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先亮观点—— 在郑州，不要买，老破小！ 1 最近有两件事，联系起来看，很让人振奋。 第一件事是6月19日，国常会上释放出一则消息，部署推进城镇老旧社区改造。 第二件事是7月1日，国务院新闻办举行政策例行吹风会，将加大力度对17万个城镇老旧小区加快改造。 先出政策，再加快推进，剩下的就是各地的行动了。 于是，很多人坐不住了。特别是我上一篇稿子《4万亿输血老破小！郑州上千小区“旧改”来袭！》发过之后，大家纷纷留言问我—— 要不要买老破小？买老破小有没有意义？有没有增值空间？ 老破小，能买吗？这已经成为一个不得不重视的问题了，今天和大家具体说说。 2 郑州有很多房龄超过20年的老破二手房。 比如说—— 在南阳路和老西郊，因为是郑州传统的工业中心，分布着大量的老家属院。 在金水区，因为是行政中心，所以在纬几路、政几街这些街道范围内，分布着大量的行政机关家属院。 在二七区，特别是在火车站西广场西边，分布着大量的铁路职工家属院。 管城区的老房子也只会多不会少。 …… 此外，就是商品房制度实行以来，郑州第一代商品房小区。到今天，都已经超过20年了。 比如，90年代中期郑州最高档的商品房之一绿云小区，曾经富豪云集。这座建于1995年的小区，已经超过24年了。 再比如，建业第一个小区金水花园，由多层和别墅组成。到今天，房龄也超过22年了。 为什么这种老房子会被不断提起？ 记得前段时间写过一篇稿子，15000左右的单价，基本上是目前郑州四环内正常刚需盘的准入门槛了。 但真实的楼市呢？ 其实，郑州存在着大量单价15000以下，甚至10000出头的房子。 而这些房子分布在哪里呢，就是在老城区非常核心的地段，面积不大，岁数很大的各种老破小。 很典型的例子，位置最好的金水老城，房龄超过20年的老二手房，单价基本报1万-1.5万的水平。而同一片区的新房，毛坯高层的价格，可以卖到2万+。和新房相比，就是六七折的落差啊。 都说房子的价值是地段地段地段，那为什么和周边新房比起来价差这么大？ 原因很简单。 居住氛围差，贷款年限短，都是老破小的命门。 一方面，经过一轮又一轮的新房冲击，老破小已经无法满足大家对居住最基本的需求。 我们看到的老破小大概就是这个样子：  另一方面，房龄超过20年的老房子，大部分银行无法办理二手房按揭贷款，更不能办理抵押贷款。即使个别能办理按揭，房贷的首付和年限也很难做足。 这些，已经否定了老破小。 于是，大部分老破小就这样被禁锢着，慢慢老去。 3 老破小，注定被淘汰，因为它不符合时代的主流趋势。 大家不要停留在郑州房子不够住的观念，数据告诉我们，越来越多的家庭正在置换二套房产，而这样的客群比例已经几乎接近一半。  在过去的8年时间里，郑州100㎡以上户型面积从8年前的32%，激增到了如今的近50%，三房以上户型从8年前的35%，激增到了如今的近80%。 郑州的中产阶级正在逐步觉醒，大部分人在买二套房，希望能置换的更好。 尤其是在郑州过去的一轮涨价潮中，除了个别顶级学区房，大部分老破小几乎没有涨幅。 当然，也有人问，我是纯投资，自己不住，可以不用管房子质量吗？ 告诉你，不可以，为什么？因为接盘的人，会考虑自住加投资，会对房子的质量有要求。 改善置换的人群越来越多，对应的就是下面这张图片。  我们发现，从2016年末开始，全国19城二手房挂牌量在持续上行。也就是说，一边越来越多的人在改善置换，同时也有越来越多的人在卖掉自己的房子。 可以想象这样的画面，越来越多的人想要抛掉一些不好的房子，去置换更好的房产。而在盘整过程中，老破小是第一个要抛弃的。 而被抛弃不只是因为它没价值，更重要的是，它已经不符合时代的主流趋势。 这也是为什么如今郑州新房市场上的一房、两房小户型越来越少了。 这也是为什么买房一定要蹦一蹦，去买那些更好的、更符合主流趋势的房子。 未来，二手房市场的竞争也愈演愈烈。 而这种现象，不仅出现在二线的郑州，三四线小城也在抛弃老破小。 三四线小城的商品房本身就不贵，那谁还住老破小啊。 所以，如果你打算买老破小，一定要想清楚，未来五年十年卖掉的时候谁来接盘。 4 其实，在郑州，还有一个政策一直被大家忽略了，就是租售并举。 值得一提的是，在今年上半年，郑州市域所供应的1800多公顷的建设用地中，出现了5.1092公顷的租赁住宅用地。这也剧透了由企业拍地、建房并自持的租赁住房将在郑州出现。 这些新的租赁住房，将面向所有人群。据了解，它们将一改之前大家对公租房、廉租房位置偏远、户型较小、容积率高的陈旧概念，户型更多，居住感更好。 而在租赁住房发展的过程中，老破小会第一个受到影响。 因为，之前购买老破小的绝大部分人购买力不足，不得不解决最原始的自住需求。 而当他们的自住需求因为租赁住房得到满足的时候，还会去浪费一张宝贵的房票去买老破小吗？ 5 说了这么多，那些老旧小区、居住体验超级差、硬件软件都不全的房子该如何处置？ 我们再回到文章开始的会议上来。 推进城镇老旧小区改造，旨在提升居住功能—— 针对“管网破旧、上下水、电网、煤气、光纤缺失或者老化”问题进行“优先改造”。其次是电梯、停车库等配套设施，然后是物业管理和公共服务。 我们以最典型的“加装电梯”为例。 乍一听，加装个电梯很简单，然而现实却远没有想象中皆大欢喜。 上海是有这种先例的。 上海，自从2011年启动加装电梯试点以来，出台了一系列的扶持政策和措施。 但数据显示，截止到2018年10月底，全市仅有204幢电梯计划立项，这还仅仅是立项，真正竣工运行的有多少呢？ 只有可怜的47台！难度之大，超乎预期。 解决这个问题，有一个前置性条件，那就是—— 征得楼道里90%以上的居民同意，且没有明确反对意见，还要征得小区三分之二以上的业主同意。 加装电梯，能不能得到大多数住户的同意才是关键。实际操作中，统一意见这项工作开展起来就非常困难。 谁动了谁的奶酪？这是一场博弈。 之后，复杂的手续谁来跑？资金能不能顺利到位？ 说到资金，有些城市是政府补贴，比如说济南每部电梯补助20万，上海每部电梯补助30万，杭州每部电梯补助15万。 记得之前算过一个单子，如下：  加上是1梯2户，每部电梯再算上钢架、电梯厅等土建差不多需要七八十万的费用。 此刻，我想到了上一波等待老破小拆迁的人，有些人从小时候就开始等，一直等到自己都生娃了，几十年都没等到…… 甚是无奈。 6 当产品价值得不到认可，未来还有租赁住房的竞争，本身改造难度又大，老破小的未来岌岌可危。 这时候，一定会有人反驳，谁说老破小没价值，老破小值钱的是学区。 要知道，老破小的学区价值越高，政策风险也就越高。任何一点点的学区变动，或者多校划片政策的实施，都有可能让这种价值瞬间归0。 所以，学区才是老破小最危险的投资呀。 |
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