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06 特级玩法 开发商成立相关产业研究机构或通过与国内国际知名产业研究机构合作。 持续跟踪产业发展趋势的同时，研究政治经济大势、区域及当地经济文化、前沿技术等等，增强自身对产业发展的判断力、掌控产业发展脉络，为提供产业战略决策、新兴产业研究规划编制提供理论和现实支撑，为地产项目进行合理产业定位。 分析掌控产业行业发展趋势，可以有效的针对性拓展产业资源和产业定位。 比如说，要了解产业目前发展的阶段，国内外有哪些新的发展趋势和动向？ 产品的特点是什么？ 市场需要多大？ 主要客户有哪些？ 竞争对手有哪些？ 所在国或地区赋予竞争对手哪些优惠政策？ 和竞争对手相比，我们的产业又存在哪些优势和不足？ 需要我们向政府争取哪些优惠政策扶持？ 需要培育多少年？ 投入多大？ 人才资金从何而来？ 能否收并购一些国外关联公司？ 代价多高？ …… 研究越深入透彻，越能针对性的帮扶培育企业更快成长，与企业共同成长。 产业定位是产业地产的关键一步，将所需合适产业顺利落地，同时满足地方政府及企业的现实需求，并用于指导产业招商，实现区域产业经济的可持续发展。 在产业定位的同时，属于较成熟的招商引资项目，就得分析项目本身是否符合产业龙头企业的所需，主导定位越精准，对领先或具有引导性龙头产业企业吸引力越强，更容易实现项目顺利落地。 产业定位很关键。 不同年代不同时期，不同地区不同城市，对产业都有不同的要求。 举个简单例子，1980-1990年代三来一补企业，1990-2010普通制造业，2010-至今高科技产业。 对产业发展趋势脉络不熟悉，盲目引进产业，产业生不如死，开发商也爽不到哪里去。 与此同时，务必重视结合地方产业经济、科研实力、资源的实际情况，切勿贪大求全。 进行差异化定位，需要结合当地产业基础及产业规划制定切合当地实际的产业规划。 任何脱离现实产业基础的产业都将是无源之水，难以将产业顺利落地。 产业顺利落地后，还需不断深入研究产业特点，为产业打造更合理的产业氛围，为其提供更方便的专业化服务，为其招揽上下游各种配套产业，做大做强产业基础。 随着人口老龄化、少子化的趋势凸显，人才对高质量生活工作条件的需求显现。 除了对产业企业提供细致入微的跟踪服务外，还应提供各种配套服务设施，为周边提供居住、医疗、教育、康养、娱乐、政务等方面的配套服务。 还应迫切解决企业员工、人才子女、老年人等特殊需求的配套设施，比如托儿所、妇幼健康中心、养老中心、国际教育、国际医疗等配套设施为企业高级人才及普通员工解决后顾之忧，从而吸引更多人才，为产业做大做强提供人力资源保障。 这个阶段的开发商可以与政府共同招商，申请更多的政府各种财政补贴及优惠政策。 比如直接申请国家核高基等重大科技专项补助扶持政策，可以申请低地价甚至无偿地价的商住用地开发反哺开发商前期投入了，甚至可以与政府共享产业园区的财政收入了，即便在三四线发行REITS已经是常态，相关项目可以直接上市。 这个阶段的开发商，已经有深入的掌握产业发展趋势，产业定位已经很清晰，已经形成了与产业企业共谋发展的思路，与地方政府关系已经是雨水交融，难分彼此。所在的位置在哪里，哪里就是中心。 07 顶级玩法 开发商整合美国硅谷、以色列、欧盟、香港、新加坡、等国际化创新产业资源；整合全球人才资源，组建国外猎头挖掘国外技术人才。 借助这些专业产业的资深人才，举办各类论坛洽谈会等方式，充分发挥人才的圈子资源优势，精准对接细分行业，深入产业圈，挖掘产业链关键企业； 研究产业变迁趋势，针对性分析产业转移动向、精准实现目标产业企业和本地产业发展对接； 与产业相关企业进行市场信息共享 、资源整合等与相关企业实现互惠互利，深度参与细分产业企业朋友资源圈，也可以借此了解企业发展难点，体会企业发展所需，有针对性的开展相关合作和服务。 