水果店开店流程之选址2

连锁店面选址原则及实施手册

第一章  总则

第一条  为了规范公司连锁店面布控，有效评价店面开设步调及收入目标，制定本手册。

第二条  原则

（一）投入产出最大化原则 ；

（二）提升公司品牌原则；

（三）有利于提高工作效率原则。

第三条  本手册适用于公司在目标城市的水果连锁新店面开设。

第二章  店面选择与布控的基本要求

第四条 当地市场情况 目标城市的人口总数、人口构成、人均工资、消费心理和消费习惯、竞争行业等情况进行市场调研；

第五条 店铺选址的最终目的在于满足商圈范周内目标顾客需要的同时，还要为企业获取利益。要达到这一目的，不仅要考虑店铺的位置、场所，同时还必须考虑选址过程中的发展速度问题。发展速度即是选址决策中的水果店发展的快慢问题，也是一个模式问题：什么时候发展速度快一些，什么时候慢一些，都应符合事物发展的内在要求，而不能凭人的主观判断，想快就快，想慢就慢，否则会事与愿违，适得其反。

第六条  在确定了选址的发展模式和可进入的城市和区域之后，仍然存在一个出店顺序问题：因为分店毕竟要一家家地开，先开哪一家后开哪一家.仍需研究探讨。有人认为大型城市市中心部由于位置不易寻找、网点价格高，应予回避，在其周边发展较为有利。有人认为哪里地价便宜，就先发展哪里。两种观点虽说各有道理，具体情况要根据公司在当地的品牌影响力、公司定位、公司前期投入和市场发展战略等情况来确定

第七条  目标店面结构合理，原则上营业区面积要80-120平方米之间。离污染源10米之内不得开店，相邻居民、企业或其他单位提出开店异议而无法排除，也会形成开店障碍。  

第八条  目标店面的辐射半径为1.0公里，店面选址在：市级、区级商业中心，主要人流集散地、居民新村商业街、公园、车站、码头、电影院、大型剧场附近、大型超市和大型百货商场内。

 第九条  目标店面应避免在交通要道，所在地必须交通便利，门外有停车场所。

第十条  目标店面优先选择位于街道下班时人流量明显较多的一边。

第十一条 商铺门前不能有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化，以及直对大门的电线立杆。

第十二条  目标店面的标志（门头、侧灯箱）应明显、醒目，不得被树木等遮挡。

第十三条  目标店面的产权应清晰，无纠纷，不得为临时建筑，不得涉及拆迁及重建。

第十四条  目标店面的租赁期限应大于5年。

第十五条  目标店面为框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置。

第十六条  应考虑目标店面的租赁费用是否符合市场规律，是否包含隐性成本（公共设施费、保险费、卫生费等）。

第十七条  应考虑目标店面门前和周围的照明、治安情况。

第十八条  如目标店面周围的待租店铺较多，应调查原因，是否有不适宜开店的因素。

第三章  商圈的划定

    商圈的定义：商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。

进行商圈分析的有以下三个目的：

    ① 明确经营范围;

② 了解经营范围内的人口分布状况及消费习惯和消费结构

③ 更准确的进行经济效益预估

商圈的构成及消费者占比

    一般情况下商圈由3部分组成：一级商圈（核心商圈）；二级商圈（次级商圈）；三级商圈（边缘商圈）。一级商圈的范围以1公里为半径所划出的范围；二级商圈的范围是以3公里为半径所划出的范围；三级商圈是3公里以外的区域范围。（根据便利店商圈划分惯例，一级商圈以200米为半径；二级商圈以400米为半径；三级商圈可有可无）

