但是，这个小区的会所为什么归全体业主？本案还有哪些看点？这是我们要思考的。
基础事实：
东方花园开发于2002年，批准开发建设范围包括会所。2003年3月，开发商向房管局申请商品房预售许可证，申请预售的房屋未包含涉案会所。2003年9月28日，开发商绘制了会所的竣工图，该图中底层平面图上会所后标注“物业用房”。2003年11月，开发商申请商品房销售许可证时，由原泰兴市规划测绘队作出的商品房销售面积测量报告载明的测量总面积不包含涉案会所的面积391.47，在备注一栏会所下方标注“为物管用房”。2005年9月19日，小区1-1号（建筑面积为235.79）在房管局商品房网上合同备案平台中的状态显示为“用途物管用房、状态不可售”。
2007年，小区开发和销售工作接近尾声。同年7月2日，开发商与物业公司签订协议，约定将会所的一层出售给物业公司，二层作为物管用房交物业公司暂为管理。7月10日，1-1号作为物管用房经泰兴市住宅小区物业管理办公室备案登记。2007年7月16日，双方经协商后重新签订协议，开发商将会所的二层出售给物业公司，物管用房置换到1-1号。2007年9月26日，开发商与物业公司签订商品房买卖合同两份，分别约定会所一层、二层卖给物业公司，并协助办理了房产证。
2009年，东方花园小区成立业主委员会，起诉开发商侵权、起诉房管局撤销房产证，均失败。第二届业主委员会成立后，未获备案，起诉开发商和物业公司，要求确认关于会所的两份买卖合同无效。被告方辩称，业主委员会未经授权，没有诉讼主体资格；且会所未进入分摊，产权归开发商，现物业公司取得房产证，与全体业主无关。
一审泰兴法院认为，虽然国务院《物业管理条例》第十六条规定业主委员会选举产生后需进行备案，但业主委员会成立的时间应为选举产生之日，登记备案仅为行业管理的需要而履行的手续，主要目的在于方便房地产行政主管部门对业委会的监督和管理，而非业委会履行职责的前提。故确认业主委员会具备诉讼主体资格。另外，共有是专有的相对概念，专有部分之外的是共有部分。会所具备“三独”特征（构造上独立、使用上独立、独立登记产权），业主并未分摊，故不属于共有部分。且1-1号房屋面积已登记为物业用房，并交付，面积也达到了法定标准。因此，会所买卖合同与业主委员会无关，驳回起诉。
二审泰州中院认可一审查明的事实，对业主委员会主体资格没有异议。认为竣工图只是建设用途，仅说明开发商在建设时计划将会所用于物业管理用房，后变更计划将1-1号作为物业用房登记，满足法定标准。至于测绘报告，仅作测量面积使用，无关房屋用途。故维持原判。
再审逻辑：
再审省高院认可一审查明的事实，对业主委员会主体资格没有异议。再审查明，开发过程中的规划图、竣工图、测绘图均经批准后实施，市规划办、物管办、建设局等职能部门分别在综合验收汇总表上盖章。2007年8月，开发商对会所按照物业管理用房的性质和用途申请安装电表和电力供应。
省高院认为：1、会所系经政府规划部门确定的物业管理服务用房，开发商擅自将其销售，侵害了业主权利。经审批的规划、建设方案及落实过程中的图纸、文件均可看出，会所为物业用房。根据《江苏省物业管理条例》第三十六条规定，物业服务用房本身即不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。
2、开发商对外一直将会所作为物管用房来对待和处理。有关图纸系开发商委托设计和报批，其中将会所设计为物管用房。这本身即体现了开发商的意愿。2007年8月，开发商对会所按照物业管理用房的性质和用途申请安装电表和电力供应。开发商与物业公司最初签订的协议也是把二楼作为物业管理用房，后经物业公司要求进行了调换。
3、开发商擅自销售会所明显违反法律和行政法规规定。《江苏省物业管理条例》第三十六条规定：建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业用房并申请登记；物业用房不得买卖和抵押。会所作为物管用房，其所有权属于全体业主。开发商明知规划中的会所为物管用房，其也将会所作为物管用房对待和处理，其在申请商品房预售时也明会所不在其销售范围。未经规划部门批准，擅自改变规划，违法。
故此，开发商与物业公司恶意串通侵害全体业主利益，会所买卖合同无效。
律师评析：
一、江苏省高院重点从开发管理制度的角度论述了该小区会所是物业管理用房，因而依法归全体业主，买卖合同无效
认定会所为物业用房的主要依据是：1、开发商经批准开发的项目包含会所，但开发商办理销售许可证未包含会所；2、开发商上报的竣工图把会所标注为物业用房；3、开发商申请销售许可证时提供的测量报告不包含会所面积，且会所被标注为物业用房；4、销售接近尾声的2007年，开发商与物业公司签协议明确会所二楼用于物业管理；5、2007年8月，开发商对会所按照物业管理用房的性质和用途申请安装电表和电力供应。
根据房地产开发管理制度，开发商住宅区在规划设计、开发建设、竣工验收等环节都需要行政主管部门批准，然后才能实施。开发商提供的图表、报告等文件，之所以这么大面积的会所没有报进去，肯定是因为报了就没法批。也就是说，从开发审批制度上讲，会所只能是物业管理用房。开发商不敢将会所上报为销售的商品房，只能以物业管理用房的名目上报，然后调换，钻审批的空子。
二、江苏省高院认可未备案的业主委员会的诉讼主体资格
一审、二审和再审三个诉讼程序中，对方都提出业主委员会没有备案，因而不具有诉讼主体资格。一审法院认为，业主委员会成立的时间应为选举产生之日，登记备案仅为行业管理的需要而履行的手续，主要目的在于方便房地产行政主管部门对业主委员会的监督和管理，而非业主委员会履行职责的前提。二审法院和省高院均认可这一论断。笔者就代理过一个案件：房管局不予备案，业主委员会提起行政诉讼，要求备案。法院认为，业主委员会未经备案，不具有诉讼主体资格。这就陷入一个逻辑怪圈：因为不备案，所以要起诉；要想起诉，先去备案。要是能备案，我干嘛还要起诉？希望省高院的判决对下级法院有示范作用。
三、超过法定面积不影响房屋性质，且产权与分摊无关。
本案中，会所面积超过法定的范围，但法院依然根据规划审批的性质判定为物业管理用房。没有分摊也不影响物业管理用房的性质，物业管理用房本身就无需分摊。
四、其他业主委员会效仿此案着眼点
一些业主委员会看到这个判决后很兴奋，也想要回会所产权。首先去房管局查询规划图、竣工图、测量报告和会所销售许可证。规划图、竣工图可以显示物业管理用房在哪里，会所是什么性质。测绘报告和销售许可证可以看出会所是否在销售范围内。如果和本案类似，则可以主张产权。如果存在不一致，则另当别论。
