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文/赵胜 陈军杰 上海市协力（苏州）律师事务所 背景介绍：2018年5年1日，财政部和税务总局联合发布 财税〔2018〕32号 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》，将纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。房地产开发企业在2018年5月1日之前与购房者签订的《商品房买卖合同》约定的税率是11%，但在商品房交付时，由于税率已经调整为10%，因此，房地产开发企业所开具的发票上载明的税率也只能是10%。在此情况下，由于税率调整所产生的差价，购房者能否主张？这是很多房地产开发企业都面临的问题，而且也发生了不少购房者群体性维权的情况。目前通过无讼查到的类似案例，主要是笔者代理的四起案件，笔者在此就这四起案件的具体情况作详细的说明，以期达到抛砖引玉的效果。 一、案情简介 上述四起案件原告均系苏州某房地产公司（以下简称“被告”）开发建设的某房产项目的业主，各与被告签订有《苏州市商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，其合同主要条款及差别具体如下表： 合同签订后，上述四案件原告均已按合同约定支付完毕全部购房款，合同约定的房屋交付时间为2018年6月30日前。旭高公司于2018年6月12日前后就涉案项目组织统一集中交付，并根据实测面积调差后的房屋总价分别为上述四案件原告开具了税率为10%的江苏增值税普通发票。 上述四案件原告认为，在国家增值税税率调整的背景下，旭高公司开具发票时存在恶意提高房价来躲避自身退款责任的行为，并导致其额外多支出契税，双方协商不成，故起诉至法院要求旭高公司返还因增值税税率下调所产生的1%的税差部分金额及因此额外支出的契税。 二、律师代理思路 我们在接受上述四案件被告旭高公司委托后，主要从双方签订的合同条款本身及价格组成、税收原理、政策导向四个层面着手，积极组织抗辩，强调降税降价必须在合同中有明确的意思表示才能得到支持。具体如下： （一）合同条款层面 原被告双方签订的合同第二条（买受人所购商品房的基本情况）明确约定了房屋建筑面积，第四条（计价方式和价款）明确约定了“买卖双方同意按照建筑面积计算该商品房价款，根据合同第二条载明的建筑面积，该商品房的总价款暂定为XX元”且“本合同约定的总房价款除面积差异的原因根据第八条处理外，不再作变动”，即表明房屋总价款的调整因素仅限于房屋面积发生差异这唯一的情形，合同中并没有任何关于税率调整而相应调整房屋总价款的约定。 合同补充条款中“买受人购买本房屋适用增值税税率为【11%】”及“不含税价格为XX元”等表述，均系被告在当时的营改增政策背景下为了税务处理之便利而对税种、税率、票面金额、开票种类等进行的补充约定，其本身并不具有“降税即降价”的意思表示。降税降价必须在合同中有明确约定才能得到法律支持，在没有明确约定的情况下，仅税率下调这一事实并不能构成降税降价的理由。 （二）价格组成层面 被告作为开发商在确定房屋单价及总价时，税费仅是综合考虑因素之一，并未明确单列出来核算成本，房屋单价及总价均不会因为税率调整而进行同比例增减。在合同没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款并不产生任何影响；换言之，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价亦无影响。 被告根据所售房屋总价款及当时所执行的税率估算自身需缴纳的增值税税款并在合同中予以确认，系出于征税便利所为，并不意味着该部分税款自始即与房屋价款相分离；合同亦未明确约定税金调低的部分由原告享有。原告根据所谓的“不含税总价”乘以现行税率机械相加的结果主张调差，属于擅自变更合同价款的行为，完全超出了双方签订合同时的真实意思表示，没有任何合同和法律依据，不应得到支持。 （三）税收原理层面 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第691号）第一条的规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。” 增值税的具体税率标准及征收对象等均是法定的，不属于缔约双方意思自治的范畴。在本案中，增值税的纳税义务人应为销售不动产的单位即被告旭高公司，而非作为购房者的原告。根据权利与义务相对等的原则，税率上调或下调的后果也均应由被告承担与购房者无关。 （四）政策导向层面 根据国务院常务会议关于确定深化增值税改革措施的会议精神及国家税务总局的相关政策，此次增值税下调的目的是减轻企业税负、增强企业的活力。如若轻易支持了原告降税降价的诉讼请求，实质上是剥夺了被告作为纳税义务人享受国家税改政策优惠的权利。同时，本案背后还潜藏着巨大的群诉风险，可能波及至全国范围内数百个房地产项目，届时不仅会导致国家税改政策目的的落空，更会造成市场交易秩序的空前混乱，不利于商事交易的正常进行。 三、法院裁判要旨 上述案件的争议焦点为：因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。 法院在裁判时采纳了被告律师的代理意见，裁判要旨具体如下： 1、原被告双方在合同第四条约定，本合同约定的总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，上述约定系原被告双方就涉案房屋约定了固定房屋总价款的计价方法，而涉案房屋不存在面积补差的情形，故房屋总价款不做变动；且不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故原被告双方通过合同作出固定房屋总价款的约定维护商品房交易秩序的稳定； 2、合同补充条款第23条第5项约定，原告购买涉案房屋适用增值税税率为11%，不含税价格为XX元，被告辩称上述约定仅是基于当时营改增政策，原被告双方对税种、开票种类的约定，原告主张上述约定系原被告双方约定将增值税税率作为房屋总价款的计价因素之一，故税率下调后房屋总价款应当随之调整，本院认为，开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但原被告双方已经通过合同第四条作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款第23条第5项的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，被告是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响；换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响； 3、增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。 综上，本院认为，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，被告根据合同约定的房屋总价款开具增值税发票及收取契税的行为并无不妥，故原告的诉讼请求本院不予支持。 四、律师评析 上述四起案件系商品房买卖领域因税率调整引发纠纷的典型案例，究其争议产生之缘由，与国家全面推行营业税改征增值税并进一步对增值税税率进行调整密切相关： 法院在审理上述四案件时，除了尊重客观事实、合同约定及法律规定外，也对案件本身可能产生的社会效果作了充分的评估，并在此基础上对双方利益进行了平衡。上述各个案件拆分来看单个标的金额都很低，但其背后所潜藏着的巨大群诉风险，是足以摧毁一家中小型房地产企业的，而这恰与国家降税减负的调控目标背道而驰，况且降税本身与企业利润增加是不能直接划上等号的。 增值税税率调整后，企业销项税会下降，而进项税却并不一定能实现同比例下调。增值税税率调整一方面面临着税务问题，另一方面则面临着合同调整的商务问题。税务问题可以通过国家陆续出台、完善的相应政策得以妥善解决，而商务问题则只能取决于企业自身的议价能力。对于上下游均具备较强议价力的企业，其可能争得含税采购价格下调、但含税售价不变的局面，此种情形下企业利润率可能存在小幅增加；对于上游议价力强但下游议价力弱的企业来说，则可能导致的结果为含税采购价格下调、含税售价亦下调，此种情形下企业利润率保持不变；而对于上下游议价能力都较弱的企业来说，其大概率面临的是含税采购价格不变、含税售价下调的情形，此时企业利润率将大幅下降。然而，现实中第一类企业占比毕竟还是少数，大量存在的还是前述第二类、第三类的企业，这也正是国家税改政策真正力图惠及之所在。法院最终判决驳回原告诉讼请求相信在一定程度上也是基于上述考虑。
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