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今天和大家花点时间聊聊城市格局，为什么呢，其实目前我们处于城市群价值大变的阶段。未来选择哪个城市还是深耕哪个城市，都会成为最需要考虑也是最重要的一件事情 一不小心，我们就容易买错那个城市，而这个买错的过程本质上不是因为我们的观点错误，而是城市的走向和之前开始不同了 我聊了一些人，有一些观点想和大家分享 01 看懂城市价值，首先我们需要明白一个问题，为什么中国经济在过去20年取得那么飞速的城市，所有人都宣称我们用20年的时间完成了别人一百年要做的事情。 这并不是我们有多牛逼，这里面有一个前提要素就是：过去20年中国经济发展刚好经历了两种红利的同时叠加。就是城镇化的红利和农村人口转移的红利 这两件事情在任何一个国家发生，都会发生GDP和经济的快速提升，但是没有一个国家是这两件事同时发生的，日韩是城镇化在前，人口转移在后。欧美都是先人口转移再来城镇化建设 而在中国，改革开放这一轮，直接推动了人口和城市同步城市化，而这样的趋势带动了中国经济的快速发展，大量的70后也在这一轮趋势中获利，并且成为中产 当然，也因为这样的发展，热点城市的房价确实也比想象中的来得快，道理也是因为双重的叠加 好，那么如今不论是人口还是城镇化都进入到一定的瓶颈期了，下一轮城市发展的引擎在哪里是非常值得关注的 如今我们明面上看到最大的动作就是抢人大战，抢人大战最粗俗的解释就是在二线城市更多的落位外来人口。这件事情在我这边的字面解释就是：未来的，中国会在重点的二线城市重塑当年的双重红利叠加的局面，从而重现城市经济快速发展的场面 因为只有二线能够再一次重现人口导入和城镇化双重驱动的可能 过去20年，其实一线城市已经完成了城市化的进程，如今再给一线城市装大量的外来人口，不是不可以，但是从城市经济的增加值来说，一定没有让这些年轻人去一个发展中城市来的更加划算。所以从大局考虑，未来一线一定会更加严格的控制人口，把落户指标统统给到二线城市 所以如果没有意外的话，未来的重点二线城市，起码有10年的落户门槛都是没有的，随便谁任何时候都可以落户 所以可以预见的，在抢人大战的同时，这些城市的土地指标一定是放松的，各种各样的宽松，不论是产业地产还是商业地产以及住宅，都会给到放松，因为这就是为了推动城市城镇化的进行。所以在可以预见的未来，出现地王啊高溢价的土拍市场，有且只有可能发生在二线城市 那么对于个体来说，如果从赚钱或者收入来说，发大财的机会一定在二线，不论去工作还是去买房都会是如此。但是有几个前提，就是到底哪个二线城市是准的，这个非常难，因为这关乎不同城市的管理能力和管理意愿 你想，光光北上广深四个城市也有优劣不同，二线城市那么多，我敢保证一定要发展的不同的，一定要房价投资的，一定有转型不成功的。但是哪个行哪个不行，这个不能说太细，以后有机会在线下活动和大家说说 02 好，那二线如此，那么一线要干嘛。我个人的观点就是一线城市会不计代价的转型。就是要脱离以人口导入和土地出让的经济增长模式 什么意思，就是在一线城市以前老一套的经济驱动力已经到头来，不能再依赖老三样了。那么转型往哪个角度去转型，肯定是往软性的角度去转型喽，以前人也好，钱也好，土地开拓也好都是在于硬性层面的投入，一线受到阻碍肯定会往软性的去做 其实我们可以从现在的城市群可以看出，为什么要做城市群，说得简单一点就是让老大带带弟弟妹妹们，就是让一线城市去开始带团队了 创过业的人都知道，从一个人到一个团队，里面的本质区别就是商业模式的输出。而这个和过去的本质区别就是一线城市要摆脱对资源的依赖。什么是资源，人，钱，土地 所以换句话来说，一线城市放开人口不要指望，一线城市放开楼市更加不要指望。 那么北上广深的未来怎么弄，还是要寻求突破的喽。有两个角度供大家思考，一种是对外，对外是什么，就是更多的和老外做生意啊，也就是所谓的自贸区了。