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下半年最佳指南:90个纯新盘,真正值得关注的只有这7个

2019-08-07  黄肥虎

今天这一篇文章,我准备了很久,对于下半年有非常大的指导意义,算是最干的纯干货了。

文章所涉及的近百个楼盘,基本上都是下半年即将入市的纯新盘。对于这些纯新的楼盘,我都是一个一个研究,分析其利弊,考究其价值,哪些值得入手?哪些要放弃?哪些可以忽略?

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3000字的干货文章一定要收藏。

北龙湖

贵为河南顶豪扛把子,品牌、产品、价格不一,目标群体不一,各有各的菜,对号入座。建业君临大院属于定制,产品未定。

佳田美林上苑。在售北侧地块,10栋洋房,精装,最大的优势在于配建教育,上海师范大学附属郑州启佳学校,设置有幼、小、初、高四大学段约4860个教育学位。均价4万2,有教育需求的购房者可以重点考虑。

正商丰华上境。正商在北龙湖的5大金刚之一,产品力度=善水上境=珑水上境=珑湖上境=祯瑞上境。

永威上和琚。北临北三环,占地77亩,规划5-6层洋房,精装,户型185-288平,少量370-500平,预计5万4。简单总结:品质高、面积大、总价高

海马青风院子。规划12栋5层产品,整个小区规划80多户,有叠拼、联排、合院,300-664平,每户均有院子和地下室赠送。海马真刚,户型、业态、总价,绝对的北龙湖第一梯队。

白沙、绿博

碧桂园·象苑。规划5栋6-7层洋房(170-200平),5栋13-18层小高层(140平),3栋高层(274平),精装。跟瀚海观象一样,早都面世,一直在内购,能不能买看价格,看转让费。

蓝城玫瑰园。124-236平,叠拼别墅249平,蓝城代建。产品很高端,规划低密纯粹,预计价格不低,但是对于蓝城的品牌来讲,算是市场价。

星联岚溪府。占地69亩,容积率2.99,规划大平层、空中别墅,9栋高层。1-3栋为26层,5-6栋为22层,7-10栋为26层。产品高端,价格不低。

碧桂园生态城。占地2130亩,计划分5期开发,1期规划141-143平叠拼和122-142平洋房

鑫苑东方首玺。一期占地121亩,规划13栋高层、4栋洋房,容积率3.49,精装。96.5的两室、122.71的三室、134.95m²的三室。位于中牟县城,而且是城改,品牌和地段都不中。

绿都雁鸣叙。容积率0.8,商业用地,只有合院和联排两种产品,2-3层。合院以113平为主,联排以115平为主,赠送面积超过1:1,很纯粹的湖居墅区。

金水区

瀚宇天悦城。千亩大盘综合体,金水主城,1期规划80-143平,4号线、7号线双地铁,规划商业,引进学区,主城置业改善客户可以重点考虑。

申泰·中原印象。冰熊大厦爆破就是最大的推广稿,住宅容积率5.5。规划68-78平两房、112-132平三房、142-162平四房。优势是主城,劣势在于容积率、安开混合、商业混搭。

