房地产公司销售人员13种职务侵占方式

房地产公司的销售人员因经手公司房源信息以及接触钱款，诱惑多，也属于高风险岗位，常涉罪名罪名之一为职务侵占罪，今天法纳君来捋一捋相关的侵占方式。

一、利用售房并经手售房款的职务便利，将售房款非法占为己有

典型案例：（2015）宿城刑初字第1015号

案情简介：2011年，被告人袁某乙在宿迁市**公司工作期间，利用售房并经手售房款的职务便利，将售房款人民币177850元非法占为己有。

裁判结果：构成职务侵占罪。

二、采取伪造公司印章的方式与客户签订合同，将购房定金或房款占为己有。

典型案例：（2015）鄂江岸刑初字第01491号

案情简介：2008年6月至8月，被告人项祥在武汉市宏思达房地产营销有限公司工作期间，利用其销售武汉市武昌区广八路邱家湾3号二手房楼盘的职务便利，采取伪造公司印章的方式与客户签订《存量房买卖协议书》，收取了张某十余人支付的购房定金共计人民币123，074元。项祥未将所收款项交予公司，而是以网络赌博的方式予以挥霍。

三、利用职务之便，将公司向业主代收的契税和维修基金、物业费等非法占为己有。

典型案例：（2014）邯县刑初字第63号

案情简介：2006年至2011年被告人刘某某在邯郸县光大房地产有限公司任雅士名邸小区售楼员兼物业管理员期间，利用职务之便，将私自出售、出租该小区车库、阁楼、地下室费用及收取的门市租金、物业费、维修基金共计534449.93元侵吞，未上交公司。

四、私自绑定自己账号的POS机冒充公司POS机、通过让客户在POS机上刷卡付款等手段侵占房款。

典型案例：（2015）熟刑二初字第00552号

案情简介：被告人牛欢在担任常熟市正翔房地产开发有限公司销售员期间，利用负责常熟东南邻里生活广场销售的职务便利，在通知客户至售楼处交房款时，拿出私自办理并绑定自己账号的POS机冒充公司POS机、通过让客户在POS机上刷卡付款等手段，将客户的购房款转移到自己的两张银行卡中，共侵占常熟市正翔房地产开发有限公司的房款人民币138.1万元，用于赌博或归还赌债等。

五、以私开收据的方式收取客户丁某某购房款、车位款。

典型案例：（2015）章刑初字第55号

案情简介：被告人张晓某在担任北京恒基财富房地产经纪有限公司章丘分公司案场销售经理期间，侵占该公司客户购房款、车位款等款项共计146.309万元。

六、隐瞒客户退购特价房情况，将特价房以“阴阳合同”的方式加价售卖给第三人并收取房款差价。

典型案例：（2013）宁刑二终字第71号

案情陈述：2006年8月4日，被告人梁炜受力联集团有限公司聘任，担任其下属南北公司副总经理，兼任销售部经理。2007年8月，被告人梁炜接受朋友方兰口头委托，以人民币（以下币种相同）6800元/㎡的单价帮助方兰办理了南北公司开发的楼盘龙凤玫瑰园0405幢1558A房屋（面积为135㎡）的特价房认购手续，并于8月24日以“张建”（方兰丈夫名字应为张健）的名义交纳定金3万元（该款系由梁炜垫付），之后方兰向梁炜表示不再购买上述房屋。2007年9月25日，经销售员陈费介绍，陈华东、陈晟以9800元/㎡的价格购买上述房屋，陈费以公司名义与陈华东签订了该房屋的《认购书》，被告人梁炜谎称帮助方兰转卖房屋，要求陈费将房屋实际成交单价9800元/㎡在认购书上写成6800元/㎡，购房款3000元/㎡的差价部分共计40.5万元让陈华东单独支付。次日，被告人梁炜假借方兰名义，收取陈华东用于支付购房款差价部分的招商银行本票一张，金额为40.5万元。

