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郑重声明：严禁抄袭、违者必究！ 如转载，必须载明作者姓名和手机号！ 关于是否案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件就能排除抵押权人的执行的问题，我此前多次写文章介绍司法实践的裁判规则，以及我个人的观点。今天看到湖南省高级人民法院（2018）湘民再511号民事裁定的观点和我的观点有类似的地方：案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件并不能排除抵押权人的执行（案外人符合《异议复议规定》第28条的四个要件不是能够排除抵押权人执行的充分条件）。我觉得这个裁定的观点很有代表性，因此，本文再次介绍这个问题。 一、物权期待权的概念很抽象，没有形成通说 王泽鉴教授认为，期待权是因具备取得权利部分要件，受法律保护，且依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利性质之法律地位。【王泽鉴.民法学说与判例研究（第七册）[M]，北京大学出版社：2009年第一版，第196页.】这个概念很抽象，其他学者给出的概念也很抽象，并且对于期待权的概念和内涵还没有形成通说，法律实务中似乎还很难直接引用。 二、本文想要讨论的问题是什么？ 1、先列两个相关的司法解释条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第28条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 2、本文所要讨论的问题 （1）《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”指的是什么？ 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定【消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人】应当属于上述《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形，也就是说购买商品房的消费者如果付了全部或者大部分款项就可以排除承包人就该商品房的执行。 但是，《异议复议规定》第28条的规定是否属于《异议复议规定》第27条规定中的“法律、司法解释另有规定”的情形？也就是说如果房屋买受人符合《异议复议规定》第28条的四个要件，是否可以排除抵押权人的执行？ （2）房屋买受人符合《异议复议规定》第28条所规定的四个条件【（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。】和《异议复议规定》第28条所规定的“其权利能够排除执行”两者是什么关系？前者是后者的充分条件？前者和后者是并列关系（同时符合前者和后者，且符合“金钱债权执行”、“不动产登记在被执行人名下”等前提条件，买受人的权利才可以排除申请执行）？如果前者是后者的充分条件，那么，“能够排除执行”的是普通的金钱债权的执行没问题，那么是否能够排除对执行标的享有抵押权等优先受偿权的债权人的执行呢？这就涉及到本文所要研究的第三个问题： （3）《异议复议规定》第27条和《异议复议规定》第28条是什么关系？谁是谁的特别规定和例外？ 三、依据与解读 （一）《理解与适用》的解读似乎自相矛盾 最高院针对某个司法解释编著的《理解与适用》在司法实践中应当说是对该司法解释最权威的解读之一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》【姜必新 刘贵详主编，最高人民法院执行局编著，人民法院出版社出版，2015年版。本文将之简称《理解与适用》】第390页最后一段和第391页第一段载明：“……案外人对执行标的尚未取得所有权，但享有应向其交付的债权请求权的，除法律、司法解释明确规定能够阻止执行的情形以外（例如，本司法解释第28-30条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等），案外人对执行标的的债权请求权，原则上不能阻止执行，也不能对抗申请执行人的优先受偿权。”这段话的意思是说“本司法解释第28-30条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条等”能够阻止执行，能够对抗申请执行人的优先受偿权。回到本文讨论的问题，就是说《异议复议规定》第28条能够排除抵押权人的执行，案外人的物权期待权能够排除抵押权人的执行（案外人的物权期待权优先于抵押权人的抵押权）。 《理解与适用》的第395页第12-13行又载明：“在债权人申请实现抵押权与受让人主张所有权的争议中，人民法院原则上应支持抵押权人。”也就是说抵押权人的抵押权优先于案外人的所有权。 总结上面的两个结论，即《理解与适用》认为：（1）案外人的物权期待权优先于抵押权人的抵押权；（2）抵押权人的抵押权优先于案外人的所有权。