    一级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的60%—70%

二级商圈的消费者数量应该占所有消费者数量的20%—30%

    其余的消费者占比属于三级商圈。消费者占比公式如下：

消费者占比（渗透率） = 商圈内消费者数量 / 总居民的数量 * 100%

    商圈的划定

 商圈的划定是一个非常复杂的工作，在决定经营业态的基础上，要分析商圈内的消费群的购买能力、生活状况、年龄阶层、消费倾向等因素。最重要的是要了解一级商圈内的家庭户数，家庭户数越多，购买频次就越多。另外，周边是否存在竞争对手，双方的商圈是否重叠，也是很重要的因素。己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消费者，是商圈选择的重要环节。详见附件《新店选址工具表》。

由此可见，商圈的确立是至关重要的环节，水果超市的商圈选择应该有以下结论：

水果连锁超市的商圈选择（选址）原则——

①在家庭户数不少于2000户的居民区附近选址开店

    ②在居民区的出入路口选址开店。

第四章  店铺选址

选址要素：①未来几年的持续经营能力②进出通畅的道路③店铺面积的合理确定
    详解：

① 未来几年的持续经营能力：是选择店址的重要因素。选择经营性的水果超市应该说是一项长远的投资，应该抱着发展的眼光衡量一个店址。对周边人口密度的市调及消费水平的市调后，再根据切实的地理位置、消费者出行习惯、道路特点、店铺门口朝向等等诸多因素予以综合考虑，并结合相关的市政规划，来考虑是否可以作为最佳位置。

② 进出通通畅的道路：优良店址的另一个必备条件就是进出畅通的道路。道路的畅通不仅影响商品的安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。一般来说，要求与店铺有关的街道交通方便、道路宽阔、车辆进出自由，且店铺附近最好有车站。因为网点设在几个车站的交汇点附近，往往能吸引大量顾客前往进行购物。

    ③ 店铺面积的合理确定：店铺面积的确定直接影响到店内最大客户承载量，这直接关系着销售额的多少。选择店铺时应更多的考虑实用面积和空间分割规划，尽量做到消费者方便到达各个角落，并能够作到按需分流。当然，出于成本的考虑，店铺面积也不是越大越好。

    结论：水果连锁超市选址原则——要具有前瞻性的眼光衡量区域经营能力，并保证交通便利、店铺面积实用率高等因素。

第五章  店铺的装修与布置

处于成本预算及市场定位的考虑，店铺的装修与布置花费不宜盲目过大，应找寻差异性方式进行店面美化。

① 色调：店内色调应该按照不同的区域的功能而实施不同的色调装修，针对春、夏季的水果陈列区应当以冷色调的中性色为主，多采用粉蓝色、亮绿色、浅紫色为主；而其他区域应该以暖色调为主。再配合水果本身不同的颜色对比，陈列出另人耳目一新的感觉。尽量将色差大的同类水果摆放在一起。

② 布置：利用藤蔓式、枝节式的装饰植物进行闲置区的装饰，避免给人感觉店内布局轻重不一、形式单一。

    ③ 灯源：适当的利用灯源可以较好的体现水果质感，增强卖相。

第六章   店铺的硬件与人员配置

①硬件建议：

电子喷雾器：利用电子喷雾器对某些高端、易氧化、易脱水的水果进行加湿，保持其新鲜程度，并增加店内视觉冲击力，提高销售额。

地磅：用于大批量水果承重使用

水果陈列排挡：针对不同的水果，进行不同的陈列方式，就需要不同的陈列排挡。一般果类水果以倾斜30度左右的排架陈列，而香蕉、芒果、瓜类以分层式的排挡陈列。

冷藏陈列柜：冷藏陈列柜的温度通常应控制在0-4摄氏度之间，用于不宜保存的，需二次包装陈列或者避免损耗的水果陈列。

放心称：店内除了销售用称，还要摆放1个放心称，供大家使用。

冷库设备：开辟单独一间作为冷库使用，安置制冷设备严格控制温度，用于贮藏水果，延长销售期。

承重区、收款台：负责为消费者提供结帐服务。

②人员配置建议：

一个200平方米左右的水果超市人员配比如下：

    收银员2人，补货员4人，店长1人，主管1人，维修1人（可兼职）

 