联合当地政府、高效、知名企业、中介机构、国际投行等，实现国际资本、技术专利等高端创新要素的无缝对接，在各国成立科研中心、风险投资中心。 比如开发商与相关风险投资基金、信托、证券、银行等机构合作，为优质企业提供搭建良好的投融资平台，申请国家开发银行高额授信，还可以与国务院科技部等新创重大科技转型扶持政策。 同时，与国家科技部、教育部、证监会等国家部委部委合作加强对科创企业的培育、跟踪、筛选、孵化，助力企业上市，入股上市企业。 借助上述资源挖掘外地独角兽企业或具有技术优势的早期企业，分享其做大做强后的收益。 另一方面，成立产业发展基金和专门实验室、免费或减免费用提供各类实验设备，为教授及各类博士人才提供实验实践机会，减轻高科技初创企业的负担，整合各类军工、高校科研成果、实现科研成果转化； 大数据平台借助国外投行的资源，通过采集国内企业规模、技术等基础数据以及市场空间、上下游对接企业、合作需求等综合信息，进行技术和市场对接，为国内外高科技企业的合作打下基础。 这个阶段开发商已经不用花费心思招商引资了，筑巢等待金凤凰即可，估计全球各地的高科技企业都会自动希望入驻了。 申请免费土地开发、申请各种金融牌照、各种其他好处估计政府都是可以商量。 主要获益来自高科技企业上市的风险投资及各种牌照资源及政治地位。 这个阶段的开发商不仅掌握了产业发展的趋势与脉络，与产业企业共同发展，国际化程度更高，突破空间物理的格局，走出中国； 不仅与地方政府产生共鸣，也可以影响到国家某些产业政策，对区域经济甚至国家经济格局有一定的影响力。 08 趋势判断 未来趋势： 随着人口老龄化、少子化、随着国家日益重视高科技科研创新知识产权、一二线城市土地资源紧缺、一二线大规模基础建设的建设实施完成、土地财政不再那么依赖，未来传统地产在融资、获取土地资源方面将遇到重重阻力。 但另一方面、产业升级则为产业地产带来巨大的需求和想象空间。 传统制造业面临转型升级、传统单一老旧厂房需要提供更加完善的现代办公设施、生活娱乐设施、及相关产业配套服务设施，这都将迫使传统地产行业转型向产业地产方向融合发展。 其次，未来产业地产不仅仅在于出售物业、不仅仅在于租金稳定性、不仅限于各种配套增值服务获取深度利益，更在于从产业角度获取更多的经济利益。 再次，从新增开发盈利转向存量运营盈利；商住产融合将成为新的趋势之一，产城融合、产商融合、产住融合、产产融合都将成为其中的方向； 最后，传统地产单一的开发已经不能满足今后的发展趋势，必须多方融合共赢发展，跨界联合将是未来趋势。 产业地产必须将服务于产业发展，作为产业的服务商为核心要点，必须具备产业服务能力、围绕产业链及企业生命周期的不同成长阶段提供全方位的服务、通过产业服务增长、增强吸引力，为产业地产做大盈利空间提供良好支持。 09 核心观点 （一）必须以产业思维做产业地产，绝对不能以地产思维做产业地产。 （二）切忌贪大求全。注重结合当地实际产业基础和优势扬长避短发展自己的产业地产。 （三）没有最好的产业地产模式，只有最适合自己的玩法。 （四）产业地产不能急功近利，持续的积累和产业聚集非常重要。 核高基指对核心电子器件、高端通用芯片及基础软件产品的简称，是2006年国务院发布的《国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）》中与载人航天、探月工程并列的16个重大科技专项之一。 |
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