精装房纠纷专题①|柳州中院：开发商用《精装协议》免除《商品房买卖合同》的交付时间和逾期交付责任，无效...

chaiyuling 2019-08-23

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【团队简介】文鳐地产律师团队是一支专注于广西房地产行业的法律服务团队，成员共有11人,采用紧密协作的一体化运作模式，结合大数据、可视化等先进技术，提供商品房交易、房屋租赁、物业服务各方面的标准化法律服务产品，并可根据每个小区业主委员会及物业服务公司特点提供个性化顾问服务。

随着毛坯限价、装修分级，南宁楼市一夜满城变精装，提前十年进入精装房市场。而几乎所有人都会认同这样一个观点：

精装房，是当下“房事”中耀眼的热点，更是无数购房者的痛点！

作为一支专业的地产律师团队，我们也始终关注着这个问题的发展。

为了能够进一步地分析研究房地产市场中“精装房”的各类问题，我们整个团队依托于大数据技术对全广西乃至全国范围内的精装房纠纷进行了全面的筛查和梳理，遴选出其中具有典型意义的案例，为广大购房者做出分析、提供建议。

今天是这个专题的第一篇，我们就首先讲一讲2018年发生在咱们广西柳州的典型案例。

【案例索引】

柳州某某置业有限公司、鞠某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2018）桂02民终2549号，广西壮族自治区柳州市中级人民法院。

【案情简介】

2012年4月7日，柳州市的鞠某、谭某与某某置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定某某置业公司应当在2013年5月31日前将经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格的商品房交付买受人。

该合同第九条约定：除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付鞠某、谭某使用，按下列方式处理：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。

之后双方又在《大江郡房屋装修、改造委托协议书》中约定“在对房屋进行装修、改造施工之前，双方不必按合同第八条、第十三条和附件三约定的交付条件办理商品房交接手续，某某置业公司也不必按合同第十一条约定书面通知鞠某、谭某；待房屋装修、改造施工全部完成之后，双方再按合同附件四约定的装修标准另行办理商品房交接手续。”

鞠某、谭某已依约向某某置业公司交付全额购房款1031407元。

2013年3月30日，某某置业公司作出《大江郡入伙通知书》，该通知称涉案房屋从2013年4月3日起已具备交付使用条件，并通知鞠某、谭某于2013年4月1日至2日办理联名卡，于2013年4月3日至2013年5月3日期间办理入伙手续。

2015年7月29日，某某置业公司作出《再次催促交房通知书》，称涉案房屋于2012年12月31日竣工并通过“五方验收”，符合法律规定和合同规定的交房条件，并称某某置业公司曾于2013年4月16日向鞠某、谭某书面送达了《入伙通知书》，并在《柳州晚报》上刊登了交房通知，告知于2013年6月30日前到某某置业公司办理交房手续，但鞠某、谭某时至今日都未按照约定的时间前来办理交房手续，致使该套房屋的交接手续一直未能办理，并再次通知鞠某、谭某在接到本通知后于2015年8月15日前到某某置业公司办理交房手续。

2013年12月7日至2015年8月15日期间，鞠某、谭某陆续向某某置业公司反映涉案房屋存在多项问题。涉案房屋属于精装修房屋，由某某置业公司负责进行装饰装修。

2015年12月23日，涉案房屋交付鞠某、谭某使用。

【一审法院观点】

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》已约定涉案房屋的交付时间为2013年5月31日前，某某置业公司应当依约履行其义务。但某某置业公司于2015年12月23日才将涉案房屋交付鞠某、谭某，已构成逾期交房。

某某置业公司辩称涉案房屋取得五方验收即符合交房条件，但《商品房买卖合同》亦对装修项目标准进行了约定，涉案房屋是精装修房屋，鞠某、谭某购买涉案房屋的目的是交房后即可入住，因此某某置业公司交付的房屋除应当满足经过五方验收的条件外，还应当符合合同约定的房屋装修标准，故对某某置业公司的上述观点，一审法院不予采信。