但是，物权期待权是介于债权与无权之间的权利，本质是债权。根据物权由于债权的法理，案外人的所有权优先于其物权期待权。这就使得上面两个结论自相矛盾。 （二）案例 1、符合《异议复议规定》第28条规定的四个要件可以排除抵押权人的执行 （1）重庆市高级人民法院（2017）渝民初16号民事判决认为，《异议复议规定》第28条的规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。该案的二审，最高人民法院（2017）最高法民终698号民事判决虽对此问题没有作出正面回答，但是该判决维持了一审判决，因此可以推定最高院的该二审判决对于重庆高院一审判决的观点应该是赞同的。【注：该案中抵押权人同意抵押人出售案涉房屋】 （2）最高人民法院（2017）最高法民申2270号民事裁定书认为，登记的抵押权确实享有一定的优先权，但与购买人的利益冲突时，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形且权利能够排除执行的，应优先保护购买人的利益。【注：该案中房屋买卖合同签订于抵押之前】 （3）北京市第二中级人民法院（2015）二中民（商）初字第06663号民事判决认为，早在强制执行程序开始之前，案外人许某某即与被执行人长兴开发公司签订了《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。申请执行人昆盛资产公司提出的案外人许某某与被执行人长兴开发公司之间的商品房买卖未经抵押权人同意，系违法行为的抗辩理由并不足以影响《商品房买卖合同》的效力，一审法院不予采纳。实际履行中，案外人许某某支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，被执行人长兴开发公司亦向案外人许某某交付了房屋。从案外人许某某提交的其支付物业费、供暖费、水电费、有线电视费等生活费用的发票和收据，可以看出，案外人许某某收房后在涉案房屋内居住至今已达十一年有余，即有实际占有涉案房屋的事实存在。故一审法院支持案外人排除执行的异议。北京市高级人民法院（2016）京民终15号民事判决认为，被执行人长兴开发公司与案外人许某某签订了《商品房买卖合同》，案外人许某某提供了入住及实际占有的证明。被执行人长兴开发公司于一、二审审理期间均对案外人许某某签约、购买房屋及长期居住等相关事实予以证实，故一审法院关于案外人许某某支付了全部房款，履行了《商品房买卖合同》项下的义务，被执行人长兴开发公司亦向案外人许某某交付了房屋，案外人许某某实际占有涉案房屋的事实认定并无不当，应予维持。现有证据不能证明案外人许某某对未能办理房屋产权登记负有过错，一审法院判决停止对涉案房屋的执行亦无不当，本院对此亦予维持。【注：本案中买卖合同签订于案涉房屋抵押登记之后】 （4）重庆市高级人民法院（2017）渝民终249号民事判决认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人曹某某与被执行人同洲控股公司在案涉房屋被查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有了该房屋，二审诉讼中上诉人申请执行人李某某对此事实并未提出异议，本院予以确认。其次，诉讼中案外人曹某某举示的购房款收据证实其向被执行人同洲控股公司支付了购房款87000元，被执行人同洲控股公司对该事实予以认可，2016年7月28日案外人曹某某将剩余价款21040元按照人民法院的要求交付执行，故申请执行人李某某主张案外人曹某某未实际支付购房款的上诉理由不能成立。最后，案涉房屋未办理过户登记手续并非基于案外人曹某某自身原因。虽然被执行人同洲控股公司与案外人曹某某于2009年8月即签订了《重庆市商品房买卖合同》，但因开发企业未足额缴纳土地出让金，直至2012年4月5日案涉房屋才办理初始登记，在此之前案涉房屋处于办证不能的状态，案涉房屋处于办证不能的状态并非基于案外人曹某某的原因。且重庆市渝北不动产登记中心《关于重庆市高级人民法院协助调查函的复函》证实，被执行人同洲控股公司在建设过程中未曾办理过商品房预售许可手续，因此，重庆市渝北不动产登记中心并无相关房屋的信息。初始登记前案涉房屋无法办理网签、预告登记或其他公示手续，案外人曹某某无法通过办理网签预告登记或者其他公示的方式限制被执行人同洲控股公司对案涉房屋行使处分权。案涉房屋办理初始登记后，被执行人同洲控股公司并未通知案外人曹某某办理产权过户登记，且仅过十余天被执行人同洲控股公司即将包括案涉房屋在内的该证项下的所有房屋土地办理了抵押，期间虽然有短暂解押，但是被执行人同洲控股公司并未就该情形通知案外人曹某某，本案亦无证据证明案外人曹某某知晓该事实，在此情形下，无充分证据证明案涉房屋未办理产权过户登记手续系基于案外人曹某某的原因。