七、违反公司规定，虚报房产面积，私自收取房款。

典型案例：（2015）民刑初字第47号

案情简介：2013年4月至2014年4月，被告人高原在任山丹县志才房地产开发有限责任公司民乐项目部销售经理期间，违反公司规定私自收取高某某、韩某某、尚某某、王某甲、武某某、许某某、王某乙、钟某某、单某某、杨某、杨某某、巴某、张某甲、张某乙、李某某、王某丙、张某丙等17户的地下室房款。上述17户的地下室面积共计294.79平方米，每平方米1200元，房款共计353748元。高原给公司上报的地下室面积为222.21平方米，房款为266652元，从中隐瞒地下室面积72.58平方米，侵占地下室房款87096元。

九、私自定价，与购房人签订“阴阳合同”，低价销售房屋，收取房屋差价。

典型案例：（2015）宿中刑二终字第00006号

案情简介：曹帅于2011年6月份进入宏成公司工作，并担任销售部经理，负责商品房销售业务。被告人曹帅于2012年11月向购房人张某销售宏成公司开发的宏成都市花园小区17栋507室房屋，过程中，被告人曹帅明知宏成公司规定该房屋的销售价格为4000元左右／平方米，且在其没有任何优惠权力的情况下，向张某提出房屋单价可以优惠为3700元／平方米，但要按3500元／平方米的标准签订房屋买卖合同及开具发票，张某表示同意，实际销售价与合同价相差16248元，并将其据为己有。

被告人曹帅于2012年11月向购房人顾某销售宏成公司开发的宏成都市花园小区34栋310室房屋，过程中，被告人曹帅明知宏成公司规定该房屋的销售价格为4000元左右／平方米，且在其没有任何优惠权力的情况下，向顾某提出销售价格可以优惠，即商品房单价为3630元／平方米、储藏室单价为2500元／平方米，但要分别按照3000元／平方米、2000元／平方米的标准签订房屋买卖合同及开具发票，顾某表示同意，实际销售价与合同价相差7万余元，被告人曹帅在收到顾某交纳的购房款后将其中的7万元占为己有。

十一、通过虚报违约金的方式侵占公司财产。

典型案例：（2017）辽02刑终347号

案情简介：2014年7月，被告人姜巍任职大连港汇房地产有限公司销售经理期间，在处理该公司向购房消费者退换违约金时，利用其职务之便，把实际日万分之一点五的违约金比例虚报为日万分之五，从公司套取违约金人民币2487212元，用于个人使用。

十二、通过挂单的方式将本公司的业绩变更为其他公司，借此侵吞公司销售佣金。

典型案例：（2016）苏0684刑初35号

案情简介：2013年3月至5月间，被告人王某、陈某伙同王某、秦某（均已判刑）等人，利用各自担任海门中南国际房产经纪有限公司（下称中南公司）儋州案场置业顾问、儋州案场负责人等职务之便，通过挂单的方式将中南公司的销售绩效变更为海口华宏春房地产投资顾问有限公司、海口华羽翼房地产营销策划有限公司的销售绩效，以此侵吞中南公司房屋销售佣金。其中，被告人王某侵吞以下三套房屋销售佣金：房号B4-1307（户主吴某）、B4-1106（户主张某乙）、B5-1－503（户主王某），涉案金额人民币34958.65元；被告人陈某侵吞以下二套房屋销售佣金：房号B6-2－1708（户主张某、宋某）、B6－2-1606（户主李某），涉案金额人民币22123.18元。

十三、私自认购房屋但不缴纳房款后又将该房屋转售他人。

典型案例：（2014）岚刑初字第73号

案情简介:被告人私自在公司售楼部填写了一份买受人为自己的购房合同，将岚州花园6号楼一单元101室122平米住房占为己有，该房价款为85400元，但其一直未向公司交付房款，后其又将该房以19万元的价格出售给吕某。