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观看上海站线下课精华视频 6月22日，《我的房产计划》升级后的第一场线下课，正式在上海落地生根。 300位学员来到现场，与刘德科、恰空两位老师共同完成了5个小时的高强度房产投资学习。在此，小巴特别感谢从西安、昆明、南宁等城市特地赶过来，聆听这场分享会的伙伴。 当然，针对没时间或离得远没能参加上海站线下课的学员，我们也将课程录制成视频，精剪出来放在吴晓波频道APP《我的房产计划》课程体系里，欢迎你观看学习。 现在点击按钮 ▼ 看现场精彩视频 文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道） 小巴先隆重介绍一下《我的房产计划》线下课上海站的两位城市导师及其演讲主题。 ▷ 刘德科，吴晓波频道房产专家、德科地产频道总编 演讲主题：《长三角一体化带来的环沪机遇》 ▷ 恰空，资深房产投资人、房产配置咨询开创者 演讲主题：《2019上海买房实战课》 下面，小巴将把两位老师的精华观点梳理了出来，大家先睹为快。 Part 1 德科老师讲到，去年粤港澳大湾区的发展规划纲要一出，整个资本市场，只要跟粤港澳大湾区有关的概念股全部在涨。 《长三角一体化发展规划纲要》这份文件一出，也必定会带来很多经济上的震动。而且，长三角一体化比粤港澳大湾区更有优势。 他预测，长三角一体化肯定不是像粤港澳地区一样只有9个城市，而会是“三省一市”，即江苏、浙江、安徽和上海的一体化。这“三省一市”把华东最精华的部分全部给囊括了，涉及人口2.2亿人，幅员非常辽阔。 一体化会带来什么呢？ 它会打破原来的省份划分概念，使接壤地区的联系更加紧密，甚至还可能会直接通地铁，带来很多一体化的红利。 这对我们买房人来说，不仅意味着长三角地区会有更多的选择机会，也意味着我们的选择将会更加迷茫，需要我们放大视野看待这个问题。 Part 2 上海都市圈“1+7”，“1”是指上海，其他7个城市分别是苏州、南通、无锡、宁波、嘉兴、舟山和湖州。 其中，湖州是后来被拖进来的，如果不重要，就不会拖进来了。现在新修的一条铁路叫“沪苏湖”铁路，开通之后湖州到上海只需半个小时。 半个小时，虽不太可能帮你实现“上海工作，湖州生活”的双城生活，但是足可以改变一个城市产业结构的变化。这个就是一体化过程中的红利。 而且，目前这7个城市中，房价最低且不限购的就是湖州。更关键的一点是，目前湖州房价还没有大涨起来，整个城市什么东西都具备了，湖州腾飞是随时有可能的事情。 Part 3 如果你是从投资保值增值的角度，去选择买入房子，那么你就要非常关注这一点。否则结果就可能是，你买的时候花了多少钱，卖的时候就会觉得自己当时脑子进了多少水。 如何做到“以终为始，十年后也好卖”呢？我们要看：五年十年后，什么样的房产会是主流的选择。 根据数据统计，目前上海的主流面积段在 50㎡-90㎡ ，中产阶级的主流面积会更大一些，大约在 70㎡-90㎡ 。 那么，未来会有什么样的变化呢？小巴相信很多人都会有一个朦朦胧胧的把握，但是没有系统地想过或者是推演过这样一个过程。 恰空老师给大家做了一个简短的推演。我们买房的核心思想是“把握主流面积的总价”。注意这个“主流”指的是历史性的、时间性、有前瞻性的，是五年十年后的“主流”，并不是现在的。 所以我们在买房过程中，要做到“适度有限地超前”。举个例子来说，如果你期望你的房子持有30年，那么你可以做到非常超前，直接一步到位地去购买标的；如果你希望持有期限是5到10年，这样刚好方便你去做下一次置换，或者是方便出清，获得一些落袋为安的利润，那么你只要适度有限超前就可以了。 Part 4 这是如何评估一套房子的真实价格的一个重要方法。首先让我们来判断一下什么是不折旧因素，什么是折旧因素。 地段、面积、位置、楼层、朝向、户型、层高、得房率、梯户比、车位比、容积率、绿化率等，这些都是不会变的，都属于不会折旧的因素。 我们希望把钱花在这个上面。如果能买到一个低密度的小高层，就比买一个高密度的高层要好一些。 折旧的因素有装修、家具、小区花园里的名贵品种、法式喷泉等，这些都是经不起时间冲刷的。 比如说房子的外立面，新房的时候肯定是很漂亮的，但是十年后怎么样，就要看保养如何了。还有物业，买进的时候是大物业，但是十年后可能被业委会换掉了，甚至越换越差。这些东西都是不保值的，我们不希望把多的钱花在这个上面。 如果你是买家，现在看到一个非常喜欢的房子，而且希望房子是保值增值的，那么你就可以通过这两个因素做更全面的考虑。 如果你是房东，想要把房子卖个更好的价格，那么就需要做一个逆向思维的操作，比如把房子装修得好一点，把楼道稍微粉刷一下，提供好的看房服务等。 这些东西对于有些买家来说，可能会让他们觉得房子的要价看起来更值得一些。 除了这个方法之外，房子估价还有另外两个方法，分别是：把房子的缺点算进折价里；尽量回避超过三个以上硬伤的房子。 这两个内容，在《我的购房手册》这本小书里专门有个专题，欢迎大家翻阅购房手册。 特别值得提一下，我们专门为每个学员精心准备了一本《我的购房手册》，深受学员好评，课程结束后，被现场300位学员全部收入囊中。 |
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