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在条件允许的情况下，当然是越早还越好了。 
因为等额本息是这样，把期限内的利息计算出来以后，综合本金一起，把总的本金和利息平摊到每个月，这样每个月还的金额是一样的，所以叫等额本息还款法。 从图中我们能够清晰地看出，等额本息还款法前期还款中利息占的比重极大，大概占到月还款额的三分之二，然后这个比例每月逐渐降低，大概在总还款期限的一半，本金和利息各占50%，然后本金才比利息多，也就是说你前期还款，大部分还的是利息，而且承担的是整个还款期的利息，所以当然是有机会早点还就早点还，这样就能少承担一些利息。 当然，上面说的前提是你能够一次性还清剩余贷款，如果是部分还款的话，效果可能就没那么明显了，因为你还款了一部分，剩余本金还要通过同样的方式重新计算利息，仍然是前期利息占的比重较大。 此外，你还要考虑你的贷款利率和理财市场利率的比较，不如你是两年前申请的85折贷款利率，现在执行的应该是4.165%的利率，那么现在市场上有很多比较稳健的理财产品利率都比这个高，那么我认为提前还款不如去投资合算，但是如果你的利率高于5%，也找不到合适的理财产品，那么提前还款节省利息比较好。 还有一点，你要想清楚，房贷可能是你这一辈子借款利息最低的融资方式，是否要提前还看你自己的考虑。 不同银行对提前还款的年限和罚息规定都不一样，也要考虑到。 总体来说，如果要提前还款，是越早越好。 由于不知道贷款利率和金额，那我们就来假设：贷60万，利率上浮10%，即：5.39%。等额本息30年。30年的利息是：61.15万。 
第一；假设第3年开始提前还款20万，看能减少多少月供和利息：月供由3365元减少到2208元。节省利息：18.43万 
第二；假设第5年开始提前还款20万，看能减少多少月供和利息：月供由3365元减少到2146元。节省利息：16.11万 
第二；假设第10年开始提前还款20万，看能减少多少月供和利息：月供由3365元减少到2032元。节省利息：13.12万 
由上面3个图可以看出来：从第3年开始到第10年，月供基本上变化不大。利息节省较大。 个人建议： 1》第2年或者第3年如果有20万，或者10万都可以，可以提前还款。因为此时间段月供减少的最多，利息节省的也是最多的。 2》如果感觉目前还贷有压力，还是提前还款降到自己能够接受的月供最好。如果没压力，有想做点其它的，可以不用提前还款。。 如果楼主用的是公积金贷款，3.25%的利息，建议就别提前还款了。 总之，月供最好是按自己家庭月收入的1/3左右，不能过多，多了会感到压力很大的。 等额本息贷款30年，什么时间提前还款最好，银行一般会规定，还款一年后可以提前还款，提前还款，又分为全部提前还款，或者部分提前还款，这里要说的是，提前还款，只还本金，不会参与到其他的利息，但是已经还款的利息，银行就吃定了。 所以这个时候要，进行一个计算，实际上等额本息还款，前十年还款额的利息占到总利息的60%以上，所以说你前期还款额度，60%到70%都是利息，如果准备提前还，越早越好，超过十年以后就没有必要提前还款，为什么，因为超过十年以后，基本上就会发生一次通货膨胀，和十年前的收入相比，那就不是一个档次，还款额度占据家庭收入越来越小，也可以说这是通货膨胀的一个好处，通货膨胀，不仅仅物价要涨，工资也要涨，而我们的还款额是没有增，这也是的抵御通过膨胀一种方式。 如果是投资购房，那要看回报率，有没有租出去，能不能做到以租养贷，就是能做到以租养贷，实际上就相当于你赚大发了，假如100万的房子，你按揭了50万，剩下50万首付，每个月还款，可以用每个月的租金来对冲，相当于十年后，你用50万至少赚了50万，如果房子增值了，那就赚大发了，所以投资购房，和自己居住，算法是不同的。 好了，就说这么多吧！关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。 |
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