案例研究丨不同主体主导下历史文化街区的开发模式

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随着城市规划逐步完成由增量规划向存量规划的转型，历史文化街区作为存量规划中的重要组成部分，其保护更新越来越受到重视。历史文化街区不仅饱含丰富的公共历史文化资源，而且其所处的地理区位往往能带来巨大的经济效益，逐步成为社会资本竞相投资的对象。

常见的历史文化街区保护更新的开发主体主要存在三类，即政府、市场和公众，开发模式主要以政府主导、市场主导和公众自发三种为主（如表1）。

表1：历史文化街区保护更新开发模式一览表

保护更新模式	保护更新内容	产权处理方法	利益分配	案例
政府 主导	居住改善、居住环境改善、功能改变	产权不变或部分产权变更、自愿经营	政府补贴、用途增值让利	南锣鼓巷、宽窄巷子
市场 主导	功能置换、用地性质转变	产权置换	政府收取用途转变的收益差价	上海新天地
公众 自发	居住改善、功能改变	产权不变、自行租赁	用途增值让利、无需补交出让金	上海田子坊

政府主导

南锣鼓巷

我国早期的历史文化街区保护更新通常由政府主导，政府主要责任包含历史建筑的修缮维护、基础服务设施的完善和公共设施的修建，同时负责房屋产权整理、老旧危房拆除重建以及原住居民的搬迁安置。这种模式中，政府在历史街区的保护和开发过程中占据主导地位，制定相关政策，指导历史街区的开发规划，进行招商引资，推动历史街区的旅游经营，同时负责协调开发过程中遇到的各种矛盾和问题。

如：南锣鼓巷

『开发主体』：政府主导

『街区简介』：

南锣鼓巷位于北京市东城区，是我国唯一完整保存元大都里坊风貌的传统民居区，全长786米，占地0.88平方公里，共有院落873个，20世纪90年代成为酒吧一条街。

『游客量』：

2018年十一当天，游客量超过18万人次，正常承载量上限只有1.7万人。

『现状业态』：

酒吧咖啡馆25%，特色服饰25%，创意商品零售店35%，会所客栈5%，特色餐饮5%左右，其他经营服务5%等。

『开发模式』：

政府主导出资，院落整治修缮；

居民自主更新，社区组织协商；

商户自主提升，商会自治协调。

『运营方式』：

商会进行店铺租赁，

非遗店铺免租金，收益分成。

『保护更新过程』：

自2006年以来，南锣鼓巷实施“统一规划，恢复特征，业态调整，改善民生，动态监管”等一系列保护和发展措施，组织制定了近15项相关规划和实施方案，从建筑、水景、绿化、照明等方面改善街区风貌，促进第三产业的发展，实现“工业回零”。同时，通过完善基础设施、搬迁疏散、促进就业等方式提高当地居民生活质量，引导居民通过多种方式与商户和政府一块监督和治理，这些措施紧紧围绕融资、整治、业态和管理这四个最核心环节，构成了南锣鼓巷独特的可持续再生模式。

图1 北京南锣鼓巷历史文化街区

市场主导

上海新天地

在经济快速发展和城市化进程不断推进的现状下，历史文化街区往往位于城市最繁荣的核心地区，条件优越，这对某些开发商来说具有诱人的开发魅力。于是“历史文化街区 文化商业地产”迅速成为社会资本关注的蓝海领域。这种模式中，市场主导作为项目开发主体，开发资金主要由企业投入，由企业进行规划开发，宣传推广以及经营管理等，在历史街区建设完成之后，企业可通过出让建筑产权获得收益，也可以通过自主经营获得收益。

如：上海新天地

『开发主体』：香港瑞安集团

简介：上海新天地位于上海市中心，是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。

『现状业态』：

商业业态比例：零售、餐饮、休闲娱乐及商服分别为42％、38％、20％；

商业形态比例：42％集中式商业＋58％商铺。

『开发模式』：

牵手本地国企，打通政府关系，

积极寻找合作，优化融资渠道。

『运营方式』：

商业先行，打造知名度，

只租不售，经营者和管理者分离，招租对象均是来自世界各地的知名品牌。

『更新过程』：

上海新天地在规划上，立志于打造融合历史街区、商业、高级酒店、写字楼、高档住宅于一体的城市综合体项目，规划中首先保留地块有价值的建筑、植物等，打造项目的核心价值和文化底蕴，如上海石库门。其次，对建筑进行造旧如旧，采用“商业先行”的策略，完善基础设施，从而拉高后续办公和住宅的售价，形成商业物业带动住宅销售的模式。其开发时序为零售——住宅——办公楼——住宅二期——酒店、住宅三期、零售——办公楼二期、住宅、国际学校——住宅、办公楼、零售。

