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文／孙不熟 这几天，楼市上半年数据集中出炉，总体来说，四个字——地热房冷。 各大城市土拍市场再创新高，其中杭州卖地收入超过1400亿元，居全国第一，其次是武汉、北京、苏州、天津和重庆。 和土拍市场的火热形成对比的是，一二手房市场普遍不咸不淡，部分城市的成交量甚至创近五年新低。 不过，有一类产品却出现逆势上扬的行情，那就是顶级豪宅，行情好到不得了。 根据克而瑞的数据，今年前五个月，北上广深的千万级豪宅（一手）成交量同比去年放量增长，其中北京、上海的成交量翻倍，北京3000万以上豪宅的成交量甚至是去年同期的6倍。 这说明了什么？ 01. 来看看千万级以上豪宅的成交量。 如上所示，1-5月，总价1000万以上豪宅主要集中在一线和强二线城市，北上深仍是千万级豪宅的主要卖场，成交套数皆超1000套，和其他城市明显拉开差距。 上海向来是超级豪宅的最大市场，这次以3493套高居榜首，同比大增117%。杭州素有“豪宅第四城”的说法，但这次成交量同比大跌43%，显示杭州市场的特殊性。 除了北上广深杭，苏州、南京、厦门、宁波、东莞、福州等二线城市也表现不俗，千万级豪宅成交量均超过100套。特别是东莞和福州，成交量接近去年的三倍。 三四线城市中，珠海、温州和佛山的表现也可圈可点，千万级豪宅成交套数都在50套左右，跻身豪宅TOP20城市行列，而武汉、成都、西安等强省会城市则不在此列。 02. 再来看看单价10万以上豪宅成交量： 如果以单价来计豪宅的话，这个指标的马太效应更强烈，高总价可以通过做大面积来实现，但高单价就只能依赖城市本身的价值了。 在这个赛道上，只要成交一套单价超过10万的豪宅，就能跻身前10。 北上深仍然稳居第一梯队，和其他城市拉开的差距更大。其中上海仍然排名第一，深圳则超越北京居第二，杭州排名第四，广州居第五。 南京、苏州不在TOP10行列，而惠州、三亚居然跻身前10，厦门的成交量大跌67%。 03. 再来看看豪宅市场中的航母级产品——3000万量级。 3000万以上豪宅是一个更重要的分水岭，既考验面积极限，还考验单价极限，只有极少数头部城市才存在这个量级的市场。 在这个赛道上，上海、北京的首位度更高，深圳和二者的差距明显拉开，显示深圳豪宅虽然在单价上和北京、上海一个量级，但在总价纬度，和北京、上海仍然不是一个level。 值得注意的是，在这个量级的市场上，除了北上深，就只有广州、杭州等极少数城市勉强还有点存在感。其中，广州在这个指标上终于超过杭州，位列第四，显示广州是一个任何时候都不可轻视的市场。 如果觉得这五个月的数据不具有代表性，那就来看最近几年的数据： 历史数据就更能说明问题了，3000万量级的豪宅市场，基本上就是北上深三个城市的天下，广州、杭州勉强还有点成交量，其他城市基本可以忽略不计。 04. 3000万以上豪宅，只在这五个城市卖得动 罗列了这么多数据，其实还反映出一个问题，那就是顶级豪宅是个局部性很强的市场，基本只在三大经济圈（长三角、珠三角、京津冀）才存在，而且不仅是核心城市，苏州、东莞这类非核心城市，也表现不俗。 除了三大经济圈，就只有青岛、厦门、三亚几个旅游城市还有一点市场。 而武汉、成都、长沙、西安、郑州等强省会城市的表现，不如苏州、宁波、温州、佛山、东莞等一线城市旁边的卫星城。 这几个城市的规模和能级虽然不如内陆强省会，但因为民营经济发达，藏富于民，企业家群体的数量更占优势，在这类城市盖顶级豪宅，可能比强省会更好卖。 这意味着，如果你是开发商，想做3000万以上的市场，你几乎只能去到上海、北京、深圳、广州、杭州五个城市，因为只有这五个市场才有比较稳定的顶级豪宅市场。 南京、厦门、青岛、苏州、三亚、大连也可以去，但你要做好打持久战的准备，其他城市，打死也别去。 如果你是个人投资者，可能还得去掉广州和杭州，3000万以上的房子，在二手市场还有可观的成交量，估计只有北上深，广州、杭州都不太行。 当然，你去到其他一些二线城市，肯定也能买到3000万以上的房子，但要想清楚的是，这个量级的房产在二手市场是否卖得出去？ 05. 豪宅市场放量成交，说明了什么？ 还有一个问题，在楼市萧条的背景下，豪宅市场为什么能够逆势上扬？ 我的看法是： 一方面，从去年开始，不少城市的豪宅网签备案逐渐放开，购买力充分释放，再加上双合同现象消失，真实数据得以浮上水面。 第二，顶级豪宅是塔尖人群的小众市场，这类人群资金雄厚，而且融资渠道很多，购买力基本不受调控的影响，选在熊市入手，议价能力更强，有抄底的考量。 特别是北京和上海，顶级豪宅的成交量相比去年同期堪称井喷，显示京沪作为中国财富管理中心的地位，无城可敌。 而3000万以上豪宅，北京的成交量甚至是去年的6倍，显示塔尖人士对北京市场的巨大信心。也说明北京这个市场，只要有给一点点阳光，就十分灿烂，其调控别指望有大的松动。 另外，当下实体经济难做，富人在资金上有避险需求，而占据城市核心位置的顶级豪宅，向来是配置大资金的不错选择。 我一直有个观点，牛市买刚需、熊市买豪宅。里面的道理，各位可以想一想。 （编者注：作者系广州房地产协会专家委员会委员、华南城市研究会副会长） |
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