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老周自告奋勇老回答一下，看能不能给打答疑解惑。 土地增值税实际上在1994年就出台了，由于当时的住房实行的是计划住房制度，那会没有所谓的商品房，所谓这个土地增值税也没啥存在感，主要是在进入2000年后，房地产市场日趋火爆，土地增值税又浮现出来了，目的也是为了抑制房地产的泡沫，目前来看，效果不咋地。 要理解这个土地增值税加计扣除，咱们从下面几个部分去分析分析： 土地增值税计算的基本原理从税法角度去看土地增值税呢，它的计算公式就是：应纳土地增值税=增值额×税率-速算扣除额。 关键就是这个增值额的计算，增值额等于房地产转让取得的收入减去法定扣除项目， 所谓的法定扣除项目总的来看，就是按这4项进行归类： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）房地产开发的成本； （3）房地产开发费用； （4）与转让房地产有关的税金； 但是，对于房地产开发企业，在计算土地增值税的扣除项目时，单独有一个加计扣除项，扣除的金额为上面第1和第2相之和的20%，这个就是所谓的土地增值税加计扣除，但是我们要明白，这个扣除项仅仅使用于房地产开发企业销售不动产涉及的土地增值税，其他类型房地产转让计算土地增值税时，不可以加扣20%的。 为什么房地产开发企业可以加计扣除20%加计扣除20%这个规定是在2006年提出来的，期初是为了降低房地产开发企业的税费负担，进而起到降低房价的作用，但是实际作用大家也都看到了啊，就拿深圳来说，2006年深圳福田均价在1.3万左右，而现在深圳福田的均价在12万左右，房价涨了差不多10倍，所以啊，这个政策出台的初衷，咱就不必再多讲了，讲多了只会更生气。 加计扣除该如何判定土地增值税清算的难点也就在如何把发生的开支按上面提到那4个项目去归类，加计扣除只能在（1）取得土地使用权所支付的金额和（2）房地产开发的成本两个项目计算，如何把成本费用正确归集到这两个项目来那就非常重要了，这里面的学问可就深了，这也是税务稽查的重点。 取得土地使用权支付的金额这个项目的归集比较简单，无分就是地价款，契税，判定起来不是很复杂。 关键就是这个房地产开发的成本，这个涉及的内容就比较多了，像土地征用补偿、规划设计费、三通一平、主体建筑、基础设施、开发间接费用等，在实物操作中，正确的划分是很难的，很考验会计的水平，也是最容易引起税务争议的重点区域 总的来说，土地增值税的计算公式其实很简单，关键在于成本费用的归集，尤其是房地产开发成本的计算，会对应交土地增值税产生特别大的影响，一定要进行正确的判断，不然可以会引起税务纠纷。 |
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