旧改并非加装电梯加装电梯成为旧改热点是违背旧改初衷的商业利益驱动，为害社会基层的又一拙劣行径。旧改多针对30年以上小区的旧楼房，也就是1990年前建成的楼房。这些楼房需要加装电梯的主要针对多层的4，5，6层，尤其是5，6层的行动不便的老人。那么这部分居民占比不超过居民的20%。对于行动不便的老人上下楼，建议通过雇佣专门的人员提供上下楼服务。 抛开这部分人群的需求，加装电梯就没有任何实际价值了！相反却带来诸多坏处。 政府补贴给旧楼加装电梯，属于占用公共资源。这种资源毕竟不是从天上掉下来的，需要政府出资。政府钱来自公共财政。那么给谁装，不给谁装，这其中就是有争议的。而且加装电梯与否都是争议，说明补贴政策有很大的问题。 在加装电梯的过程中，不仅有安装成本，还有运行成本。那么对于每层居民，每个年龄段的居民，诉求都不一样的。对于加装电梯的诉求，一般是：高层老人强烈表示需要，也愿意出钱；一层的根本不需要，反而影响生活；二层的基本也是不需要，要摊派费用也不愿意。 加装电梯安全隐患大，成本高。从设计上来说，旧楼原本没有设计电梯的空间，在旧楼加装电梯是额外的成本。而且旧楼加装电梯的安全隐患也比较大，尤其旧楼很多时候的设计容易受到电梯的影响。 旧楼居民流转，是高效的方式。很多非旧楼的居民，在质疑“旧楼加装电梯”的时候，会说到：“自己不适合住旧楼，为什么不搬家呢？”这句话本身也不是没有道理，本来合适的人住什么楼，肯定是最好的解决方案。比如，对于高校的宿舍，六层的楼，很多没有电梯，一年年周而复始，也没有学生要求加装电梯。这就是因为都是年轻人，不需要电梯。那么，对于六层没有电梯的楼，让居民自己搬家是成本比较高的，一个比较合理的方式是：政府管理部门提供城市内的居住流转方式，让六层的楼流转到适合住它的年轻人手中。 对于“旧楼加装电梯”这个方式，并不是改善城市生活的最好方式，其中的隐患高，成本大。最好的方式，还是让城市人的居住流转有序，让合适的人住到合适楼当中。 加装电梯关系到各方物业私权的复杂关系。装了电梯，对于三楼及以上的老人来说，是大利好，上下楼梯这个大问题解决了，甚至房产也增值了。但是对于住在一二层的居民来说，却未必。电梯是后来加装而非原发设计的，必然外置凸出于外立面。电梯运行的噪音会不会影响一二层的居民？其次，外置的电梯还会对他们本来就不好的采光造成影响。这些不仅影响了他们的应有权利，还会对他们的房产价值造成影响。 作为受益方是否应当对一二层的受损失方做出一定的补偿？而作为《实施意见》，也应当事先对此做出指导意见，以免在实施过程中纠葛不断。还要考虑到一点，即便受益方开出较高的补偿条件而一二层的居民哪怕只有一户不接受，这也是无法用少数服从多数的道德说教来强求的。因为你有加装的理由而他也有拒绝的权利，这是法律所赋予的私权的复杂性所在，也是近几年来各地加装电梯成功案例寥寥的原因所在。比如上海的指导意见出台好几年了，政府甚至给每台电梯补贴24万元，结果却依然只装了零星几台。 即便冲破千难万阻全楼道都同意加装了，那也要对以后可能潜在的矛盾先做预案。电费怎么分摊？维修费用哪里出？这些自然是要事先厘清的，同时还要考虑到同小区其他没有加装电梯的居民的意见。比如，老小区每幢间距比较窄，加装的电梯对于车辆进出有没妨碍？如何避免？对小区外观的整体协调性有无影响？台风天，外置电梯安全性如何？都应当对相关邻居做出解释并给予肯定的答复。谨慎是应该的，这关系到整个小区的和谐。 所以，鉴于加装电梯的先天不足，它必然是件费尽周折的事。有关部门的指导方针一定要细致入微，周到全面，从全局的和谐角度来解决问题。对于老小区加装电梯，乐见其成，而应谨慎行事。 装一部电梯，成本约百万元。如果是一栋6层高、每层2户的老楼装电梯，把100万元的成本分摊到2—6层的各户身上，平均每户要交10万元。尽管北京市对试点项目均有几十万元的补贴，但每户仍要承担几万元的电梯费用。 去年，北京在城六区各选取一栋1990年前投入使用的住宅楼房，作为加装电梯试点。起初，潘家园社区里的几栋老楼争名额，只能以抽签方式决定。社区工作人员蔡燕玲回忆，一听说每户还要交一大笔钱，不少被抽中的老楼居民就不乐意了。 在京沪等地现行规章中，老楼加装电梯都没有严格要求100%业主同意。上海2013年底印发的《关于明确本市既有多层住宅增设电梯居民征询相关工作的指导意见》指出，加装电梯需经本幢“业主90%以上同意”。《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》则要求“三分之二以上业主同意”。两地文件也都有个附加条件：上海要求“未签订改造协议的业主无激烈反对意见”，而北京则指出“应征得因增设电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意”。 