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现如今的大江南北、大街小巷、城市农村，无处不在谈论高房价。然而对于房价为什么这么高呢？你知道房价的组成吗？那么今天我就以开发商前期强排的角度给大家做一分析。 房价=成本+利润。 想必这个公式大家一眼就能看的很明白了，但是就房地产的额成本来说，一般的购房者真的很难计算，因为成本里面的分子类目太多了，搞不明白；其实大家大可不必搞的那个清楚，今天我就给大家着重说说房价的构成。 居高不下的房价到底是怎样构成的 一般的房地产成本主要为两部分内容：开发成本和开发费用。 下来超哥就按照这两部分内容的组成、总房价占比、取费标准等方面给各位一一说明。 开发成本
1、土地成本 土地成本：我们这里所说的土地成本指的是从招牌挂开始的，属于土地二级市场，也就是最终的土地成交价格；其包含了土地出让金、契税、土地使用税等； 在这里说一下土地出让金：国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。目前这一款项是房价的主要成本之一，基本能占到总房价的45%左右； 除了土地出让金还有契税以及土地使用税，当然随着开发年限的增长还有相应的土地增值税，关于这些税金就不多说，基本占房价的1-2%以内。 2、前期费用 主要包括勘察测量、咨询设计、三通一平、前期规费等：项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 前期费用在整个房价中占比在5-7%之间。 3、建筑安装工程费 通常我们也叫建安成本，它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费( 给排水 、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、 概算指标估算法 以及类似工程经验估算法等估算。建筑安装工程费在总体房价中的占比也是比较高的，按照目前的价格高层建筑一般都在3000元/平米以上，洋房产品4000-5000元/平方的样子。 4、装修费用 装修费用主要是高层建筑的公共部分装修以及精装修部分的成本费用；这个不难理解，你家的单元入户的大厅，电梯外的走廊等都是经过装修了的，这一项总体占比不高，一般在房价的1%左右。那么精装修的部分就因装修的标准不同而不同了，在此不做过多的讨论。 5、室外及基础设施建设费 基础设施建设费，它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 当然还有我们的室外景观也都是在这里体现成本的； 一般基础设施建设费占总房价的4%左右； 6、其他不可预见费用 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算。 开发费用开发费用包括三部分： 1、销售费用 销售费用不难理解，就是由销售过程产生的费用，总体包含广告费、代理服务费、各种销售道具的费用、以及销售人员薪酬工资、营销中心装修布置等的费用等； 一般占总房价的3.5%左右； 2、管理费用 管理费用主要是公司管理过程中的一些费用，比如管理人员的工资、管理人员的差旅等等，一般控制在总房价的3%以内。 3、财务费用 财务费用 主要指的是为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用；比如开发商总投入10亿元，但是一般的开发商根本就拿不出来这多钱，那么就得做融资，融资的利息费用就属于这块了。这个一般总体控制在3%左右，但是这一项是随着开发周期及市场回款速度决定的。 好通过以上的开发成本类目分析，我们知道了房地产开发的成本情况，那么下面我就给各位看一张关于房地产公司内部成本测算表： 房地产公司内部成本测算表 这是一张某公司的前期拿地测算表，实在土地招拍挂之前做的，这里的土地价格是按照某公司能最高出价来进行测算的，其利润测算按照8%的整体收益计算。 各项成本占比 那么从上图我们可以看出其各项费用占比情况，其主要成本在于：土地成本、前期费用、建安成本以及开发费用，四个方面。 土地成本：土地成本占总房价的43%； 前期费用：总体前期费用占总房价的6%； 建筑安装工程费：建筑安装工程费占总房价的32%； 开发费用：开发费用占总房价的9%； 说了成本，那么按照8%的收益率，我们来看看最终的房价是多少？（注意我们这里只分析了成本构成，对于总规划的产品类型数据没有详细说明，我会在下一次分享中来进行说明） 高层：15490元/平米 好了，结合案例我们看到了房地产成本测算，也就是一套房子最终的价格构成情况。今天就先分析到这里，如果大家对于这部分内容还有什么疑问或者建议，可以留言或者私信给我，我会一一解答。 |
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