此外，案外人曹某某作为非法律专业的普通民事主体，对其主张物权请求权的方式不能过于苛求，事实上案外人曹某某曾多次向被执行人同洲控股公司提出过办理过户登记手续的要求，被执行人同洲控股公司亦向案外人曹某某等相关业主承诺限期办理过户登记手续，应视为案外人曹某某尽到了必要的注意义务，申请执行人李某某主张案涉房屋未办理过户登记手续系案外人曹某某自身原因的上诉理由不能成立。故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，案外人曹某某对案涉房屋享有物权期待权，该权利可以排除强制执行。关于申请执行人李某某上诉提出本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的问题。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条既规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持的一般情形，同时也规定了法律、司法解释另有规定的除外情形。本案涉及无过错不动产买受人物权期待权问题，属于该司法解释规定的例外情形，因此，第二十七条的规定与本案的法律适用并无冲突。申请执行人李某某的该项上诉理由不能成立。【注：本案中抵押权的设立发生在房屋买卖合同签订之后】 （5）重庆市高级人民法院（2017）渝民终52号民事判决认为，《执行异议规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。在本案中，被执行人华上置业公司将案涉3套门面抵押给申请执行人农商行綦江支行，并办理了抵押登记，故申请执行人农商行綦江支行对案涉3套门面享有抵押权。在申请执行人农商行綦江支行申请执行该3套门面时，案外人傅某某提出执行异议，认为其根据《执行异议规定》第二十八条之规定可以排除申请执行人农商行綦江支行的执行，因此，案外人傅某某的请求能否成立关键在于其是否符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，在人民法院查封案涉3套门面之前，案外人傅某某已与被执行人华上置业公司签订了购房合同，其举示的证据亦可证明其已支付了购房款并已实际占有该3套门面，但案外人傅某某与被执行人华上置业公司签订购房合同时，案涉3套门面上设定有渝台担保公司的抵押权登记，该抵押权登记具有公示效力和优先效力，案外人傅某某理应尽到充分的注意义务。在案外人傅某某知道或应当知道被执行人华上置业公司已将案涉3套门面抵押给渝台担保公司，其购买该3套门面将难以办理过户登记手续的情形下，仍与被执行人华上置业公司签订购房合同，案外人傅某某对此存在明显过错。此外，虽然双方签订购房合同时，案涉3套门面系抵押给渝台担保公司而非本案申请执行人申请执行人农商行綦江支行，但在渝台担保公司的抵押权消灭后，案外人傅某某亦应及时要求被执行人华上置业公司履行过户登记手续，但因其对此并未尽到充分的注意义务，致使被执行人华上置业公司在渝台担保公司的抵押权消灭后又将案步3套门面抵押给申请执行人农商行綦江支行，案外人傅某某对此亦存在重大过错。综上可以认定，案涉3套门面未能办理过户登记手续，案外人傅某某存在重大过错，案外人傅某某要求排除执行不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形，其请求不应得到支持。【注：该案没有支持案外人排除抵押权人执行的异议是因为法院认为案外人不完全符合《异议复议规定》的四个要件，但是该案判决认为如果案外人完全符合《异议复议规定》的四个要件就可以排除抵押权人的执行】 （6）重庆市高级人民法院（2018）渝民终172号民事判决认为，应当认定案外人雷某某对案涉房屋享有足以排除兴农投小贷公司强制执行的民事权益。事实和理由：1.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，第二十八条应是前述二十七条的除外规定之一。【注：本案是先签订买卖合同后办理抵押】 （7）重庆市高级人民法院（2018）渝民终199号民事判决认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该司法解释第二十八条规定的无过错房屋买受人对房屋所享有的不动产物权期待权即属于第二十七条所规定的除外情形。 （8）陕西省高级人民法院（2017）陕民终332号民事判决认为，申请执行人交行陕西省分行以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定为依据，主张其对涉案执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，故一审法院对案外人张某某提出的排除执行异议不应支持。但同时，该二十七条也规定了法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案中，张某某在人民法院查封之前已与第三人瑞麟公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已向瑞麟公司支付了合同约定全部的购房款项，且张某某提交涉案房屋验收交接表、物业公司收费票据等证明，其已占有涉案房屋，之后因房屋被查封而未办理房屋过户手续。