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毛坯房其实就是咱们所说的产品房的实体，它作为一种产品，是有着与其它产品共同的共性。也就是说，咱们在买其它产品时都要检查它的外观、功能和产品质量是不是符合相关标准及我们的要求，房子作为一种特别产品同样需要咱们仔细的验收。 可是呢，我们通常都忽略了对房子的验收，等到开始装修，甚至都装修到一半的时候才发现房子的自身存在很多问题，这时候想要找开发商就已经来不及了。因为一旦动工，开发商会以各种理由推脱不承担责任，这是其一；其二，还要承担解决开放商所遗留的问题所产生的费用，也就是说我们的广大业主承担了本不该自己承担的相关责任。 验房是科学评估房子价值的重要依据，是先行维权的必要手法。 作为房子的购买者有权获得符合国家规范请求的合格产品，也有权对自己所置办的房子进行检查验收。 那么我们在毛坯房验收时应该注意哪些事项呢？ 01两证一表 要求开发商必须提供的资料 《住宅质量保证书》 是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力。开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。  两书一表 开发商必须提供的资料  《住宅质量保证书》是开发商对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，可以作为商品房预、出售合同的补充约定，与合同具有同等效力。 包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期，例如： 屋面防水3年， 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年， 墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起砂1年； 门窗翘裂、五金件损坏1年等。    《住宅使用说明书》 是指对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文件。 如在房屋使用中出现问题，说明书将成为解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。 《建筑工程竣工验收备案表》 是开发商该楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是国家强制要求的、表示开发商对楼盘负责的文件标记。这份文件是开发商的楼盘通过了验收，经过了部门的权威认可的标志。 建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收实行备案制度，工程竣工后先由建设单位（开发商）、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五家对工程进行验收（即所谓的“五方验收“），验收合格后五方共同出具《工程竣工验收报告》。 建设单位（开发商）应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。  要求开发商协调提供的资料 除两书一表外，还应包括： 1.管线分布竣工图，包括水、强电、弱电、结构； 2.面积实测表：核实面积、合同及价钱多退少补问题确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。 3.预售合同约定的其他交付条件，如：依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。  02验收工具  验收工具 1.阴阳角尺：检测阴阳角方正度； 2.靠尺套装：检测墙地面平整度、门窗口方正度； 3.楔形塞尺：配合套尺使用； 4.相位仪：插座安装测试； 5.水容器：测试地漏坡度、排水效果； 6.空鼓锤：测试墙、地面是否空鼓。  小工具 1.乒乓球：测试坡度，如卫生间地面一定要有坡度，可观察乒乓球滚动方向。 2.便利贴：使用水笔写明具体问题后，用来标识存在问题的位置， 3.小镜子：查看一些不容易看到的地方，比如管道贴墙位置，门上下位置 4.文件夹：用来保存各种纸质文件。 03查验项目 结构土建 1.详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象； 2.测量净高、开间进深； 3.检查屋内有无钢筋外露； 4.检查墙顶面抹灰是否存在空鼓、开裂、脱落等； 5.检查地面是否存在空鼓、开裂、起砂等； 检查墙体是否存在不直、不方正等。  小知识 l净高测量： 净高与层高是有所区别的： 净高=层高-楼板厚度 l进深指住宅长度即南北纵深总数值； l开间指住宅宽度即东西阔度。  普通水泥楼地面（混凝土、水泥砂浆楼地面） 面层与基层应结合牢固，无空鼓缺陷。（空鼓面积不大于400平方厘米，无裂纹，且每自然间或标准间不多于2处时，可不计入空鼓这一施工质量缺陷) 检验方法：用小锤轻击，沿自然间进深和开间两个方向，间隔400-500㎜均匀布点，逐点敲击。 检查数量：对所有布点全数检查。 水泥楼地面工程面层应平整，不应有裂缝、脱皮、起砂等缺陷，阴阳角应方正顺直。 检验方法：俯视地坪观察检查。 检查数量：逐间检查。 水泥楼地面表面平整度及水平度。 检验方法： （1）平整度用2m靠尺和楔形塞尺进行检查；平整度不应大于5mm； （2）水平度用激光水平仪或水平尺、托尺、塞尺、尺量检查；水平度5mm/2m。 检查数量：逐间检查，每间检查不少于2处。 有防水要求的地面工程的立管、套管、地漏处严禁渗漏，坡向应正确、无积水。 室内墙顶面 墙顶面抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。 检查方法：空鼓用小锤在可击范围内轻击，间隔400～500㎜均匀布点。 检查数量：全数检查。 室内墙顶面 墙面平整度，颜色基本均匀，立面垂直度、表面平整度应符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2018中表4.2.11的相关要求，阴阳角应顺直，不应有爆灰、起砂和裂缝。 检查方法：距墙面0.8～1.0m处观察检查。 检查数量：全数检查。 给排水 现有阀门、龙头检查：位置是否合理，开启、关闭是否正常，水路是否通畅，是否有破损、锈迹、无滑扣失效、滴水现象； 管道固定牢固，安装平直整齐，管道无破损，接头完好； 预留上水堵头、管线等是否考虑装修面层尺寸，水堵头是否能打开； 水表检查：水表安装是否符合规范，水表接头紧密完好，有无空转现象； 排水管道检查：排水管道无直角、死角；接头完好，接口处无渗漏，管道是否畅通，管线固定牢固、安装整齐、无破损；楼上下延管道是否过长过低影响装修； 排水口、地漏口检测：是否有地漏,地漏位置是否合理，排水口、地漏口是否完整，是否封口严密； 排水口应进行封堵，防止垃圾进入排水管道发生管道堵塞。 电气 分户配电箱检查：配电箱安装垂直度符合国家规范要求。 箱体、饰面板内外清洁,无刮碰痕迹及色差；箱门开启灵活；箱内各开关、漏电保护器动作正确，控制范围正确；箱内结线整齐，回路编号齐全，正确；导线与开关连接牢固紧密； 电表检查：电表安装是否符合规范，是否在关闭总闸后有电表空转现象； 开关插座检查：开关、插座面板表面清洁、无损坏；开关控制范围正确；开关切断相线,单相两孔、单相三孔插座的相、零、地接线正确；暗开关、插座的盖板安装牢固、紧贴墙面四周，四周无缝隙，导线接线符合国家规范标准。 门窗 门表面应洁净，不得有划痕、碰伤； 门的割角、拼缝应严密平整； 门与墙体间缝隙的填嵌应饱满； 门制作的允许偏差： 门框翘曲允许偏差为3mm,门扇翘曲允许偏差为2mm； 门扇的表面平整度允许偏差为2mm； 门框门扇对角线长度允许偏差为3mm； 门安装的留缝限值、允许偏差：门扇对口缝、门扇与门框立缝宽度为1.5~2.5mm； 毛坯房入户门与地面留缝宽度不应小于3.5cm，需进行渗漏实验。 渗透检查：门窗、墙面、顶面、地面以及给排水管道四周有无渗水现象。 厨卫 防水 堵住卫生间的各下水口，然后往卫生间注上不低于2cm的水，保持至24小时之后与楼下邻居联络观察有无漏水现象。 排烟 用手电检查厨房和卫生间的烟道是否有堵塞现象，点燃携带的废纸，观测排烟口是否能正常抽烟。 等电位 等电位设施是否完整，未被遮挡。 设备设施 空调： 冷凝水管不允许存在倒坡， 温控开关是否正常使用； 进出风口是否通畅； 如冷凝水由室内排出，需做防臭处理。 地暖： 应以距地面1.5m处温度作为评价依据。 |
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