很多人会说，现在不是和老美打的很厉害么，大家只看到老美，不看看我们和其他欧洲国家悄悄的关税互相都降低的很厉害了，所以一线城市的自贸区一定是值得关注的地方，如果没有意外有落位自贸区的地方会扩大，没自贸区的地方会增设自贸区 说了对外，还有对内，对内就简单了，就是管理模式的输出，我认为最有可能的是，在上海成功的一些产业园区运营团队，在环沪或者其他城市落位“分公司”的模式。就是上海一些产业园区输出企业和管理模式，外地输出土地和人，然后开分公司。 这种模式就是类似某个名校开的分校一样，属于核心资产成熟之后的轻运营模式 所以对应的是，一线城市地产的下一轮引爆点应该也在空间运营上，商品房销售的利润各家账本都已经算的很清楚了，10%都到顶了，多赚的一定会让你吐出来，而空间运营，服务提升以及产业导入等相关模式的形态可能看上去整体的金额不高，但是利润率做到30%以上是分分钟的事情 看看上海的陆家嘴集团靠着一个项目成功后盘下来的资源吧，看看张江高科在外地开拓的产业园吧，都在闷声发大财，这些都是真真切切发生在外面的事情 03 三四线城市干什么，在我眼里三四线城市的意义就很简单，就是不惜代价让一线和二线的那些规划能够如期落地。因为这两步都是关注整个经济未来10年甚至20年的预期到底会如何。所以在整个顶层层面是必须要贯彻到底的 这也是为什么三四线城市要大力推进棚改，大家仔细想想，就是让那些不肯流动的人能够安分的扎根在自己的老家，然后流动在外的人也有在异乡买房的筹码，不至于自己没有退路 换句话来说，抢人大战最近风风火火，是和三四线棚改脱不了关系的，在三四线棚改拿到钱的，可以去二线买房子了，在三四线棚改拿到房子了，可以去二线工作了。前后都有了退路，人口流动才会更加踊跃，并且不会到一个地方待不住就马上走了 说实话，这一轮抢人大战，那么多城市跟北京上海都学习了很多了，大家深刻的了解当初为什么逃离北上广以及逃回北上广，各种套路都是用在刀刃上。 二线城市的楼市关门政策也是说变就变，限购不论套数还是年限提升也是说改就改，这些都是标准模式 所以这也是为什么我觉得除非自住，不然95%的三四线城市都不值得买，因为他们楼市存在的意义就是作为壁垒作为后手，所以向上的动力是不足的。楼市跌肯定是不会跌的，但是你说要往上走到多少高度，这种情况不太会发生，往后更加不可能发生 当然，剩下的5%是哪些，最典型成功的案例就是上海边上的昆山，就是仅仅抱住一线城市大腿的这么三四线城市。当然昆山的崛起也有运气，因为当年不是昆山想要抱住上海，地铁11号线是上海想要通出去的，所以这里面也有运气的成分 当然，如今大家都看懂了这个区域，不论是长三角还是粤港澳都是这个逻辑。当然当大家都知道这个趋势之后，也会出现环沪城市互相抢资源的现象，我听说几乎上海周边的所有城市都在上海设立办事处了。 所以环沪能出来几个，真的看领导层的魄力和决心，靠着一线城市近已经算老天爷给饭吃，能吃到什么程度也算是事在人为了 04 这也是为什么正如标题里所说，不要乱买城市了，因为从文字里你可以看到，哪怕有大城市群或者都市圈的各种战略，但是城市和城市之间依然是存在竞争的。 我们仔细想想，过去10年，一线城市房价快速提升的代价是二线城市的全面温吞水一直三四线城市长期徘徊在5000-8000左右的均价。所以如果你从上帝视角下来看就是一锅水，偶尔几个点在冒泡而已 未来这种现象会更加明显，只是因为信息通畅之后大家的感受会更加分裂。 总而言之，一线城市是不惜代价的转型，二线城市会不惜代价获得土地指标和户籍指标，三线城市会不惜代价的继续推进棚户区改造 对于普通个人来说，二线城市可以淘金，可以去那里工作或者创业，这里人力成本和办公成本都优越太多。就在二线生活的人可以买房，就像十年前的上海人买房一样，一个家庭配置3套房子，未来日子应该挺好的。 非环一线的三线城市，自己不在那边生活的，如果不是丈母娘刀架到脖子上的不要买 在一线的，房子是真心便宜了，再高也是被调控压制下来了，赶紧买别想太多。如果有房子了，把自己的下一套多放在置换上，卖一套买一套，这样会更好 总而言之言而总之，不要乱买，如果实在吃不准，不如吃吃火锅喝喝酒 以上为正文，来自卢俊 特别感谢4.23演讲的荣誉赞助：东原阅境 |
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