故其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。原审判决在适用法律上虽有不妥，但判决认定张某某就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益正确，应予维持。综上所述，交行陕西省分行的上诉请求不能成立，应予驳回。 （10）河北省高级人民法院（2017）冀民终880号民事判决认为，本案争议的焦点是被上诉人（案外人杨某某）对诉争房产是否享有排除执行的民事权益。而非被上诉人对诉争房产是否享有物权。从各方举证质证情况看，案外人杨某某在查封及申请执行人陈某办理涉案房屋抵押登记之前，已与被执行人诚琨地产签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部房屋价款。且案外人杨某某已经合法占有、使用涉案房屋，亦没有证据证明被上诉人对未办理产权登记过户存在过错。被上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定的要件，享有对案涉房产排除执行的民事权益。综上所述，上诉人上诉请求不成立。 （11）辽宁省高级人民法院（2017）辽民终857号民事判决认为，关于蔡某某对案涉房屋的实体权利能否排除强制执行。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述第二十七条的规定，案涉房屋的申请执行人盛京银行，虽然对该房屋享有抵押权，但作为案外人的蔡某某，其购房案涉房屋的情形，即蔡某某在人民法院对案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、已支付全部价款、非因蔡某某自身原因未办理过户登记，符合上述第二十八条所规定，属于上述第二十七条中规定的司法解释另有规定的情形。因此，一审判决以《执行异议和复议规定》第二十八条的规定认定蔡某某对案涉房屋所享有的实体权利足以排除盛京银行对该房屋的强制执行，并无不妥。 2、符合《异议复议规定》第28条规定的四个要件不可以排除抵押权人的执行 （1）北京市高级人民法院（2016）京民终505号民事判决认为，申请执行人中信银行营业部就案涉房产于2001年办理了抵押登记，此后法院的生效判决亦确认中信银行营业部对抵押物享有优先受偿权。此后，北京一中院对案涉房产采取了查封措施。案外人锦丰公司（已注销，其权利义务由中石化管理公司承受）与安惠公司、安惠公司与同诚化工厂就案涉房产的买卖或转让虽曾签订了相关协议，但均未办理房产权属变更手续，案涉房产依然登记于锦丰公司名下。案外人锦丰公司与安惠公司、安惠公司与同诚化工厂间就案涉房产达成的合意仅对签约各方产生效力，对执行标的物不能产生停止执行的法律效果。中石化管理公司作为安惠公司权利义务的继承人亦应承继该法律后果。故一审法院判决驳回中石化管理公司排除执行的诉讼请求符合法律规定，本院予以维持。【注：该案中案外人锦丰公司与被执行人就案涉房屋签订房屋买卖合同的时间早于案涉房屋上的抵押权设立的时间，交房和支付大部分房款的时间也早于抵押权设立的时间】 3、对裁判规则的总结 综合上述案例以及我检索到的大量案例来看，法院一般认为案外人符合《异议复议规定》第28条规定的四个要件，就可以排除抵押权人的执行，即《异议复议规定》第28条是《异议复议规定》第27条的例外。 四、思考 我对上述结论是持保留态度的，理由如下： 1、从法理上讲，案外人对执行标的所享有的是物权期待权，物权期待权是介于物权和债权之间的一种权利，其本质是债权。而抵押权是物权，根据物权优先于债权的基本法理，案外人的物权期待权不应当优先于申请执行人的抵押权。 2、《异议复议规定》第28条除规定了4个条件之外，其实还规定了几个前提：“金钱债权的执行”、“其权利能够排除执行”等。那么，案外人符合第28条规定的4个要件就能排除抵押权人的执行吗？所谓排除执行，根据《民诉法解释》第312条第一款第一项的规定，就是不得执行该执行标的，进而根据《民诉法解释》第316条的规定，解除对该执行标的采取的执行措施。具体而言，就是中止执行措施，并解除查封。查封解除了，但是抵押权还在，申请执行人的优先受偿权还在。一方面不得执行该不动产，一方面申请执行人对该不动产又享有抵押权，这难道不是自相矛盾吗？有抵押权就不能过户，这种排除执行对于案外人又有什么意义呢？换个角度看，这难道不是执行异议制度架空了担保物权制度吗？《民事诉讼法》及其相关的司法解释效力优先于《物权法》及《担保法》等法律法规司法解释？或者法院支持案外人的执行异议，就意味着抵押权无效了？无效的原因是什么呢？ 所以，我认为，《异议复议规定》第28条不是第27条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”的情形之一。案外人符合《异议复议规定》第28条规定的四个条件不能排除抵押权人的执行，是因为不符合《异议复议规定》第28条所规定的“其权利能够排除执行”这个前提条件。 