某某置业公司于2013年3月30日作出的《入伙通知书》与《再次催促交房通知书》所记载的办理交房手续的时间明显不一致，庭审时其辩称在《柳州晚报》上刊登了交房公告，一审法院责令某某置业公司限期提交该登报公告的交房通知，某某置业公司亦未能提供。

鞠某、谭某在房屋交付前多次向某某置业公司反映涉案房屋存在的多项问题，某某置业公司收到情况反映的材料后并未作出合理的答复，亦未能提供涉案房屋符合合同约定的装修标准的相应证明，且在《入伙通知书》发出后两年之久某某置业公司才再次通知鞠某、谭某再次办理交房手续，亦与常理不符，在某某置业公司不能举证证实是鞠某、谭某无故拒绝收房的情况下，一审法院认定涉案房屋逾期交付的责任在于某某置业公司。

某某置业公司逾期于2015年12月23日才向鞠某、谭某交付涉案房屋，根据双方合同第九条约定的内容，某某置业公司应当依约向鞠某、谭某支付逾期交房违约金289619.08元（1031407元×3÷100000×936天）。

【二审法院观点】

鞠某、谭某与某某置业公司签订的《商品房买卖合同》及《某某置业.大江郡房屋装修、改造委托协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的禁止性规定，均是合法有效的合同，双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。

根据双方的约定，涉案房屋的交付时间为2013年5月31日前，但某某置业公司直到2015年12月23日才将涉案房屋交付给鞠某、谭某，其并无证据证实具备延期交房的法定或约定事由，显然已经构成了逾期交房，应按合同约定向鞠某、谭某支付逾期交房违约金。

某某置业公司辩称按照《商品房买卖合同》第八条的约定，涉案房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格即可交付，但该合同附件四第二十一条对装修项目标准进行了明确约定，事后双方又在《大江郡房屋装修、改造委托协议书》中约定“在对房屋进行装修、改造施工之前，双方不必按合同第八条、第十三条和附件三约定的交付条件办理商品房交接手续，某某置业公司也不必按合同第十一条约定书面通知鞠某、谭某；待房屋装修、改造施工全部完成之后，双方再按合同附件四约定的装修标准另行办理商品房交接手续。”

上述内容说明涉案房屋是精装修房，某某置业公司应当保证交付的房屋符合约定的装修标准及一般居住要求。但从庭审查明的事实看，直至2015年8月15日物业跟鞠某、谭某共同验房时涉诉房屋的装修仍存在多处问题，且有些问题不属于装修瑕疵，而是严重影响了业主对房屋的使用，故鞠某、谭某在相关问题整改之前有正当理由拒收房屋,本院对其该项主张不予采信。

驳回上诉，维持原判。

【文鳐地产律师评析】

这个案件的争议焦点有很多，包括：

——开发商是否真实向购房者送达了收房的通知？证明责任和证明标准是怎样的？

——涉案房屋存在的问题，究竟是装修瑕疵？还是严重影响业主使用的质量问题？

——业主能否以房屋质量问题拒收房屋并要求赔偿？

…………

但最核心最关键的问题，其实还是“开发商是否存在违反合同约定逾期交付房屋的情形”？

关于这个问题，初看之下，我们其实还挺不理解这个判决的，甚至还有一点为这家房地产开发商感到冤。

为什么呢？

因为从法律性质上看，如果当事人之间先后签订了内容关联但有所不同的合同，那么后合同一般是对前合同的变更或补充，更能体现当事人之间最后的真实意思，因此具有更大的证明力，法院在认定事实时通常应当以最后的合同内容为准。

在本案中，《商品房买卖合同》虽然约定了2013年5月31日交房，但是后面购房者与开发商另行签订的精装修合同（即《大江郡房屋装修、改造委托协议书》），又对原来约定的交房标准（包括交付日期）进行了更改。