                                          制表人：    项目研究组

                                       日  期：  2016年6月22日

店址所在商圈基本情况调查表

日期：__________________

商圈性质： □商贸区   □集中办公区   □住宅区    □餐饮集中区    □旅游景点区   □其他

车 流 情 况

时间段（辆/10分钟）

7-8

10-11

11-12

12-13

17-19

19-20

21-22

22-23

□出租车：

□私车：

备注：

□公交车：

车站数

终点站数

末班车时刻

备注

方圆100米

方圆300米

□其他交通工具：

人流情况

时间段（人数/10分钟）

7-8

10-11

11-12

12-13

17-19

19-20

21-22

22-23

□店门口：

□店临近主街：

步行人流特征

行人购买水果喜好

国产大众水果

其他国产水果

进口水果为主

礼盒礼品水果

精品高档水果

低档一般水果

果汁果品饮料

其他

不考虑购物时段选择

%

%

%

%

%

%

%

%

人均消费预算(元)

10-15

15-20

20-25

25-30

30-35

35-45

45-55

55上

单次计算

%

%

%

%

%

%

%

%

人们到主街原因

游玩/休闲/娱乐

用餐

购物

过路

周一到周五

周末

请简要描述行人性别和年龄段的大致构成比例：

周一到周五

周末

备注：请取样500-1000人进行调查汇总。

娱 乐 业

范畴（400米范围内）

数目

营业时间

客流

桑拿

KTV/夜总会

DISCO

影剧院

写字楼/宾馆

范畴（500米范围内）

数目

房间数

备注

写字楼

宾馆

大型企事业

名称（2公里内）

所属行业

职工数

经营近况

备注

大型商场

数目（400米范围内）

规模

备注

学校 500米范围内

类别

距离

人数

备注

大学

中学

小学

社区

常住人口

外来人口

新/老社区

家庭收入

备注

距离

地点

距离

备注

火车站

机场

码头

大型体育场馆

旅游景点

会展中心

大型商场

店址店面情况参数表

日期：__________________

房屋概况	房屋使用形式：□租赁  □自有 契约手续：    □全   □否 营业所需条件：□消防许可 □卫生许可 □环保许可 是否新店：    □是   □否
房屋规模	楼层	面积	举架高度	备注
				总面积：
外围状况	街段位置：□头  □中  □尾 朝向：（    ）方位               停车位：（    ）位      是否主街店面：□是 □否         当街店面宽度（   ）米 是否独立建筑：□是 □否 店门口是否有足够开业庆典使用的场地：□有 □无   面积
内部状况	房屋结构：□框架  □砖混     是否有地下室：□是 □否 层高：底层高（  ） 其他楼层高（   ）       层数：（   ）层
停车位状况 （可不考虑）	店面停车位：    个
	停车场车位：  个。 停车场情况：总容纳车位   个；离店面的距离：  米；停车费用：   元/小时 车位占用率：工作日   %。中午  %；夜间   %； 周末    %。中午  %；夜间   %；