附：胡某某与双牌农商行、肖某某、全某某、刘某某、王某某案外人执行异议之诉案 案情简介：2012年3月30日，被告肖某某以湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的名义与原告胡某某签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：将已开发建成的“王府井商业广场”的现房“前栋XX层XX号房”出售给原告，单价为21,000元∕㎡，总金额为人民币1,244,460元，付款方式为一次性付款，签署《商品房买卖合同》时付清全部房款。产权登记由买受人（原告）委托出卖人（被告肖某某）办理该商品房产权证及国有土地使用证，出售人应当在商品房交付使用后的180个工作日内将办理好的商品房产权证及国有土地使用证交付给买受人。合同签订后，被告肖某某并未直接向原告交付该门面，也未依约为原告办理好房屋所有权证及国有土地使用权证。 2014年7月18日，被告肖某某因工程建设需要资金，向被告借款1100万元，期限为三年，从2014年7月18日起至2017年7月16日止。被告全某某、刘某某、王某某等三人以房屋为该借款担保，并到房产部门办理了抵押登记。因被告肖某某未按贷款合同约定偿还贷款本息，故双牌农商行诉至双牌县人民法院。2015年12月15日，双牌县人民法院依法作出（2015）双民初字第500号民事调解书：一、肖某某自愿于2015年12月22日前偿还双牌农商行借款本金1100万元及利息160万元；二、全某某、刘某某、王某某等三人自愿为上述款项承担连带清偿责任。2016年1月11日，双牌县人民法院依双牌农商行的申请执行报告立案执行，执行期间双牌县人民法院对肖某某、全某某、刘某某、王某某所有的房屋进行查封。2016年11月21日，原告胡某某就法院所查封的房屋向双牌县人民法院提出书面异议，认为查封的门面属于原告所有，不应作为执行标的物予以执行。双牌县人民法院于2016年11月29日作出（2016）湘1123执异13号执行裁定书：驳回异议人胡某某的异议请求。原告不服，诉至双牌县人民法院。 另查明，原告胡某某提供的《商品房买卖合同》中所涉王府井商业广场第前栋XX层XX号房，与双牌县人民法院查封的位于零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街门面xx号房屋的位置系同一位置。 还查明，被告肖某某系王府井房地产项目开发人之一，原告胡某某父亲胡六零与被告肖某某系朋友关系，胡六零曾参与王府井房地产开发项目的投资。被告肖某某于2009年将该项目土地及房产一并抵押于湖南冷水滩商业银行贷款600万元，被告肖某某为提高贷款额度于2014年7月18日将该房产转抵于湖南双牌农商行贷款1100万元。胡六零对被告肖某某2009年将王府井项目土地及房产抵押于银行贷款事宜知情。 二审查明：被上诉人肖某某、刘某某购买王府井项目土地时，上诉人胡某某父亲胡六零入了股，买地以后胡某某父亲应分得25万元红利，但被上诉人肖某某没有支付分红，将分红转做本金，至2012年3月30日签订《商品房买卖合同》时本息和起来有100多万元，这些钱算作购房款，同时胡某某补交了部分差价，如此，《商品房买卖合同》约定的购房款便已付清。上诉人胡某某与被上诉人肖某某签订《商品房买卖合同》后，约定由胡某某负责收取门面租金。2013年买卖双方跟门面承租人说好了，将房租直接打入胡某某父亲指定的账户，自此，讼争门面每年的租金实际由上诉人胡某某收取。由于被上诉人肖某某没有按照《商品房买卖合同》约定履行办证义务，上诉人胡某某于2014年10月31日向零陵区人民法院起诉要求被上诉人肖某某为其办理房产证、土地使用证等权属证书。零陵区人民法院于受理案件的当日组织双方达成调解协议：被上诉人肖某某于2014年11月30日前为上诉人胡某某办理好讼争房屋的房屋产权证、国土使用证，并据此协议制作湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1829号民事调解书对上述协议予以确认，但被上诉人肖某某并没有依调解书履行义务。上诉人胡某某于2016年9月21日向零陵区人民法院申请执行，零陵区人民法院于当日立案受理，执行案号为（2016）湘1102执973号，目前此案还在零陵区人民法院的执行程序中。 另查明，被上诉人双牌农商行于2014年7月18日向被上诉人肖某某贷款1100万元时直接以被上诉人肖某某、全某某、刘某某、王某某的房产作抵押，并非收购湖南冷水滩农村商业银行对于肖某某、全某某、刘某某、王某某等人的债权，将其原抵押于湖南冷水滩农村商业银行的房产转抵押于双牌农商行。 裁判原文节选 一审【案号：湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初819号】本案的争执焦点为：原告胡某某与王府井项目部签订的房屋买卖合同是否成立，其是否对诉争房产享有足以排除强制执行的实体权益。 