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出售受赠房屋20%税费引纠纷 法院:卖方未全面提供房屋状况系违约

 江山BQ 2019-08-15
2019年04月01日   作者:本报记者  谢盛梅  来源:云南法制报  
       张某的父母生前赠与其一套带车位的房产,张某打算把房子卖给李某,并与李某签订了房屋买卖合同。双方去办理过户手续时,李某才知道张某的房屋属于赠与取得,需交纳20%的税费。张某认为税费应由李某支付,李某则认为张某卖房时未把房屋性质说清楚。双方各执一词,经过一审、二审,该案最终有了结果。

  案情  房屋买卖遇税费纠纷

  2017年7月3日,张某与李某签订了房屋买卖合同,约定张某以118万元的价格将昆明市官渡区某小区一套带车位的房屋卖给李某,全部房款付清后7日内,张某将房屋过户给李某。如有违约,违约方需赔偿守约方房价20%的违约金。签订合同时,李某支付给张某2万元购房定金,并口头约定房屋交易过程中产生的税费由李某承担。

  2017年7月11日,双方去产权交易中心办理网签、备案、过户时,李某才得知张某出售的房产是赠与取得,需交纳20%的个人所得税。张某认为,双方口头约定了房屋交易过程中产生的税费由李某承担,所以20%的税费应由李某支付;李某认为,交易过程中张某并未告诉他房屋属于赠与性质,是张某违约,张某应承担20%的税费并支付违约金。

  双方调解不成,李某将张某告到官渡区人民法院,要求张某履行合同,办理过户手续,并支付违约金23.6万元。

  判决  卖方支付3万元违约金

  一审法院审理后认为,根据我国税收政策,20%的税费并非是所有房屋交易都会产生,一般交易只产生1%的个税,案涉房屋之所以须交纳20%税费,是因为张某通过赠与取得房屋的特殊性。购买者承担所有税费的交易习惯,针对的一般只是1%的个税,故法院判令张某继续履行合同,并支付违约金3万元。

  一审判决后,张某不服,上诉到昆明市中级人民法院。

  二审法院审理后认为,案涉房屋交易中产生了20%的个人所得税,而对于该税费的承担,在双方签订的房屋买卖合同中并未约定,由此导致涉案房屋买卖合同不能履行。此后,双方当事人亦未能就上述税费的承担问题进行补充约定。这一税费将导致房屋价款变动,较大程度影响房屋买卖双方的合法权益,属于房屋买卖合同约定的重要内容。对于该内容的约定,应尊崇契约自由原则,尊重各方当事人的意思表示。在房屋买卖双方当事人不能就该内容进行约定的情况下,应当根据《合同法》规定,判定解除房屋买卖合同。

  一审法院在房屋买卖双方当事人就20%个人所得税由谁承担不能形成合意的情况下,直接以判决形式判定,违反了合同自由自愿原则,缺乏法律依据,应予以纠正。

  因张某在签订合同时未全面提供涉案房屋状况,包括房屋是受赠取得,存在一定过错,而一审法院酌定由张某承担3万元违约金并无不当,法院予以维持。故昆明中院判决,撤销一审判决,双方解除房屋买卖合同,由张某支付李某违约金3万元。

  释法  售房者有如实告知义务

  云南天外天律师事务所律师谢建程表示,该案的争议焦点在于案涉房屋系赠与所得,出售时所产生的20%个人所得税应由谁承担的问题。一审法院认为,双方签订了房屋买卖合同,合同已成立并生效,当事人就应当按照合同约定履行自己的义务,因此判决被告继续履行合同,并承担3万元的违约金。

  而二审法院认为,20%的个人所得税在双方签订房屋买卖合同时并未约定,由此导致案涉房屋买卖合同不能履行,因此判决双方解除房屋买卖合同。

  谢建程表示,售房者在出售房屋的过程中应当履行如实告知义务,若房屋是经过房产中介进行交易的,该房产中介应对“房屋交易涉及的税费”问题履行书面告知义务,告知买卖双方。该案不能办理网签、公证、备案的原因,是当事人对“税、费”没有书面约定所致,而没有约定的根本原因,是卖房者没有告知买房者房屋的取得形式。

  律师提醒,作为房屋买卖的当事人,出售方应当将房屋的真实情况告诉购房者,若是通过房产中介交易的,应将房屋真实情况告知中介,如房屋的取得方式、取得时间、房龄,以及该房屋是否曾经存在重大的、影响买卖的因素或瑕疵,如“凶房”、漏水等。而作为购买者,也要问清其房屋的真实情况。

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