旧楼加装电梯的失败经验1. 首先有加装想法的人往往都是顶楼的，过去的地产商也真尼玛坑，有的8楼都没电梯。但是这只是顶楼少数人家一厢情愿的要求，于是他就带这种要求来找我。他会跟我说邻居的工作他会搞定，如果成功了边上几个单元都会做，而且要求我马上给他画个图纸。于是我画了一个示意图，把电梯和旧楼的关系都表示清楚了。他又要我做预算，我测算了一下。电梯16-21万，钢构13-16万，基础3-5万，设计1.5万，危房鉴定1.5万，楼道建筑处理连廊等8层4万，其他1万，我来总包利润手续4万。我跟他说你们协商一下，没45到55万左右的预算就别做后续工作了，结果没响了。 2. 众所周知，多层建筑的价格1层最便宜，2层略贵，三楼四楼最高，五楼比四楼低一点，六已上又便宜了，加装电梯首先对1-2楼无任何意义，反而有一定的采光和通道影响，一般会反对，三楼走一下也是无所谓的，四楼扛一下也到了，但是一旦加装电梯，同志们，价格是涨还是跌。用膝盖也想到了，出售优势是让五楼以上的占据了。 3. 北方我不知道，我们温州地区的汽车保有率太高了，单元前面加装电梯不是减少一个车位的问题，基本是灭了一排车位。 SO，不要谈什么加装电梯了，房子本来就是商品，把精力集中在如何换房上才是王道。全国各地轰轰烈烈的闹加装革命，加装成功的基本都是没有产权纠纷的政府单位房多，而且还有一定的补贴。 综上所述，旧楼加装是个伪命题。 大概的审批流程： 打个报告出个加装后的效果图---本单元业主全体同意物业盖章申报街道社区-街道社区组织规划，消防，设计，地质和涉及管线单位等现场勘验一致同意----出设计图报规划审批----危房鉴定木问题----公示木油人反对----规划出建设工程规划许可证----打桩，基础钢架，安装电梯，后期建筑修补直到完工电梯验收-报规划竣工相应的资料存档案馆备案，基本是这样有一些遗漏请大神补充。 北京 旧楼加装电梯遭遇“拦路虎”。为老旧小区安装电梯，是一件让百姓拍手叫好的实事儿，但实施起来困难重重，“协调难”、“经费难”、“落实难”，这“三难”像拦路虎，致使加装电梯工作进展缓慢。 由于增设电梯必须征得本单元所有业主同意，协调难成为最大的一道坎。”相关人士补充道，特别是一些低层住户，常以遮光、噪音等理由拒绝，甚至有的会提出盖违建、要车位等要求，最终致使老楼增设电梯难以实行 。 另一相关人士透露，街道办事处等基层部门应积极发挥居中协调和资源整合的力量。低层住户没有加装电梯的刚性需求，反而要承担加装电梯的费用支出和施工影响等隐性成本，有消极态度可以理解。 经估算，多层住宅每部电梯的改造、加装成本约20万元，这仅仅是加装电梯所需的费用。业主对资金筹措方案难以达成一致意见，也是很多住宅小区未能成功加装电梯的重要原因。对于经费问题，可以通过推广增设补贴来解决。 “老旧小区不仅楼龄长，而且产权单位不明晰和物业管理不到位，有的甚至没有物业管理公司。”相关人士认为，这种情况也造成了老旧小区加装电梯的难度和社区协调管理的不便。加装电梯涉及的管理部门较多，包括规划、建设、消防等多个行政主管部门，也在客观上为增设电梯增加了难度。 上海 加装电梯四大难点。上海市住建委、市规土局和市技监局推出简化手续的通知，使旧楼加装电梯工作取得了一定进展。 目前，上海老房加装电梯主要难点在于协商难、办理难、无人协助难以及建设施工难。 协商难。根据本市文件规定，既有多层住宅加装电梯须经二次征询：第一次，增设电梯所在楼须90%业主同意，若涉及占用小区土地或专有部位，征得相关权利业主三分之二以上同意；第二次，改造方案和资金筹措方案，须加装电梯幢业主三分之二以上同意并签订改造协议。这样的协商如果没有居委会、业委会等帮助，靠楼内居民自己来完成，难度很大。 办理难。既有多层住宅加装电梯属于建设工程的一种。一部电梯虽然仅几平方米，但要装到已有的住宅楼上，手续十分繁复，各部门审批时间较长。 无人协助难。加装电梯虽说业主是主体，但由于这项工作十分复杂，所以也需要得到各方支持才能办成。目前，上海各区职能部门对此支持力度不一。不少街道、乡镇更是不甚了解、不予支持。 街道干部本身对多层住房加装电梯这件事不了解，而且怕麻烦。业委会也是一个重要环节，一旦没有业委会或业委会不健全，加装电梯只能搁浅。 建设施工难。业主加装电梯一般都是找有资质建筑工程公司实施。然而，一栋六层或七层的住宅楼加装一部电梯，电梯成本以及土建、安装工程，究竟需要多少资金？由于没有一个可以参考的标准，因此很多准备加装电梯的居民感到困扰。 |
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