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强排设计一旦无法实施，极有可能对测算产生颠覆性影响，甚至造成项目亏损，本着公司经营者的角度出发，是绝不允许测算阶段采用存在重大强排风险的方案。 强排设计风险无法完全避免，没有风险本身就是个伪命题，设计人员竭尽所能做的，是协同各部门一起尽量规避风险，一定是各部门协同去规避，不能依靠一个部门的单打独斗。 常规风险排查包括四至看地、复核规范等，较为寻常较为基础，本篇文章作为高级篇，会列举一些相对冷门但同时影响重大的强排设计风险。 1 日照 风险影响：直接影响规划方案报批 难点辨析： 1. 场地周边建筑物CAD 日照分析需包含场地周边160米范围或要求计算的日照辐射范围内的建筑CAD图纸，需带有建筑标高、层数或建筑高度等信息。 着重排查日照分析范围内，是否存在以下情况： (1) 住宅用地（若为安置房可能无土地出让记录）已有报建图纸或地块有日照权益要求，可能尚未动工建设，看地时有可能是待建设状态。 (2) 中小学、幼儿园、养老院等有日照要求较高的建设用地，已有报建图纸或地块有日照权益要求，可能尚未动工建设，看地时有可能是待建设状态，无土地出让记录。 (3) 周边已建住宅不满足日照要求，项目新建后不得恶化原有日照情况。 2. 日照规范 (1) 明确日照规范的适用范围，省/市/经济开发区/旧城区等。 (2) 明确强排地块所属日照规范规定的类型，大城市/中小城市/县等，I类/II类/III类等。 (3) 新规范出台期间，明确旧规范关门时间，如在X月X日之前完成X阶段（土地出让/立项/报规等）按旧规范执行。 3. 日照标准 通常由当地规划局或日照单位根据省/市日照规范确定日照标准，但常有可能比规范更严！ 须由规划局或日照单位明确日照要求和日照计算方式，日照易有纠纷地块最好能取得规划领导的认可。常见争议点： (1) 日照以阳台内缘还是阳台外缘计算，计算结果可能会有微小差别。 (2) 自建房首层是否计入日照计算范围，自建民居群日照往往原本就不通过，首层多为大厅、停车、储藏功能，规划可能认定为非居住空间不计入日照，利于开发商，也可能要求不得恶化原日照，强制计入，十分不利于新建项目。 (3) 自建房受影响后满足规范要求还是不影响所有房间，以“保证三居室住宅至少一居室、四居室以上住宅至少两居室满足大寒日2小时日照”为例，3层自建房为一套住宅，若大寒日1层日照1小时30分，2、3层各有2个居室日照2小时30分，那么规划可能会两种意见：a.1层日照不满足规范，不得恶化，不得减少一分钟日照时间，2、3层保证2小时及以上；b.居室数大于4，保证2居室2小时日照，那么新建项目保证任意2个居室日照即算通过。 4. 日照权益 (1) 不得影响强排地块北侧相邻地块日照情况，起算点通常为红线或红线起低多层退线。 (2) 地块北侧相邻用地性质未确定，为保证公平，可能要求两个地块退距相等，造成地块北侧退让高于红线退让要求。 2 覆土深度 风险影响：直接影响地下室荷载、开挖深度、回填土方，从而影响成本和工期 难点辨析： (1) 由省规/市规/绿地规范直接规定覆土深度，或不同覆土深度折算绿地率方式，全高层项目可通过计算绿地面积，可划定部分面积覆土深度薄一些，降低成本，高低配项目绿地率较紧张，建议按全计入绿地率的覆土深度执行。 (2) 省规/市规/绿地规范已有覆土深度规定，但同时有海绵城市要求，应从严遵循。 3 地面停车比例 风险影响：直接影响地库面积，从而影响成本 难点辨析： (1) 省规/市规是否有明确上限要求，有明文规定风险最小。 (2) 当地是否有抽屉文件要求，通过拓展和政府人员摸排。 (3) 无法从以上两种途径得知，对比同区块项目停车比例，参考落地项目配置。 4 建筑限高、限低 风险影响：直接影响建筑层数,从而影响货值 难点辨析： 限高的特殊情况有航空/气象限高，限海拔高度2种情况： (1) 航空/气象限高：建筑最高点不可超过限高，塔吊是否能超限高需征求相关部门意见。 (2) 限海拔高度：通常是出于城市重点地带天际线的要求，需明确限高计算到结构层还是建筑最高点，这种情况对建筑屋顶形式可能也有要求。 限低： (1) 明确不能高低配，明确限低高度或层数。 (2) 规划条件没有说明，但规划审批不通过低层或XX层数以下。 5 公建配套 风险影响：直接影响货值 难点辨析： (1) 公建配套面积要求指计容面积（建筑面积）还是实用面积（套内面积），若要求为实用面积，应加上公摊得出建筑面积计入指标。 (2) 配套配电房是否可以设置在地下，可在供电局咨询，宜在地上预留。 (3) 在出让条件中未有规定建设社区幼托、中小学、文化中心、活动中心等公建，但在规范中规定xx千人/xx户数/xx面积以上项目需配建XX公建。增设学校利好项目，但由于前期未纳入测算，经营预期偏差大。 |
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来自： 王鹏bmxhz3ahl5 > 《设计》
