楼主 发表于: 2018-03-19 10:28:46
在推出鱼大叔购房问答之后，小编就经常收到各类的问答。而其中有相当一部分的人对于二手房的交易合同、二手房交易时需要注意的问题、二手房的购买资格、二手房的首付比例以及税费等等的问题都存在着很大的疑问。
由于提问的朋友较多，这边就统一给大家做了一份二手房交易流程购买攻略，不敢说是最全的，但至少是涉及二手房交易的全过程，有想购买二手房的朋友们记得收藏哦~
01厦门购房政策
在购买二手房之前，我们需要先了解二手房的相关政策。关于是否有购买资格、首付比例、商品房交易等相关问题。
首先关于买房资格。第一，不管是本地还是外地，满18周岁以上的成年人只要单身，最多只能买一套180平（含）以下商品房，其中，外地户口要在厦门4年内连续缴交3年以上社医保才有资格购买。第二，本市户口以家庭为单位，每个家庭最多只能购买2套180平（含）以下商品房。第三，外籍户口以及港澳台同胞无须社医保证明可购买一套。
其次，关于商品房交易。第一，2017年3月25日以后的商品房不管是一二手都需要两年才可交易，其中，一手房以备案时间为准，二手房以收件时间为准。第二，2017年3月25日后通过赠与方式转让的，再次购买需满3年。
再者关于限公证。还没办产权证的，要公证只能公证给直系亲属（配偶，子女，父母），外人不行。有证在手的可公证给外人，但外人不能再转委托其他人。2017年9月份，再做规定，受托人没有收款权利！涉及钱款要交给原委托人。
最后是关于限贷。大原则是认房又认贷，认房认的是厦门的房，认贷则认的是全国范围内的贷款记录。这其中的贷款记录指的是住房贷款，消费贷不算，此外，组合贷算一笔而不是两笔。另外，银行依据网签价格和评估价之间的低者作为抵押物的价值依据。详细的贷款以及首付比例可看下图：
02二手房的交易流程
1.准备买房
买房需要了解自身购房资格、买房需准备的信息材料，寻找中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备。
2．看房选房
一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，预约看房时间并在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋。
3．产权查询
买方选中房屋后，需查看所购房屋的产权证书，审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。明确房屋的所有人信息、卖方是不是产权人、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷。
4．签约订房
这一环节包括购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也是重要的凭证。在签订二手房买卖合同后需找评估公司做评价，这个过程一般来说要5-7个工作日。
5．支付房款
支付房款的方式不尽相同，有全款和贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂的多，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金和银行同时申请。这是整个二手房自行交易过程中耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。
6．缴税过户
按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。将合同交到房管部门产权交易相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税缴纳相关税费，拿契税完税证。凭完税契证到土管部门办理国土证。凭完税契证到房管部门办理房产证。购买二手房要交纳的税费主要有包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。交完税后，卖方再将房屋过户给买方。
7．物业交割
一般涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否要更换或搬走，交割完成后业主交付钥匙，交易完成。
03签订合同时的注意事项：
1.合同的建立
房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。
2．约定付房款
一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。
3．确定交房细节
（1）交房的时间和条件
时间好办，条件可以提哪些？
比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。
（2）物业费、水电费等
上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。
（3）过户
①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。
PS：二手房交易税费
包括营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。在实际交易过程中，税费大多由买方承担，在市场比较冷淡的时候，也有部分卖方愿意承担税费。
③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。
④户口迁出：上一大点的最后一个问题，签订合同的时候就协议好卖方户口迁出的时限。
4．明确违约责任
这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？这时就先明确违约责任，注意以下几点：
（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）
（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。
04二手房交易税费（以商品住宅为例）
在二手房交易的时候会产生一系列的税费，详细情况可查看下图：
如果需要银行贷款，则在上述费用基础上加上评估费
评估总价=贷款金额÷ 贷款成数
评估单价=评估总价÷面积
评估费：
1、评估总价×0.4%（千分之四）×0.6（打六折）
例：评估总价为87万，则评估费=87万×0.4% ×0.6=2088元
2、评估总价超过100万以上的=（100万×0.4%+超过100万的价格×0.2%）×0.6
例：评估总价为150万，则评估费=（100万×0.4% +50万×0.2% ）×0.6=3000元。
备注：在满足客户贷款条件下，评估单价应在允许的范围内，也就是说高评低评是有限度的。
另，若对二手房交易还有什么疑问的，欢迎留言提问。 | 
