房地产投拓——如何在半小时内徒手搭建动态测算表格用于速算

众所周知，动态测算是非常复杂的，基本上都是套表，十张表不算少，二十张表不嫌多，虽然不少开发商早已将测算表也标准化了，减轻了填表人的负担，力求傻瓜化，但是对于十几张表的勾稽关系，对新人而言，理解上是非常困难的。

本文就是想写一写动态测算的逻辑，以及如何在半小时内快速搭建动态测算表格用于速算。

在开始搭建表格之前，我们要明确为什么要做动态测算，做动态测算有什么意义？如果只是为了算利润率，那么静态测算已经足够了。做动态测算其实更多的是为了看现金流何时能回正、资金峰值大小出现时间以及测算资金运作效率IRR。当然业态不同，看表的重点也不同，像住宅类型的销售型物业，基本上就看看现金流回正时间以及资金峰值，IRR基本上都是几十上百，还特别容易失真，价值有限，但如果是商业、酒店等持有型物业，那就要看看持续的租金增长假设及IRR的反馈状态。

所以，动态测算体系的核心就是现金流量表，只要现金流量表确定了，所有的测算指标都能确定下来。当然现金流量表分为项目公司层面和股东层面，股东层面也是依赖于项目公司层面的结果。

本文主要就是教大家搭建现金流量表，以及如何使用搭建好的现金流量表进行动态测算指标的速算，只要把这个主表做好了、吃透了，其实其他的销售表、成本表、税表都是辅助性的表格，理解起来很快的。

根据实际的使用情况，现在市面上最多的项目还是短平快的快销项目，大部分测算也是围绕该种项目展开，本表还是按照销售型业态为主要标的来做。

第一步：框架

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现金流量表逻辑结构分为两大块，一块是测算的项目，另一块是测算的时间轴。

1、测算的项目

本文拟按照项目公司层面、股东层面、指标，三个大项来搭设结构。

需要注意的是，把融资纳入股东层面的现金流，主要还是考虑到项目层面的现金流测算还是以经营性现金流为主，了解项目本身的造血能力。而融资的借贷与偿还，主要影响的是股东借款投入的峰值，即融资的放款，可以让股东的股东借款减少甚至可以置换。

2、测算的时间轴

时间轴是动态测算的基本特征之一，一般有两种时间轴，月度和季度，本文为了方便论述，以季度为时间轴。

第二步：项目公司层面结构搭建

1、基本解释

本文将项目公司层面的测算项目进行了扩展，主要分为了开发类现金流入流出、持有类现金流入流出、无偿移交类流出，所得税由于可以用持有类及无偿移交类的成本进行抵扣，所以也单列一项。

不过本文因为讲的是速算，所以分的也并不细，直接列的大项，后续直接手填，一张表搞定。

2、套表拓展

表格中每一栏测算项，都是可以单独拎出来作为一个表格，比如土地款的支出、工程款的支出进度、销售进度、三费的支出进度、增值税土增税的计算，也包括持有部分的测算，如酒店、商业、长租公寓的测算其实是一个非常细致的过程，大部分的动态测算套表还会对工期计划、规划指标等做详细的说明。

所以套表无论怎么展开，都是要在现金流量表中汇总，现金流量表是核心。

第三步：测算案例

本文还是以之前静态测算的案例来试算下，假设股权占比是80%。

需要说明的是，动态测算的核心逻辑和测算基础还是依赖于静态测算的累加，动态测算只是将静态测算的数据在时间轴上展开而已，所以正确的测算，静态和动态是互为校核的。

1、假设如下：

2、静态测算表如下：

3、现金流量表

根据假设以及静态测算表中的数据，并在时间轴上展开，可以得到整体如下的现金流量表：

1）项目公司层面

由于是速算，所以①增值税按照简易计税、土增税按照预征，②持有和无偿移交类资金流出按照每个季度分摊，③财务费用按照贷款2年贷足，非按需贷款，④所得税考虑到了持有和无偿移交的成本抵扣，来计算预征所得税和清算所得税。

2）股东层面

①融资的流入和流出是按照总投的50%来计算，2年后偿还，②股东净现金流量是按照项目需求资金（项目公司层面净现金流量加上融资流入），③本项目并没有算股东净现金流量的资金成本，主要也是因为项目公司层面超期使用了融资，融资成本在项目公司层面多列支了，考虑到计算股东净现金流量的目的也是因为自有资金是在各项目间抽调，本身有成本，所以两相抵扣，就不计算了。

3）指标

由于这个项目变号比较严重，可以看得出来由于后期有大额工程款支出以及税收支付，所以净现金流量变号变了两次，导致IRR是负值，报错。

4）小结

在项目静态测算中，我们会发现这个项目并不赚钱，只是赚了一个资产，但是在动态测算中，我们会重新审视发现这个项目的现金流还是非常好的，股东层面的累计净现金流的峰值可以达到16.6亿元，是个非常优质的项目，能够看到现金流的状态，这也是静态测算所无法提供的评判视角。