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我国实务界与理论界对“凶宅”未形成确定且统一的概念,也未明确具体的适用范围,所以判断房屋买卖合同纠纷中系争标的物是否属“凶宅”较为困难,更加无法确定其应否纳入法律调整和保护的范围,导致各地法院对其产生不同的认识与处理。（Jlls） 声明：景来律师对推文的导读设定及标题修定拥有权利。转载推文时需标明转自景来律师公众号，否则为侵权。 1.“凶宅”的界定及标准 “凶宅”一词古已有之,我国大致有以下三类观点。根据社会一般大众的理解，凶宅是指不吉利的或“闹鬼”的房舍。在房地产领域,“凶宅”是指发生过住户非正常死亡的住宅,如房屋所有人被杀、自杀、重大传染性疾病或不明原因导致死亡，但自然死亡、正常死亡不包括在内。在法律领域,“凶宅”是指发生人为非正常死亡事件或地处异常地段的房屋,会给在其中居住的人带来不适感和恐惧感,并给房屋带来价值贬损。综合以上三种观点,“凶宅”判断标准大致可以归纳如下：一是发生人为非正常死亡事件。自然生老病死乃人之常情,不属于此种范围。二是发生房屋内,即房屋专有部分。三是房屋价值因“凶宅”现象发生贬值。 2.司法实践中“凶宅”认定的两种法律分析 (1)驳回“凶宅”诉求的法律分析 主张驳回论者的思路基础是不认可“凶宅”的法律地位,仅根据现有法律,运用法教义学方法论进行思考与论证,即当事人在“平等自治”下签订合同,其意思表示“真实”,即认可合同效力。具体论证如下:首先,“凶宅”纠纷的基础关系是合同。在审理过程中,首先考虑合同是否为真实意思表示,继而判断合同是否存在法律规定的无无效、可撤销或可变更的情形。至于“凶宅”信息的告知是否影响真实意思表示,并未探讨。其次,在合同真实意思表示的基础上探讨纠纷标的物房屋是否有瑕疵。至于是否有瑕疵,关键看对“房屋使用”语义进行何种解读。驳回论者认为房屋的价值就是居住,只要物理结构不存在质量瑕疵即可认定房屋无瑕疵,并不探讨房屋的精神价值。最后,“凶宅”的说法系封建迷信,不应当作为法律运用的事实根据。无论对“凶宅”与“房星使用”作何种理解,他们都认为现有法律规范中只认可良俗,并不认可迷信。本文认为这种主张与公平正义原则相惇,凶宅”虽然无法认定房屋存在物理质量瑕疵,也不影响居住的物理功能,但因“凶”的存在导致房屋市场价值贬损的客观事实真实存在。出卖人的故意隐瞒,导致买受人在信息不对等的情况下签订买卖合同,出卖人应当承担不利的法律后果。 (2)支持“凶宅”诉求的法律分析 支持者的理论前提是认可“凶宅”的法律价值。首先,客观而言,房屋内发生非正常死亡事件客观存在,居住者对其产生的忌讳是一种因畏惧和害怕而产生的和担忧,客观上导致房屋价值受损,如果一味以封建为由信为由而否认价值贬损的事实,明显不符合我国法律的公平正义原则。其次，出卖人在出售房屋的时候,有必要对房屋瑕暇都告知买受人,在平等角度上进行交易,这样的选择对市场交易才会产生良好影响。支持“凶宅”诉求下主要有两种合同效果:无效和可撤销变更。认定无效的依据是《合同法》第五十二条第(四)项“损害杜会公共利益和《民法通则》第七条“民事活动应当尊重社会公德、不得损害社会公共利益”。此处适用的前提条件均为:损害社会公共利益。实际上,出卖人的隐瞒行为并未损害社会公共利益,损害的仅为合同相对方买受人的利益,所以此行为只能在合同范围内进行处理,而不能因此对公共利益做扩大解释并将其上升到公共利益高度,这样将严重损害法律的严谨性。笔者认为以此为由认定合同无效的思路值得商椎。认定合同可撤销可变更的法律依据是《合同法》第五十四条的规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的合同;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”主要看“凶宅”的隐瞒行为是否可以认定为“欺诈“或“重大误解”,如果构成欺诈,则合同可撒销可变更,否则反之。 在司法实践中，在涉“凶宅”房屋买卖合同纠纷中,事实的审理与查明比较筒单,法律关系也相对较为简单,唯一争议焦点就在于“凶宅”的认定,在法律并未有相关规定的情况下,调解不失为一种妥善处理方式。调解在我国是一种与判决齐平的结案方式,可以以调解的方式协调双方当事人的利益,让双方当事人的问题得到妥善解决。 作者：宋依军，江苏景来律师事务所律师，电话15852407988 |
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