请附照片：     1、门头照片

2、楼层内部照片

3、门前场景照片

本地区域行业状况调查表

日期：__________________

当 地 水 果  品 牌		开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                人均消费        口味             特色            经营现状                促销手法                                                                  主要产品                     主要产品价格
		开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                人均消费        口味             特色            经营现状                促销手法                                                                  主要产品                     主要产品价格
		开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                人均消费        口味             特色            经营现状                促销手法                                                                  主要产品                     主要产品价格
		开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                人均消费        口味             特色            经营现状                促销手法                                                                  主要产品                     主要产品价格
		开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                人均消费        口味             特色            经营现状                促销手法                                                                  主要产品                     主要产品价格
外 来 品 牌		经营方向                      开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                  做过广告□有 □无   卖点               人均消费        喜好         特色         经营现状                广告发布媒体                                                  促销手段                                                               主要产品                     主要产品价格
		经营方向                      开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                  做过广告□有 □无   卖点               人均消费        喜好         特色         经营现状                广告发布媒体                                                  促销手段                                                               主要产品                     主要产品价格
		经营方向                      开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                  做过广告□有 □无   卖点               人均消费        喜好         特色         经营现状                广告发布媒体                                                  促销手段                                                               主要产品                     主要产品价格
		经营方向                      开设加盟店□有 □无  加盟店数目        位置                                  做过广告□有 □无   卖点               人均消费        喜好         特色         经营现状                广告发布媒体                                                  促销手段                                                               主要产品                     主要产品价格

特色水果店和传统水果店摊的比例为：

直接竞争对手调查

日期：__________________

名称	经营性质	位  置	具      体     情     况	备注
			距离本店的步行时间         人流量           停车场面积           容量                促销手段                                    档次           规模          人均消费            装修风格                                    产品定位及风格                             客户属性：家庭   %，商务散客    %，单位团购     % 交通工具：自驾车   %，打的    %，公交车    %，步行   %
			距离本店的步行时间         人流量           停车场面积           容量                促销手段                                   档次           规模          人均消费            装修风格                                    产品定位及风格                             客户属性：家庭   %，商务散客    %，单位团购     % 交通工具：自驾车   %，打的    %，公交车    %，步行   %
			距离本店的步行时间         人流量           停车场面积           容量                促销手段                                   档次           规模          人均消费            装修风格                                    产品定位及风格                             客户属性：家庭   %，商务散客    %，单位团购     % 交通工具：自驾车   %，打的    %，公交车    %，步行   %

注：直接竞争对手可在方圆1000米范围内的同档次水果店中寻找。

周边社区楼盘物管公司汇总表

区域：半径     米以内                            调查人：

楼盘名称	物管公司	负责人	电话	地址	入住率/房价

商圈内写字楼/机关/厂部汇总表

区域：半径   米以内           楼盘：                  物管公司：                       物管电话：    

地址：                                                                                                                          邮编：

公 司 名 称	行  业	主 产 品	电  话	传  真	备  注

当地媒体调查表

调查时间:        调查人: 

媒体	名   称	状          况	价     格 （明细价格及可变性）	联系人及方式
报纸/杂志		发行量            覆盖区域            相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通  □完全没有办法 受众构成中目标消费者的比重       果品广告效果 □好  □一般   □不好
		发行量            覆盖区域            相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通  □完全没有办法
		受众构成中目标消费者的比重
		果品广告效果 □好  □一般   □不好
		发行量            覆盖区域            相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通  □完全没有办法
		受众构成中目标消费者的比重
		果品广告效果 □好  □一般   □不好
		发行量            覆盖区域            相关版面记者亲合度□熟悉 □可通过某种方式进行沟通  □完全没有办法
		受众构成中目标消费者的比重
		果品广告效果 □好  □一般   □不好
电台		招牌栏目            播出时段           覆盖区域            收听率            该栏目的受众分析
		招牌栏目            播出时段           覆盖区域            收听率            该栏目的受众分析

媒体	名   称	状          况	价     格	联系人/ 联系方式
电 视 台		覆盖面_________      节目特色          招牌栏目1：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目2：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目3：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成
		覆盖面_________      节目特色          招牌栏目1：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目2：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目3：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成
		覆盖面_________      节目特色          招牌栏目1：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目2：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目3：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成
		覆盖面_________      节目特色          招牌栏目1：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成         招牌栏目2：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成          招牌栏目3：名称        播出时段                          收视率        受众主要构成

其他：

双向合作机构汇总表

                                          区域：       米以内                调查人：       

行业/ 营业范围	公司名称	负责人	电话	地址	备注

包含大型卖场、超市、茶楼、桑拿、KTV、停车场等场所。