城中村集体土地上的房屋遇拆迁，补偿能和旁边的高楼一样吗？为什么？

城中村集体土地上的房屋遇拆迁，补偿能和旁边的高楼一样吗？为什么？

京平律师答：

城中村，即“城市中的农村”，形成于集体土地、农村拆迁、城市化进程，由于村庄周边全部或大部分集体土地被征收变成国有土地，逐渐形成与周边的高楼大厦截然不同的自然村落。

所以，城中村原是集体土地，只是由于城市化进程，将原本是集体土地的区域纳入到城市规划区内，因而产生的土地性质上的认识争议，但其本质上是集体土地，容易产生的争议也是该类地区的拆迁补偿是按照集体土地补偿标准来执行，还是按照国有土地上的房屋征收补偿标准来执行。

那么城中村应该怎么补偿呢？

一、房屋价值补偿，由于该区域内房屋本身的价值和周边商品房的市场价格存在一定的差异，因此被拆迁人一定要谨记，如果当地征收方参照国有土地上房屋征收补偿的标准来实施拆迁，那么根据最高院的相关司法实践，您有权参照周边类似房地产市场价格获得房屋价值补偿。

如果是按照集体土地征收补偿标准来制定的补偿安置方案，那么应当获得的补偿主要包括：土地价值补偿、房屋价值补偿和安置过渡费等其他费用。这种情况下，被拆迁人应获得的补偿没有直接法律规定，这里告诉广大被拆迁人一个参照的标准，即不低于按照国有土地上房屋征收补偿标准计算下来的补偿款的总额，能够保障您的生活水平不降低，那么这样的补偿安置方案才是可以接受的。

二、安置过渡费，即从房屋被拆掉致使您无家可住到您实际拿到安置房的钥匙期间，您一家人的基本住房费用，这种情况下的安置房是期房，因而需要一定的过渡期间，被拆迁人要谨记在此过渡期内，过渡费应按照您家的被安置人口以及原房屋居住面积来计算，能够覆盖您全家过渡期内的正常居住水平所需的费用。

三、其他费用，如按期搬迁应得的补偿奖励费，商铺拆迁导致的营业损失等。

房屋管理部门要拆除违章建筑，如何告知当事人？

京平律师答：

按照法律规定，房屋管理部门在调查取证工作完成后，根据相关法律、法规，对涉案房屋作出是否属于违章建筑的认定。对不违反城乡规划但没有办理规划建设审批的建筑，可以要求限期改正及罚款，补办相关行政许可手续；对于违反城乡规划的建筑，作出《责令限期拆除违章建筑决定书》，该责令限期拆除决定，应当告知当事人相关的事实、理由和依据以及所享有的陈述、申辩权利。

当事人在告知书规定的期限内提出陈述、申辩的，拆违实施部门应当听取其意见，并做好记录，对当事人提出的事实、理由及其证据，进行复核；当事人未在规定期限内提出陈述、申辩，或者当事人提出的事实、理由不成立的，规划主管部门应当作出责令限期拆除的书面决定。

法律文书的送达也不是用一块石头将一纸文书压在你的门口那么简单。城乡规划部门或乡、镇人民政府应当依法将事先告知书、责令限期拆除决定等执法文书送达当事人。当场下达执法文书的，须两名以上执证人员，对当事人不配合、不签收的，一是到场工作人员要在回执单上签字，并注明当事人拒签字样；二是将执法文书张贴于违章建筑当事人的门上或所修建的违章建筑物的明显位置，并通过影像资料锁定证据；三是邀请当地村组负责人到场见证送达情况。当事人难以确定或者难以送达的，可以采用通告形式。