原告胡某某与湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的签订的《商品房买卖合同》，实际上系被告肖某某以出卖人湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部的委托代理人名义与原告胡某某（买售人）的父亲胡六零之间协商的，因被告肖某某所欠原告父亲胡六零借款尚未偿还，故双方协商将被告肖某某所有的座落于王府井商业广场第前栋XX层XX号房作价1,244,460元出售给原告胡某某。即使双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表达，但仅凭购房合同不能确认买卖关系成立；原告出具的购房款收条，系商品房买卖合同出售人委托代理人肖某某个人出具的，没有出售人湖南欧华华侨房地产开发有限公司公章认可，且该款支付方式包括用原告父亲胡六零对被告肖某某享有的债权抵扣部分购房款，抵扣后下余购房款由原告补足，但用于抵扣购房款的债权金额及原告实际给付的购房款金额均不能确定，仅凭被告肖某某出具的购房款收条，不能证实是原告支付了全部购房款，故原告没有提供充分的证据证实已支付了购房款，双方的买卖关系不能成立。又因原告父亲胡六零与被告肖某某俩人系朋友关系，曾合作投资该房产项目，在签订商品房买卖合同时，被告肖某某已将王府井广场开发项目房产抵押于银行办理贷款的事实，原告父亲胡六零是知情的，在签订购房合同后，该抵押权未消除，故不能办理变更房产登记过户于原告名下，原告并不能取得房产的物权登记。因此，原告并不具备足以排除强制执行的实体权利。 综上所述，因原告未提供充分有效证据予以证实自己的主张，故对其诉请，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告胡某某的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币100元，由原告胡某某负担。 二审【案号：湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终1940号】本案争执的焦点为：上诉人胡某某对诉争房产是否享有足以排除强制执行的实体权益，上诉人提出确认湖南省永州市零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街xx号门面归其所有的诉讼请求能否支持。 不动产权属证书和不动产登记是权利人享有该不动产物权的证明，是物权归属的有力证据，但该不动产登记仅是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，是一种推定效力，并不是认定权利义务的唯一依据。当实际权利人与登记权利人不一致时，是否享有对登记不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即权利人有证据证明不动产登记确有错误的，登记机关就应当根据实际法律关系变更登记，从而维护事实上的公平正义。故《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。” 本案中被上诉人全某某、刘某某、王某某等三人的房屋为被上诉人肖某某向被上诉人双牌农商行借款提供担保，其到房产部门办理抵押登记的时间是2014年7月，而上诉人胡某某与被上诉人肖某某、刘某某签订《商品房买卖合同》的时间是2012年3月30日，远在肖某某向双牌农商行借款和办理抵押登记之前，上诉人胡某某在签订《商品房买卖合同》之后已将购房款全部交清（上诉人胡某某征得肖某某和胡六零的同意，用肖某某对其父亲胡六零的欠款抵扣购房款，也是缴纳房款的方式），且自2013年1月至今，被上诉人肖某某就将房屋交付上诉人胡某某占有并取得收益。至于房产登记，根据合同约定，应当由被上诉人肖某某负责办理房屋产权证及国有土地使用权证，且有人民法院生效的调解书予以确认，但被上诉人肖某某怠于履行合同约定及人民法院调解书确定的义务，没有办理变更登记。因此没有办理变更登记的责任在被上诉人肖某某，与上诉人胡某某无关。根据《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，上诉人胡某某有权对涉争议房产提出执行异议，不能仅凭没有办理变更登记就否定上诉人胡某某对诉争房屋所享有的合法权益。又，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”上诉人胡某某所购买的房屋虽然未办理过户登记手续，但其已经支付全部价款并实际占有，且其申请办理过户登记手续还在零陵区人民法院的执行程序中，未办理过户登记手续的责任完全在被上诉人肖某某，完全符合人民法院不得查封、扣押、冻结的条件。如果被上诉人双牌农商行强制执行了诉争房产，无异于用上诉人胡某某的资金偿还被上诉人肖某某、刘某某在双牌农商行的债务，将开发商的债务直接转嫁于消费者，既与该条规定相违背，也违反了特殊保护消费者的法律政策。 