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如今的中国，各大城市都在快速发展。而随着时间的推移，建设的老旧，影响了城市发展的脚步。而此，政府推出了”旧城改造“。 城市更新脚步的加快吸引了大量地产基金与资本涌入。目前房地产私募（有限合伙）、资管计划以及信托产品中，涉及旧城改造类项目的比重达到10%-20%。在深圳，这个比例可能更高。 什么是旧改类基金 旧改类地产基金的投资策略与风控模式和其他地产基金类似，主要以股权、债权或股债结合方式投向单体项目且单独核算收益。 其本质是，地产私募基金把钱借给开发商后，开发商要保证私募基金每年固定的回报，私募基金在投资期满进行结算时，开发商以股权收购的形式将地产项目进行回购，或者开发商以项目的销售资金来赎回项目股权。 近年，地产基金股权投资的比例开始上升，更多采取与开发商同股同权，共担风险和收益的方式提供融资。 以中粮地产位于深圳的爱联社区旧改项目为例，项目以“股权 债权”方式引入深圳汇金壹号投资合伙企业，后者将最高投资12.5亿元中的4.42亿元将对项目公司进行增资，余下8.08亿元将以股东借款形式提供，期限为2年，年利率为9.5% 在退出机制上，通过股权转让，基金可以选择在目标项目全部可售面积的销售率达到85%之日或全部股权投资款到账之日起满36个月之日，以约定的价值评估方式转让持有的项目公司49%的股权实现退出。深圳中粮对目标股权具有优先购买权。 空间有多大？ 私募基金投旧改的原因之一是，相比周边需要通过公开拍卖的地块，那些早先通过参与旧改获取的土地，不仅位置更为核心，地价也较低。如基金、信托资金早期便参与投资，获利比正常房地产项目都要丰厚。 一般参与旧改项目开发的均为国企和央企，和这些企业合作，能大大降低投资风险，比单纯投资一些概念产业，更为安全，“既然用的是社会资金，就要让LP看得懂”。 如深圳市，早在2009年，《深圳市城市更新办法》落地，深圳城市更新进入全新纪元。随后，关于深圳城市更新的实施细则与暂行措施陆续出台。2016年，深圳发布了多项旧改新政，在旧住宅区、旧工业区的城市更新乃至配建保障房、公共服务配套方面都提出了一些新的亮点。 |
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