,真正被高频使用的也就是快餐,此外也就是书店用来消磨时间。

好,我们来看看虹桥是怎么做的。

首先,我想说说虹桥的外观,都知道上海的建筑算洋气的,但虹桥不管高铁站还是机场,基本和洋气没什么关系,我个人观点,看了无数遍,还是觉得...真丑。

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但其实,背后就是虹桥一开始就没想做一个形象工程,而是怎么实用怎么来,而且我特地去查了,虹桥要整合的枢纽实在太复杂,加上成本太高,外表怎么简约就行。

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而虹桥简约而不简单才刚刚开始。

记得去年有篇爆文,对比就是北京南站和上海虹桥站,主要讲的就是虹桥在在精细化和人性化管理完胜北京南。但除了这种软性的管理差异,虹桥从一开始,对内部动线的规划,是极其精细的。

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好比这条地铁转高铁的商业动线,延伸到每一个必经路线,实现最大程度转化可能。

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人性化的细节,虹桥虽然没有比其他地方高出很多,但所有细碎的需求,都能满足你。

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加上,上海骨子里的契约精神,秩序到哪都很井然,你不得不赞叹,每天有着快110万人,一个城镇的人口,在这个枢纽进行轮传,还那么高效有序。

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当然,这些其他枢纽也不是不能做到,接着虹桥就让他们感受到碾压了。

先是基因上的,虹桥这块地命好,这里是中国两大经济动线,沪宁和沪杭线绝佳交汇点,这也是为什么要选虹桥去撬动的长三角一体化,不过这不是我们今天要讨论的重点。

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而且,上海很早在这里做大手笔的土地留白,做了一件在国内很空前的运作,把火车站和飞机场结合了。这样手法现在看起来依然很大胆,国内不仅没有成功先例,国际上也是罕见的。

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但是高铁站和飞机场真实被整合在一起的时候,不得不说,魔都做事很少口嗨,但潜移默化间,就做到了最好。

那么有什么意义呢,这里我想分享另一个成功的案例。去过德国都知道,航班最多不一定是柏林,很可能是法兰克福。

法兰克福,应该是世界上第一个实现空铁联运的城市。至于什么是空铁联运,这么比方,如果你在旁边的1号城市做火车去法兰克福,想转机去3号城市,那么你完全在1号城市的高铁站托运你的行李,等到3号城市的机场就能接收了。

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中间部分,法兰克福枢纽帮你全部承担了,这样做了之后,以法兰克福为圆心的200公里城市群,做什么事请,都要来法兰克福中转,因为只有你行,城市群的一体化也必须以你为中心。

好处还不止于此,一个所有人都离不开枢纽成型后,法兰克福的辐射范围不仅局限在德国,也真正意义上成为欧洲国际型枢纽。

接着我们来看虹桥,一个超级枢纽出现,从来美国来,机场落地可以最快用地铁到达外滩,从成都到苏州,机场无缝衔接高铁,能整合长三角资源的地方很多,但只有这里是最高效的。

05

虹桥操盘艺术,还有留白。

就是炖一锅菜,没有一股脑全部倒锅里,节奏把握的非常好。虹桥之所以整合难度是国内之最,不仅是因为机场,高铁,地铁整合,还有磁悬浮的规划。

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但之前条件不成熟,那就等时间到了就可以很快嵌套,同时和浦东机场的快速动线,真正会让虹桥独一无二,上海最有价值的两片土地,会以这样前无来者的方式,互相激活。

到这,虹桥已经完全止步,可还没完。

之前说到,虹桥一开始就知道自己想要什么的,所以,颜值可以很低,但一切都会以人驱动。

在虹桥你看不到什么壮观的广场,但能真正无缝衔接周边的配套上来,说实话,我也看过不少高铁站周边配套商业很不错,但你不知道怎么过去,过去也会很远。

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虹桥在商业规划思路很清晰。也就是说虹桥的配套商业开始就想好了,不是让你看看的,而是让你真实的来消费的。

这点上,大虹桥为什么值得所有高铁新城来学习,因为这是要自己赚钱养自己,而不是纯靠政府投资的交通枢纽

好,接者伴随枢纽的成型,虹桥真正意义上开始迈入大虹桥。其实最典型的,就是会展落位,楼宇经济和产业聚集。

招牌的会展业不用多说,国家会展中心承载就是上海会展业精华,同样和虹桥枢纽也做了无缝衔接。

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这两年,我直观感受,我在陆家嘴的外企上班朋友,纷纷来大虹桥了,理由很意外,公司觉得这边性比价更高,而且商务上到哪都很方便。未来虹桥规划100多家总部经济,实现起来也不会太难。

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来源:城市数据团

这样整个大虹桥的价值输出,从交通成功转移到产业驱动和土地增值上。

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当然,说了这么多,不是想炫耀虹桥如何地表最强。虹桥真正驱动力,在于人,怎么让人在这里最高效的聚集和中转,以及我可以为他提供什么。

理解这点,成功不是没有套路的,也不是不可复制的,也希望能给各位以启迪吧。

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