对于上诉人胡某某提出确认其权利的诉讼请求，因为上诉人胡某某与被上诉人肖某某签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人胡某某根据合同已支付全部购房款，且已实际占有并取得收益，又经湖南省永州市零陵区人民法院（2014）零民初字第1829号民事调解书确认，其确权请求可予支持。 综上所述，上诉人胡某某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第十六条、第十七条、第十九条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初819号民事判决； 二、不得执行湖南省永州市零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街xx号门面（即王府井商业广场前栋xx层xx号门面）。 三、确认湖南省永州市零陵区中山路与人民路交汇处的王府井商业广场综合大楼一楼临街xx号门面归上诉人胡某某所有。 一、二审案件受理费200元，由被上诉人湖南双牌农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 再审【案号：湖南省高级人民法院（2018）湘民再511号】上述信件系复印件，无法与原件核对，亦达不到其证明目的，对该信件部分不予采信。 本院再审查明，2012年3月30日，胡某某与湖南欧华华侨房地产开发有限公司王府井项目部名义签订的《商品房买卖合同》，实际上系胡某某与肖某某、刘某某个人签订。 再审查明的其他事实与原审查明的事实一致，予以确认。 本院再审认为，在审理执行异议之诉案件中，主要审查提起执行异议之诉的原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。审理这类案件的指导思想和裁判思路是遵循物权优于债权、生存利益优先原则，即同一执行标的物上存在不同性质的权利发生冲突时，应当坚持物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权。《执行异议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本条规定担保物权优先债权，法律、司法解释规定的特殊债权优先于担保物权。本案胡某某与肖某某、刘某某签订了《商品房买卖合同》，胡某某在该合同中享有债权；双牌农商行向肖某某出借款项时，依法对涉案门面办理了抵押登记，双牌农商行对涉案门面享有担保物权，担保物权优先于债权，债权不能排除担保物权的执行。该条但书规定的特殊债权优先于担保物权情形，主要是指建设工程价款的优先受偿权，以及《执行异议规定》第二十九条规定的消费者生存利益优先原则。只有在这两种情况下的特殊债权才可以阻止抵押权的执行。消费者是指购买商品的目的是用于个人或家庭生活需要而不是生产和经营，这是消费者最本质的一个特点。司法实践中，从房地产企业购买房屋仅用于自身居住，且名下仅有涉案的一套住房，方可认定为消费者。胡某某向肖某某、刘某某个人购买房屋，不是向房地产开发企业购买，购买门面的目的不是用于消费，而是经营，胡某某不能认定为消费者。同时，本案也不具备建设工程价款优先受偿的情形。因此，根据《执行异议规定》第二十七条的规定，胡某某不能阻却人民法院对涉案门面的执行。 《执行异议规定》第二十八条规定的是指在金钱债权执行中，提出执行异议之诉的买受人在符合该条规定的情形时，买受人享有一般买受人的物权期待权，具有准物权的性质（本质上仍然是债权），优先于普通债权，可以阻却普通债权执行，但不能阻却抵押权的执行。申请执行人对执行标的享有对案外人的担保物权等优先受偿权时，仍应该适用《执行异议规定》第二十七条，而不是第二十八条。 胡某某与肖某某、刘某某签订的《商品房买卖合同》虽经永州市零陵区人民法院调解确认有效，并调解肖某某、刘某某为胡某某办好相关权证。该调解确认的是一种债权，而非物权，不能阻却抵押权的执行。双牌农商行申请对涉案门面的执行与永州市零陵区人民法院的调解并不冲突和矛盾。因双牌农商行对涉案门面享有担保物权优先受偿权，胡某某享有的债权不能对抗和排除担保物权的执行。根据《执行异议规定》第二十七条的规定，双牌农商行的再审请求已经达到，故本院对双牌农商行的其它再审理由不再予以审理。 综上，双牌农商行关于本案应适用《执行异议规定》第二十七条的再审理由成立，本院予以支持。二审虽认定事实清楚，但没有厘清物权与债权的基本概念和关系，随意扩大消费者范围，属适用法律错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定,判决如下： 再审裁判结果 一、撤销湖南省永州市中级人民法院（2017）湘11民终1940号民事判决； 二、维持湖南省双牌县人民法院（2016）湘1123民初819号民事判决。 本案一、二审案件受理费合计200元，由湖南双牌农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 |
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