1号问题：惠州和长沙哪个城市投资价值高？︱刘德科

长沙是一只超有韧性的弹簧

惠州是深圳不可分割的一部分

PM7:40,Jul.24th,2019

文︱刘德科

1 号问题：广东惠州和长沙哪个城市投资价值高？

提问者：大铃，坐标广东深圳，2019 年 2 月 24 日关注「德科地产频道」

▃▃▃

DK十条

1. 惠州和长沙似乎不是一个量级的城市，这种对比似乎有点傻；但其实，喜欢买房的人常常会碰到类似的问题。

我们把这个问题抽象提取一下：一个超级都市圈里的城市，跟一个经济发达的省会城市，哪个更值得买房？

2. 我们先列几个数据，关于人、钱与房，大致感受一下惠州与长沙的不同量级。

几乎所有经济指标，长沙都碾压惠州；但有一个例外：平均房价。长沙是 8172 元/㎡〔含住宅、写字楼、商铺等〕，仅是惠州的约 3/4。

其实很正常，东部很多县城的房价都碾压长沙，更何况深圳边上的惠州。不正常的是，长沙的房价甚至低于全国平均水准〔8737元/m²，2018年，国家统计局数据〕。

◆惠州与长沙基本数据对比（2018）

指标		惠州	长沙
GDP		4103.05 亿元	11003.41 亿元
常住人口		483.00 万人	815.47 万人
在校大学生		≈6 万人	70.36 万人
本外币存款余额		6171.35 亿元	18633.60 亿元
商品房	销售金额	1778.41 亿元	1951.01 亿元
	销售面积	1663.37 万㎡	2387.35 万㎡
	平均价格	10692 元/㎡	8172 元/㎡

*根据两地2018年统计公报数据整理

3. 这么说起来，长沙的房子比惠州更值得买吗？长沙的房子当然值得买，但是不是一定就比惠州更值得买，那就未必了。

像惠州这种处于超级都市圈里的城市，不能简单地以它自身的经济指标，来判断其房产价值。

惠州的关键价值在于，她与深圳的密接性，能达到什么程度；密接性的核心要素是地铁——根据规划，深圳将有 5 条地铁线进入惠州。

所以，我们也可以说：惠州是深圳不可分割的一部分。深圳的经济指标也可以是惠州的经济指标。惠州未必不如长沙。

4. 有一句话深入人心：买房就是买城市。现在和未来，我们可能得修正一下：买房就是买都市圈。

5. 等等，别用「两个城市都很好，买哪里都可以」这样的大路话来搪塞我；能不能告诉我，如果非得在惠州与长沙之间二选一，你选哪个城市？

那就选长沙。理由三千条，我们只取一瓢：长沙限购，惠州不限购；所以，有资格买限购城市的房子，当然先不买不限购的城市。

6. 刚才我们说长沙的商品房均价低于全国水准——但是，官方的数据往往喜欢做低房价，尤其是像长沙这种把炒房者几乎等同于阶级敌人的城市。

我们来看一租更清晰的数据：在 17 个 GDP 万亿俱乐部成员中，长沙房价倒数第一。

◆17个GDP万亿城市房价一览

房价排序	城市	二手住宅均价	GDP 总量
1	北京	63,905 元/㎡	3.0 万亿元
2	深圳	62,987 元/㎡	2.4 万亿元
3	上海	51,877 元/㎡	3.2 万亿元
4	广州	33,858 元/㎡	2.3 万亿元
5	杭州	30,705 元/㎡	1.3 万亿元
6	南京	30,540 元/㎡	1.2 万亿元
7	苏州	25,985 元/㎡	1.8 万亿元
8	天津	25,716 元/㎡	1.8 万亿元
9	青岛	23,295 元/㎡	1.2 万亿元
10	宁波	22,901 元/㎡	1.0 万亿元
11	武汉	18,059 元/㎡	1.4 万亿元
12	成都	16,236 元/㎡	1.5 万亿元
13	无锡	15,569 元/㎡	1.1 万亿元
14	郑州	14,945 元/㎡	1.0 万亿元
15	佛山	13,089 元/㎡	1.0 万亿元
16	重庆	12,782 元/㎡	2.0 万亿元
17	长沙	11,567 元/㎡	1.1 万亿元

*二手住宅均价为中国房价行情平台2019年6月份数据，GDP总量为2018年各地统计公报数据

7. 长沙是一只超有韧性的弹簧，这些年一直被行政之手强力摁压。你可以幻想一下：如果有一天稍微松一下，它会弹成什么样子。

你还可以幻想一下：如果行政之手一直都不松，弹簧还能往下摁吗？

8. 我们不敢说长沙是全国最值得买房投资的城市，但一定可以说：长沙是全国买房投资最安全的城市——没有之一。

9. 如果在「长沙是全国最值得买房投资的城市」这句话后面加个「之一」，那也是没问题的。

10. 还是那句话：在中国，每一个城市都值得买。