清韵·颐景苑。3/6双地铁,56-232平,规划2栋6层洋房,2栋高层(分别为19层和33层)。优势在于双地铁。

旭瑞和昌优地。10栋33层左右的高层,在3.5的容积率下,做成全高层还是比较舒适的,户型区间90-130-160平,价格未定。

美盛教育港湾。总占地约1600亩,一期容积率5.99,75-138平,精装,主打刚需、刚改。至少从安置房的交房效果来看,还不错,值得称赞。

中州府。就是曾经的“世纪豪阁”,上网一查就明白了,2005年以机关单位进行团购,烂尾至今,最近开始动工面世了。总占地约40亩,共有四栋高层组成。一句话,别碰。

杨金片区

天伦金地悦风华。项目总计规划了822套住宅,其中高层576套,主力面积95-115平;洋房246套,主力面积125-138平。但是有消息称,金地退出了。

泰禾东府大院。号称全国第四座大院,总占地400亩,打造纯粹的泰禾院子系列。一期规划10栋高层,6栋墅院,面积120-120平,精装交付。

福晟九州府。总占地69亩,一期规划11栋15-16层精装小高,98-144平,其中98平、115平、125平为两梯四户,136平、144平为两梯两户。

康桥香麓湾。产品可以参照东麓园,整体占地面积132亩,康桥操盘。4月份刚刚被康桥拿下,总价8.37亿,单价630万/亩,楼面价4725。

东方宇亿·万林府。首批推售叁号院,容积率2.49,规划13栋楼,规划5栋洋房,8栋小高层。项目住宅总户数931户。

二七、管城

金地正华·漾时代。占地67亩,规划20层高层,以及6-8层的洋房,计有16栋。

郑州华侨城。总占地约5平方公里,总投资约120亿元,建设规模近160万方,是华侨城集团进入河南,倾力打造的首个大型文旅项目。

绿城柳岸晓风。一期占地51.73亩,容积率2.17,户型集中在120-180平,规划10栋13层的小高层、1栋9层的小高层,纯法式,价格不会低。

碧桂园名门时代城。依旧是标准的千亩大盘,2号线地铁口。首期占地67亩,容积率2.99,规划9栋高层,预计价格不会高。

以及管城区下半年即将面世的正商生态城和富田城·九鼎华府,都是千亩大盘,都是四环附近的远郊大盘。

滨河国际新城

中海天悦府。总占地107亩,规划了10栋高层,89-142平。8月5日开盘,均价15300-15700,可以重点关注。

金地滨河风华。主推149-200平墅院,以及97-130平高层。6月底开盘,均价17000-17500,精装,价格略贵。

海马青风公园二期。容积率1.99,123-136㎡平精装高层。

绿城明月滨河。产品未定,但是最大面积不超过143平,这对绿城是个最大的考验。

绿城诚园。紧邻华润紫云府,规划8栋27层、2栋25层的高层,90-140平,精装。

中建观湖国际三期。一批内购已经结束,规划13栋高层,109-217平不等。

中原区

只有三个项目,恒大云玺北苑(中原区的地王),以及中原华侨城(18年已经拿地)、康桥九溪云悦,产品均未知。

高新区

美的翰悦府。总占地77.8亩,规划11栋高层,容积率3,78-130平,主打智能家居。

富力建业盛悦府。8号线地铁,规划6栋高层,89-142平。

华瑞紫银华庭。占地27亩,2栋住宅、2栋公寓,93-124平,3T5户,1/8双地铁。

金辉优步花园。容积率2.5,规划6栋27层高层、8栋8层洋房,高层88平,洋房128平。

正商湖西学府。规划4栋高层、9栋洋房,高层93㎡、116㎡,洋房105㎡、118㎡。

融信朗悦学院府。位置较偏,在双湖科技城西南,千亩大盘,分10个地块开发,产品未知。

龙湖高新地王项目6200的楼面价,不少于21万方的自持配建,对于龙湖而言,产品和价格都是市场最期待的热点。

荥阳、新郑、上街

东原阅境。洞林湖,容积率为1.8,规划15栋洋房、4栋小高层,127-149平的洋房和106-122平的高层。

金科集美公馆。占地63.6亩,容积率2.89,规划有6栋26层高层。

禹洲嘉誉风华。规划5栋27层高层、8栋5-8层洋房,高层88-110平,洋房115-125平。

融创东方宸院。总占地35亩,以18层-20层高层建筑为主。

翰林荣府。总占地90亩,10栋高层、4栋洋房,户型88-140平。

以及荥阳的融创漫山小镇、正商十里香山属于小镇,永威山悦和物华臻悦尚未释放;上街的泰禾大城小院、万科三度湖山、中梁首府壹号、亚星上湖嘉园;新郑的泰美嘉爱尚里、九珑台都是小项目;新密的锦荣米兰小镇、绿地溱水小镇、绿地嵩山小镇,都是小镇项目。

港区

建业云境。占地58亩,容积率2.5,规划10栋20-25层高层,户型95/115/138平,精装。

豫发九棠府。1.15容积率,规划8栋洋房。产品规划非常不错,本身豫发交房品质也过硬。

永威望湖郡。容积率约1.49,包含叠墅、洋房、高层等,面积从87-186平不等。

中建滨水苑。占地97.12亩,容积率2.69,89-149平。

正商雅庭华府。占地81.5亩,6栋高层、9栋洋房,高层93-134平,洋房135平。

远洋中能荣府。占地50.7亩,规划合院2栋,叠墅12栋,面积107-256平。

招商公园与湖。占地104亩,规划小高层、高层、洋房,户型125/135/145/260复式。

中建梅溪上郡。规划8栋高层、7栋洋房,高层85/101/115/119,洋房124/132/159。

浩创梧桐华府。全部人才房,不对外出售。

兴港星河城。占地50亩,容积率3.0。

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文章的核心来了。

1、所有的商业,不建议大家重点关注,土豪请随意。

比如说高铁片区的华润新时代广场、宝能郑州中心、星联中心的公寓;白沙的华联·ARC;金水区的关虎屯新里城;惠济区的富力建业WOW商业综合体;二七区的嘉业·云阶公寓(长江一号的公寓);新密的锦荣郑风里;中原区的中晟Park公寓。

2、上面提到的近百个楼盘中,7成以上的楼盘,你只需要了解大概,重点关注剩下3成的楼盘就行。剩余3成的楼盘,有价值,价格合适,才需要重点关注。

推荐楼盘中,没有北龙湖,这是富人的天地,他们熟稔品牌、产品;没有港区以及所有的远郊县城,这里是地缘客户的集散地;没有商业项目、小镇项目,没有度假胜地(比如说雁鸣湖、洞林湖),其中道理你都懂。

3、重点给大家推荐几个项目:金水区的瀚宇天悦城、美盛教育港湾、旭瑞和昌优地,中原区的富力盛悦府,白沙的星联岚溪府,滨河国际新城的金地滨河风华、中海天悦府。

4、这7个楼盘下半年可以重点关注,其余楼盘可以次要关注。比如港区的10几个楼盘,双湖科技城的楼盘,北龙湖的楼盘,扎堆太多,产品同质化非常严重,甚至很有可能再下半年出现降价的可能

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