一、《中华人民共和国物权法》第八十一条属于业主的共有物权不允许开发商、物
业企业侵占，自管小区依法维权更方便小区的事众业主商量说了算无需外人瞎操
心!私有物权的绝对的排他性小区话语权来自物权这就是物权自主原则《物权法》把业主自行上管理放在首位!业主可以自
行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。二、国外和港台地区小区物业管理状况123小区物业管
理的本质:有事大家共同商量，AA制筹份子共同打理小区，与小区外面的人无关。国外、港台地区住宅小区物业管理模式:聘请物业经理人
进行小区物业自行管理(首选)业主直接自行管理小区物业聘请物业企业管理物业(政府、银行、医院等)因为管理模式切合实际,营造出
一个个温馨和谐的美好家园。三、物业管理包干制的本质:市场行业垄断勾结保护伞、暗箱坑爺，榨干小区经济
保护伞为啥推崇暗箱下的包干制?阻挠阳光下的业主自行管理?∽让您猜猜∽∽什么是小区物业包干制?打比喻:夫妻俩拿的工资全
部缴给小保姆打理，并且不让你俩过问包干制黑在哪里?通过暗箱操作骗取维修资金豪夺公共收益小区发生意外事故由谁负
责?由物业企业负责?当然不是!根据《物权法》区分所有权谁的物谁负责，共有部分大家负责，业主不得以放弃权利不承担义务
四、聘请物业企业管理小区VS业主自管小区(1/6)VS物业公司老板到社会上招一位项目经理管理小区业主委员会到社会上招
一位项目经理管理小区聘请物业企业管理小区VS业主自管小区(2/6)VS项目经理捧物业公司老板的饭碗，在乎老板，不在乎业主
项目经理捧小区全体业主的饭碗，注重服务，在乎业主聘请物业企业管理小区VS业主自管小区(3/6)VS属于业主的维修
资金和公共收益常常被侵占套用，存在安全风险属于业主的维修资金和公共收益业主监督，不存在安全风险聘请物业企业管理小区VS业主
自管小区(4/6)VS物业公司老板不具体管小区的工作，只管赚钱，小区管理丢给项目经理去管(专业人做专业事)业委会不
具体负责小区物业管理工作，看紧钱袋子，小区管理丢给项目经理去管(专业人做专业事)聘请物业企业管理小区VS业主自管小区
(5/6)VS公司化运营，向社会招聘员工和对外服务项目分包公司化运营，向社会招聘员工和对外服务项目分包聘请物业企业
管理小区VS业主自管小区(6/6)VS财务对小区业主拒绝公开财务对小区业主公开透明聘请物业经理人业主自管物业交给物业企
业管理老板是全体业主，积余归全体业主老板是个人或股东，利益归公司老板聘请物业经理人管理小区，对业主负责委派项目经理
管理小区，对老板负责电梯外包给专业公司维保电梯外包给专业公司维保保洁外包给优秀的专业公司打理保洁外包给低价的专业公
司打理垃圾清运外包垃圾清运外包化粪池外包给专业公司清理化粪池外包给专业公司清理绿化外包给专业公司绿化自己整
理或外包保安、维修工自建组织，岗位满员保安、维修工自建组织，岗位缺员众业主发放物业从业人员工资物业公司老板发放物业
从业人员工资原来请物业经理人自行管理小区和请物业公司管理的操作流程一个样噢！五、小区自管原来如此
六、组建属于众业主的物业公司(在实践中逐步完善)1(1)工商注册；(2)物业公司与业主委员会签订物业服
务合同；(3)持营业执照、物业服务合同，到区建设局备案。23制定公司规章制度；确定业主委员会物业工作部主任人选(专职发工资
)、确定工作人员到岗时间表。4预备两个月的备用资金(主要用于代交老物业公司拖欠的水电费、添置办公用品、支付人员工资)。发布
公告:工商注册代持股东侯选人业主报名工作(委员、监委不参与报名)；从候选人中推选出4-5名股东和1名法人(业委会与股东之间备注法律
文书，主要内容：股东不参加公司工作，不享受利润分成，不承担公司风险等)。七、长沙市东成大厦自管物业岗位架构业主大会业主委员会
业委会物业工作部财务物业经理人客服、收费值班电工工程维修安保外协外包以下为专职工作人员八、
明确工作职责输入文字在此录入上述图表的综合分析结论在此录入上述图表的综合分析结论在此录入上述图表的综合分析结论在此录入上
述图表的综合分析结论1、业委会会议对物业经理人提交的人事安排、工作计划进行审查，对资金安排、采购计划、报销凭证、财务报表、进行审
核批准；2、业委会物业工作部主任负责领导、监督公司财务、项目经理履行职责、采购、入库、领料、使用；对采购、报销、使用资金初审，
公司与业委会衔接工作等；3、物业经理人负责完善物业服务班子、信息收集、全面负责物业服务和管理工作、编制计划、对各类凭证确认；
4、财务人员、收费员履行财务、收费职责，直接对业主委员会、全体业主负责，受物业管理部主任具体领导。公司管理模式运行1
掌握经济的可靠手段是全体业主对小区的掌控权自管的确靠谱32公司化运行按照岗位设计制度靠制度管人不是靠人管人业主拥有监
督权小区的经济权、管理权掌握在全体业主手里4公司化运行严格的审批流程保证制度贯彻落实堵塞经济漏洞代持公司好处业
委会换届不影响自管持续性自管道路不改变九、公司管理制度下的业主自行管理小区优点我们通常采取公开议标而不是招标十、谈判对
价过程量化公开采购合同电梯维保通过谈判对价封S上限零件坏了怎么办维保企业买单十一、物业经理人是管理小区物业的核心
选择一位好的项目经理比选择一家“好”的物业企业更重要，物业公司老板不具体管小区物业，自管小区也一样，都丢给项目经理打理了实践证
明，这种组织架构，简明扼要，分工明确，操作方便。业委会不直接参与物业管理，仅是听取汇报，布置工作，提出要求，检查、督促和考核。看
紧钱袋子，把牢审批关。自管:积余归全体业主，物业从业人员尽心尽力做事，再也不担心外人在家里偷鸡摸狗了。财务公开聘用物业企业：
积余的钱被物业企业老板全数卷走，而且还偷吃懒惰，甚至恐吓、欧打业主。财务保密小区物业自行管理实现经济年年有积余，更新和维修无须业主掏腰包，业主翻身当主人，再也不受欺负了。十二、自管---清除了粮仓里的老鼠自管啦！启动物业公司4个准备分工启动物业公司4个准备分工 |
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