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1、国有土地使用权出让行为应认定为行政行为还是民事法律行为？ 答：是民事法律行为。国家虽然是社会管理机关和最高权力机关，但在土地使用权出让的法律关系中，国家并不是以主权者的身份出现，而是以“土地所有者”的身份出现，此时，国家的法律地位与土地使用权受让人的法律地位完全平等，根据平等、自愿、有偿的原则订立合同，故国有土地使用权出让行为应认定为民事法律行为。 法律规定：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 2、国有土地使用权出让合同应认定为行政合同还是民事合同？ 答：民事合同，分析及依据见上条。 3、开发区管理委员会签订的国有土地使用权出让合同的效力应如何认定？ 答：根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定： 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前【2005年8月1日】，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
4、市县人民政府在开发区设立的土地管理部门签订的国有土地使用权出让合同的效力如何认定？ 答：实践中，国有土地使用权出让合同不是有开发区管理委员会签订，而是由市、县人民政府土地管理部门的派出机构，其出让国有建设用地使用权，并与土地使用者订立建设用地使用权出让合同的行为代表了市县人民政府，不宜认定此类情形下的国有土地使用权出让合同无效。 5、省级人民政府土地管理部门订立的国有土地使用权出让合同的效力如何认定？ 答：按照《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，只有市、县人民政府土地管理部门享有行驶土地出让权，并与土地使用者订立国有土地使用权合同的权利，没有赋予省级人民政府土地管理部门订立出让合同的权利，省级人民政府土地管理部门没有出让合同的合法主体资格，其与土地使用者签订的国有土地使用权出让合同无效。 6、市辖区人民政府土地管理部门订立的国有土地使用权出让合同的效力如何认定？ 答：无效。分析和依据同5，没有出让权利和签订合同主体资格。 7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后，经营性建设用地采取协议方式出让的，其效力如何认定？ 答：应认定为无效。第一，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》2007年 11 月 1 日实施，该规定虽属于部门规章，但该规章属于国家政策的范畴，尽管我国法律对于经营性建设用地的出让采用协议方式能否直接认定无效尚未有明确法律规定，但《民法通则》第6条明确规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。以协议方式出让经营性建设用地，显而易见的违背了我国的土地利用政策，应当认定为无效。第二，以协议方式出让经营性建设用地，违背了社会公共利益，侵害了其他有意取得建设用地使用权的潜在使用者的权利。第三，《物权法》第137条将国土资源部的规章上升为法律规定，在民事基本层面明确规定经营性建设用地必须采取招拍挂的方式，严禁采取协议方式出让经营性建设用地使用权。 8、工业用地应否实行招拍挂方式出让？ 答：《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。 9、在房地产开发合同纠纷中，土地管理部门要求建设用地使用权人支付土地闲置费或者无偿收回土地使用权案件应否作为民事案件受理？ 答：人民法院在审理房地产开发合同纠纷中，对于符合《城市房地产管理法》第26条规定的，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发，或符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条规定的土地使用者未按照出让合同的约定期限和条件开发、利用土地，人民政府或土地行政主管部门依法无偿收回出让的国有土地使用权的，是行政机关作出的具体行政行为，由此引发的纠纷应作为行政案件审理。 附：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 10、收回建设用地使用权的，如何分配土地增值的归宿？ 答：因国家方面的原因，如为了公共利益、实施城市规划而收回土地使用权的，应按现时价格计算并返还征地补偿费、拆迁补偿费、征地规费、税费及土地出让金四项费用，土地的增值归土地使用者所有，以体现有偿收回的法律规定。 因土地使用者自己的原因，如单位搬迁、解散、撤销、破产而被收回土地使用权的，应按原价格计算并返还四项费用，土地的增值归代表土地所有者的政府所有。
11、土地用途变更经有权机关批准但未经出让人同意的，其效力如何认定？ 答：作为合同内容的变更，只有合同当事人有权决定，如果出让人不同于变更土地用途，则变更无效。《合同法》赋予当事人是否变更合同的权利，同时明确规定“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。” 12、变更国有土地使用权出让合同如何适用情势变更原则？ 答：遵循以下原则：1、不应主动适应原则——在国有土地使用权出让合同纠纷中，人民法院不应主动适用情势变更原则，需由当事人申请和请求。人民法院也不应主动释明当事人适用该原则；2、程序上严格控制原则——需层报高级人民法院，各地高院不能把握和确定的，需报告最高院；3、实体上严格审查原则。 我国《城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 |
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