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最近看到一个关于家庭房产争议的案例，非常具有代表性。 据常州日报8月24日报道，葛某今年已77岁了，她的老伴沈某于2004年因病亡故，两个儿子也都年近花甲，她名下有一处房子，小儿子因为下岗，一直跟母亲住在一块。 “房子在老头子和我名下，我不能有个安安稳稳的家？辛辛苦苦把他们养这么大，就知道惦记着这点房子”。葛某是个急性子，近日，因为两个儿子在房屋继承上欠妥的言语和不当的处理方法，她忍无可忍，直接把两个儿子一块给告了。 事情的结果我们放在一旁，这个例子之所以典型，牵扯到如今楼市中一个非常引人关注的问题：房产过户给儿女，应该趁“在世”还是“离世”？用什么方法才最“省钱”，如何才能避免像葛某一样的家人“反目”？ 今天我们从三个角度出发，逐个分析利弊。 第一，选用二手房买卖的方式。 把自己的房子作为二手房卖给子女，要按照交易的程序去办理过户，需要交的费用有个税、契税和增值税，在前几年实行“营改增”之后，如果房产满两年，可以免去增值税，如果该套房产是直系亲属家庭唯一住房且满五年，还可以免个税。 也就是说，房子满两年，不管是不是名下唯一的住房，只是免增值税，契税和个税还要缴纳。 如果房子产证满五年，还是唯一住房的话，那么增值税和个税都会免去，只需要交契税，还是非常划算的。 值得注意的是，通过买卖房产方式，未来子女再转让房子，就不必收取差额个税，这个税率高达20%，可以说省下了一大笔钱。 第二，通过赠与方式过户。 一个愿打，一个愿挨，这就是典型的“赠与”，很多人认为，父母把房子无偿的给儿女天经地义，没有什么成本，其实不然。 通过赠与的方式给子女房子，最重要的是这个“房产评估价”，更重要的是，赠与房子虽然不用交个税和增值税，契税却少不了，按照3%的税率计算，再加上动辄高达2%的评估费用，成本可能会高达房产价值的5%，还要加上公证、来回奔波的麻烦。 最为关键的是，交了契税之后，这房子以后住着不卖还好，假如不是“满五唯一”的房子，子女以后想卖掉，还要交一笔数额不菲的个人所得税，一般是房屋“利润”×20%征收个人所得税。 所谓“利润”，是指住宅核定价格减去住宅购入价及一系列费用之后的差价，说白了，就是房子增值的这一部分钱。 第三，子女继承房子。 这种方式的关注度很高，现实生活中却“少有”，本文开头所说家人之间闹矛盾，亲人之间“反目”，就是因为“继承”的问题。 房主离世后，房子由直系亲属过户，单从费用角度来看，这种方式花费最小，只需要交继承的公证费用。这个费用根据地方不同有所差异，一般来说都很便宜。而且，不管是契税、个税还是增值税，都不用交。 和“赠与”的方式一样，继承过户的劣势，在于未来转让出售时要征收差额20%的个税，除非房子是满五唯一的自住房，否则父母的多套房产，落到子女手里以后，想再卖出去，依然要交出差额部分的个税。 回到本文开头的例子，该怎么做，才能避免家人“反目”呢？ 笔者认为，这位母亲应该提前明确房子的归属，表面上，她是因为跟两位儿子口角升级的矛盾，实际上，却有俩儿子争一套房的尴尬情形。 这种情况下，这位老太太不如早点用“二手房买卖”或“赠与”的方式，指定过户给一个儿子，至于另外一个儿子有其他不满或者意见，双方再协商补偿也可以。如果一味想着等“离世”后，让他们自己解决继承问题的话，未免有点太过“想当然”。 显然，对这样的家庭来说，学会“买卖转让”和“赠与”这一招，完全可以避免家人之间的“反目”。 再说另外一个问题，根据这三种过户形式来看，父母想把房子留给后代，怎样做才“省钱”又“省事”？提前知晓，心中才有所准备。 笔者认为，无论从哪个角度来看，用二手房过户这种方式最划算。 如果父母的房子属于“满五唯一”住房，既免去了公证、奔波的精力消耗，又可以免去增值税与个税，只需交契税，未来儿女即便想再转让给他人，也不会再征收额度巨大的差额个税。退一步讲，即便不是唯一住房，最多也就是交个人所得税。 当然，凡事总有例外，如果这套房子的产证连两年都不到，还是选“赠与”比较合适，毕竟多出的这一部分增值税也非同小可。 |
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