|
https://mp.weixin.qq.com/s/qzRi1Pn1PqlkELS6NVluJA 上一篇'湾区装修系列 - ADU 加建需要多少钱？'讲到了价格，这一篇我们再接着说一下ADU 相关的政府规定。 在湾区，ADU 加建到底有多火爆，以下几个数据可以让大家感受一下。 以 San Jose 为例，2018全年，圣何塞地区收到的 ADU 申请共350份。虽然看着数目不大，相比2016年的49份，增幅6倍多。进入2019年，增长还在持续。才到4月底，圣何塞就收到申请212份。按照这个势头走下去，年底数目翻倍应该不成问题。 ADU 加建增长迅速，主要原因当然是昂贵的湾区房地产价格。和人口及收入相比，Affordable Housing （也可以和国内一样译为“经济适用房”）远远不能满足需求。房价节节攀升，而中低收入居民买不起房子，买不到房子，这在湾区令各地区政府都很头疼。 圣何塞的 Liccardo 市长对此有个创新的想法。就在上个月，5月14日，市长发文件，建议市委会与硅谷房屋信托合作，为加建 ADU 的房主们提供低息贷款或减免费用，以鼓励增建低价住房。他还特意为这个合作项目起了一个名字，就叫： Yes，In My Backyard 这不是明摆着鼓励 ADU 申请加速翻倍吗？！ 在美国，ADU 一直被称为祖母公寓 - Grannie's House，意思是在自家院子里，建造一个单独的住处，让年迈的父母或公婆住进来，便于就近照顾。 据调查，在湾区，大约有120,000所居民住宅具有加建 ADU 的条件，可谓潜力巨大。只是目前为止，开始加建或计划建设的占比还是很小。 符不符合加建条件? 根据最新规定，原则上，只要是独立地权上面的独立房权就可以加建 ADU。但具体到每个案例，是否批准，也要看地方政府颁布的相关法规条文，比如，需要符合土地使用条例 Zoning、地面覆盖率、控高、退界、容积率等多项规定。 这里我们先讲讲如何读懂这些政府规定。 查询规定，首先要找到住宅所在地区。比如，如果房子在 San Jose，可以先上官网搜索这个城市市政府的申请细则。这些细则一般会有以下几个关键词：  每个城市都有自己的地域规划，R-1 通常意味着1个住宅单位；R 2将允许2个单位，R-3将允许公寓。不允许商业或工业用途。住宅区 R-1，R-2，现在增加了R-M和PD（规划开发）区域都符合开发标准，ADU 加建都可以进行。PD 区域在有些情况下禁止ADU，此类照旧。 上面这一条意味着，根据市政法规以及计划开发区标准，大多单户住宅都可以加建一个 ADU。 为了确保安心，建议查询当地政府官网的土地使用规划图 Zoning Map，或者直接给当地政府打电话，确认是否允许加建。  解读：Lot Size 土地面积 首先，单户住宅的土地面积必须至少为3,000平方英尺，才能建造一个ADU。这里解释一下，大多数城市关于 ADU加建的标准为至少5,000平方英尺。而 San Jose 为了鼓励ADU加建，把5,000 平方英尺的最低标准降低到了3,000。 解读：Maximum Floor Area 最大住房面积 有了 Lot Size，就可以算出 ADU 加建的最大面积为多少。 这不是院子多大就能建多大。规定中还有一条，加建的 ADU 面积不能超过目前居住面积的50%。如果土地面积是 5,500 平方英尺，现有居住面积是 1,200， 那么你的 ADU 最多只能加建 600 平方英尺。 解读：#Bedroom Allowed 房间数 这里讲的是，多少面积以内，能建多少房间。如果以投资为主的话，房子的 Layout 布局就特别重要，房间数目直接决定收入多少。 （说到这里，不得不给我们的设计师发个🍗。在从测量、头脑风暴，以及修改了4次方案的情况下，我们只用了一个月的时间，就帮助房主实现了房产投资的收入最大化 ROI。嘿嘿，想到“上帝”开心，我们就开心。） 5/27 开始测量 6/19 最后的图包括结构设计一并提交给City 一层 ADU 的最大高度为18英尺。现在允许在独立结构或2层ADU上安装ADU，最大高度则为22英尺。 独立的ADU
单层房屋，没有任何退界要求。如果ADU在二层加建，那么二楼到后院的距离需要有5英尺。 独立的 ADU
Attached 的ADU加建：后院覆盖范围，不包括泳池，不超过后院的40％可以覆盖。
每个城市还有不同的条例限制。例如，停车位要求，能不能短租，加建超出一定范围需要缴纳学校费用等等。 
总的来说，从设计到最后拿到审批的图可能需要3-6个月。另外每个政府的政策以及处理时间都不同，Palo Alto 的审批会非常严格，时间也会相对久一些。Hayward 政府相对人手少，也宽松一些。拿到审批之后，工程加建时间为3-6个月，改建车库时间短些，2-3个月。 |
|
|