上海新天地的商业定位并不是一步成型，而是通过三个阶段逐步实现最终目标：首先商业定位主打综合牌，将吃喝玩乐一网打尽，这段时期目标客群以本地居民为主；其次开始打造旅游景点，打响文化品牌，不断扩大知名度，辐射范围涵盖城市周边，吸引外来到访者游览；最后，通过跨越地界、国界，融合世界各地的时尚文化，吸引不同国度的人群进行文化交流。这种逐层深入的定位在不同时期吸引不同的消费群体，从最初的的本地居民到周边游客，最终定位“全球时尚文化消费群”，以不断变化的消费群带动商业调整细化，从而提高效益。

图2 上海新天地历史文化街区

公众参与

上海田子坊

随着公民意识觉醒、媒体监督，自上而下的规划方式使得历史文化街区的内在活力逐步消失，公众要求参与到规划当中的呼声越来越高，而历史文化街区更新改造的全过程也与居民息息相关。“居民自助”、“公众参与”以及“自下而上”等模式逐渐登上历史文化街区保护更新的历史舞台。这种模式下，街区往往没有统一规划，自由生长，形成街区建筑形式和业态的多样性，并且这种多样性遗址处于自然选择的不断变化中，这种变化往往能使得历史街区更加充满活力。

如：上海田子坊

『开发主体』：居民自助

『街区简介』：

田子坊位于中国上海市泰康路210弄，原是上世纪30年代典型的弄堂工厂，占地面积7公顷，建筑面积2万平米。街区形成于1920年代，保存了目前上海所剩不多的典型里弄建筑格局，是上海历史街区中保存历史文化遗产类型最为丰富的社区之一。

『游客量』：

2019年五一，田子坊瞬时入坊客流超5000人次的最大限值，当天累计接待客流6.5万人次。

『现状业态』：

以艺术创作和创意设计公司为主，餐饮、特色工艺品、服饰商铺为辅。

『开发模式』：

政府出资改善基础设施为前提，租户投资为主体，租户投资改造厂房或民宅为主体。

『运营方式』：

“政府 居民 管理公司 租户”四方博弈，共赢发展。居民持有产权并自行进行操作和租赁，专业管理公司统一管理和服务，搭建业主和租户沟通桥梁，政府在宏观政策上进行指导和扶持，租户通过自己创意提升老区旧貌。

『更新过程』：

上海田子坊（如图3）就是通过自下而上、公众参与最终保护更新成功的案例。原住居民通过对艺术家的引入，创意工坊的出租改造方式，既获得了资金对原有历史建筑、街巷空间进行进一步修葺维护；又在此基础上形成了艺术氛围浓厚但生活气息依旧的独特街区风貌。通过公众的积极参与既是对地方原有活力进行了维护和塑造，又能通过市场的适当介入使其与现代生活恰如其分的融合。

图3 上海田子坊历史文化街区

小结：

历史文化街区的形成是城市发展长期积淀的结果，对其进行改造复兴非一时之利。传统开发过程中，政府主导的历史街区开发往往面临巨额资金投入所产生财政压力以及与原住居民日益激化的矛盾冲突；市场主导的历史街区开发中，除了少数保存完好、经济价值大的历史建筑外，开发商往往专注于可以赚钱的商业项目，忽略难以产生实质性收益或者回报甚微的项目；居民自主开发的历史街区往往因为没有统一规划，街区整体空间缺少控制，商业业态也容易造成雷同。历史文化街区的保护和更新过程往往是多方合力经营的成果，开发过程中既要保护地域文化特色，同时也需要平衡原住民、开发商和政府三者的利益关系，明确发展目标，通过科学的方法和手段，才能实现兴历史文化街区的全面复兴。