泰禾集团：高负债率与低回款率双边压力并行

静思之 2019-08-13

展开全文

文/张哲

编辑/李壮

在当今房企融资收紧的政策环境下，低回款率与高负债率并行的房企更容易出现流动性风险。一方面回款率过低会加剧资金链的紧张情况；另一方面没有销售回款补充现金流，企业则需要通过融资渠道“补血”，有可能抬升房企的融资成本。

《红周刊》记者梳理TOP100房企财务数据发现，同时具备高负债、低回款“特质”的高杠杆房企当属泰禾集团。股权质押、高息发债、财务资助及对外担保规模激增等高杠杆资本运作在泰禾集团的运营过程中体现的淋漓尽致。

泰禾集团2016年至2018年的回款率分别为51.96%、32.17%、35.32%，近两年回款率甚至不足40%，但其资产负债率却高达87%，有息负债规模高达967.4亿元。

现金流方面，wind数据显示，泰禾集团2018年经营活动现金流刚实现转负为正，此前连续四年间经营活动现金流一直为负。不过其近五年的投资活动现金流一直处于流出状态。此外，一直依靠融资补充资金的泰禾集团，2018年却出现了筹资活动现金流近9年来首次为负的情况。

值得注意的是，泰禾集团2018年投资活动与筹资活动现金流支出中，共计有211.34亿元用于收并购子公司或项目公司及支付其他单位借款。截至2019年7月5日，泰禾集团累计对外提供财务资助金额已高达33.41亿元。从其最近一批提供财务资助的参股公司情况来看，泰禾集团对标的公司的持股比例位于20%-40%之间，提供财务资助总额共计22.9亿元。然而《红周刊》记者注意到，上述8家标的公司2018年1-12月经审计净利润均处于亏损状态，其中有5家公司资产负债率超过100%，最高者甚至达到470.67%。

此外，泰禾不断激增的对外担保规模也成为其一大发展隐患。2019年以来，泰禾集团公布的公司公告中有20条涉及向关联公司提供债务或融资担保。从担保余额来看，截至2019年7月31日，泰禾集团实际对外担保余额为841.58亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的455.92%。而据《红周刊》此前报道，其各被担保子公司的财务数据并不乐观，多数子公司存在营收净利双低、亏损严重、资产负债率畸高等情况。

值得警惕的是，泰禾集团于7月11日发行的一笔利率高达15%的美元债进一步引发了业内对泰禾集团资金链情况的质疑。虽然泰禾集团董事长黄其森一直对外宣称公司经营活动一切正常，不存在资金链问题。但据泰禾集团2019年一季度报告，公司总资产2472.78亿元，同比增加1.7%；账面持有的货币资金约206.42亿元。流动负债总额共1254亿元，短期借款145亿元，一年内到期的非流动负债高达315.5亿元，短期偿债压力凸显。

为回笼资金，泰禾曾于今年陆续将旗下苏州淀山湖项目、广州增城项目、佛山泰禾院子项目、杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂，累计回笼资金77.2亿元。不过，泰禾集团出售长安中心部分房产的事宜却不太顺利，其全资子公司曾于2017年12月8日将上述房产作价18亿元出售予北京量钭科技，但由于对手方未按协议约定支付全部交易对价款，双方于今年7月5日取消了原《买卖合同框架协议》。

雪上加霜的是，因踩雷瑞华会计师事务所，泰禾集团的再融资项目收到了《中国证监会行政许可申请中止审查通知书》。虽然上述项目仍有恢复审查的可能，但这一纸终止审查通知书无疑给资金局势紧张的泰禾造成了一定压力。