|
不满小区业主委员会（以下简称业委会）与物业公司“私定”物业合同，市区大地景苑小区朱女士等11名业主将业委会和物业公司双双告上法院，要求判令合同无效。12月15日，兴宾区人民法院对该案作出一审宣判。法院认为，该小区业委会在未经小区业主大会或半数以上业主同意的情况下，擅自与被告柳州致上物业公司续签《物业服务合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，侵犯了业主的合法权益，遂判决这份续签的《物业服务合同》无效。 未召开业主大会 业委会与物业公司续签合同 据了解，大地景苑总共有1490户居民，是我市主城区范围内一个相对较大的住宅小区。2012年4月，该小区成立业委会，“赶走”了之前的物业公司，并与柳州致上物业服务公司来宾分公司签订《物业服务合同》，聘请其为小区服务。按照合同约定，该小区业委会将小区委托给致上物业公司进行物业管理，委托管理期限为两年，2014年4月30日到期。 2013年12月21日，大地景苑小区选举产生第二届业委会成员。不久，物业公司致函小区业委会，提出续签物业服务合同书面意见。2014年12月13日，合同期满后，业委会与物业公司续签新的《物业服务合同》。然而，这份合同是在业委会既没有召开业主大会征求意见，也没有经过半数以上业主同意的情况下签订的。 新的《物业服务合同》续签后，该小区多位业主认为，上述物业公司进驻小区以来不作为或乱作为，小区管理混乱，多次出现电梯故障、单元门无法正常使用、可视对讲系统不能使用等状况，业主对此颇有不满。业主认为，业委会不按照法定程序召开业主大会来选聘和延期使用物业公司，侵犯了他们的合法权益，于是向法院提起诉讼。 11名业主联合提告 请求法院判决续签合同无效 今年8月24日，兴宾区法院对这起案件进行公开开庭审理。庭上，原告诉称，被告小区业委会没有按照法定程序召开业主大会选聘物业公司，私自与被告物业公司续签《物业服务合同》，严重侵犯原告及广大业主的合法权益，遂请求法院判决这份在2014年12月13日续签的《物业服务合同》无效。 针对小区11名业主的指控，被告业委会辩称，2012年4月，该业委会与物业公司签订的《物业服务合同》已生效且履行完毕，该合同是严格依照相关法律程序签订的，也没有损害广大业主的合法权益，为有效合同。此外，根据上述合同的有关约定，合同期满后续签的《物业服务合同》也属于有效合同。 被告物业公司也辩称，续签的合同没有违反法律法规的相关规定，应当认定为有效合同。此外，该公司还提出，确认合同无效涉及全体业主的共同利益，原告代表不了全体业主，主体不适格。据了解，就在今年4月，该物业公司曾将小区69名业主告上法院，要求支付拖欠的物业费，不过后来物业公司主动撤诉。 实体合法程序也要合法 一审判决原告业主胜诉 法院审理后认为，根据《合同法》和《物业管理条例》等规定，业委会与物业公司签订物业管理合同，不仅需要实体上合法，还需要程序上合法。签订《物业服务合同》的双方虽为业委会与物业公司，合同的当事人表面上是物业公司和业委会，但物业服务内容的接受者及服务费的承担者均是具体的单个业主，合同的最终权利义务承受人也是具体的单个业主。故当业委会与物业公司签订的物业合同侵害业主合法权益时，业主有权以原告身份起诉，请求确认该物业合同无效。因此，原告的主体是适格的。 同时，法院还认为，被告业委会在续聘被告物业公司时，没有按照法定程序召开业主大会作出决议，没有采取投票等形式来征求业主的意见，没有依法公示，也没有经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，并不符合《物权法》有关规定，侵犯了原告的知情权、投票权、监督权等程序权利。最终，法院依法对该案作出一审判决。 |
|
|
