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我注意到最近很多人在向我推荐或咨询华侨城（全称，华侨城A，SZ000069）这家企业。 可能是我最近买了点万科A，持有地产板块的朋友就想过来跟我交流和探讨一下有关地产股的认识和看法。 尤其是华侨城2019年的中报公布出来后，网上网下跟我提起它的人似乎更多了。 我翻了下它的财报，觉得挺有意思。 总体结论是：目前的华侨城估值的确非常低，但又似乎低有低的道理。 不喜欢看财报的，一看到数字就头疼的，读到这里，知道结论了，可以就此打住。 喜欢刨根问底的，请继续——还是老规矩，我尽量写得简单直白一些。 我再重复一下我的写作宗旨：如果不能让小学生毕业生水平的人看懂，那就说明我的文章是失败的。 先看一下，为什么有那么多人关注并且向我反复推荐华侨城—— （图一：2019年半年报主要经营数据） 原因很简单，财报上的业绩，增长得好呗！ 图一是华侨城今年半年报披露的主要经营数据。 从报表披露看，华侨城上半年营收增长19.95%，归母净利润增长39.52%，扣非净利润更是增长高达45.30%！ 这样的增长数据，对喜欢看利润数据投资的人，当然极具视觉冲击力喽！ 利润是有了——但是我更看重的是利润的真实质量如何？ 也就是说，企业在实现利润的过程中，究竟为自己带来了多少真金白银的流入。 一审视现金流，吓了一跳： 经营性现金流净额竟然是负数！ 而且，从报表上披露的数据看，去年同期，现金流净额也是负数。 偶尔一个时期企业的现金流不佳，并一定值得大惊小怪。 为了慎重起见，我粗览了下华侨城最近五年的相关财务数据—— （图二：近五年净利润数据） 这是华侨城2014年以来的年报归母净利润数据——总体上增长还是不错的，跟今年半年报体现的趋势相符。 （图三：近五年经营性现金流数据） 这是华侨城2014年以来的经营性现金流净额数据。 问题就出在这： 1）起伏较大； 2）而且五年之中，居然有4年是净流出； 我们以前核实一家企业利润成色，喜欢用“净现比”这个数据来衡量——这个数据，在华侨城这里基本上直接失效了。 经营性现金流净额都成负数了，净现比没法比了。 为了更谨慎起见，我把数据统计的时限进一步延长到了十年—— （图四：近十年净现比数据） 大家看，华侨城不仅是这一两年、三五年经营性现金流不好，而是十年如一日地不好哇。 考虑到华侨城是地产股，地产股也许有地产股的行业特性——万一地产股的经营模式决定了这样的数据格局呢？ 所以，为了更保险起见，我索性统计了它近十年来的经营性现金流、投资性现金流、筹资性现金流总貌—— （图五：近十年现金流数据总览） 十年是一段不短的时限了。 三峡大坝都能建好了。 正常的房地产经营周期，最长也就四五年吧。 所以至少两轮生产周期的数据，应该更有代表性。 结果——敲黑板：看上边图五哈——10年经营性现金流净额－32.3亿，还是负数；投资性现金流净额－513亿，负数；筹资性现金流净额769.3亿——乖乖，终于见到个正数了。 数学上，有个计算法则叫“负负得正”，华侨城的这个“负负得正”又是什么含意呢？ 很显然，华侨城这十年：通过正常的企业经营创造的现金流，已经远远不能支撑投资扩展业务的需求，所以全靠巨额的对外再融资，才能支撑得起企业的经营和扩展！ 10年，企业通过经营带来的现金流入是负数； 10年，企业对外净融资近770亿，才勉强支撑得起500余亿的对外扩张性投资。 所以，我们在网上，可以很容易搜索到华侨城这些年没完没了的企业债发行公告—— （图六：近年来华侨城债券相关公告截图） 原网页显示了好几页，我只是截了其中一小部分作为截图。 从财务数据上看，华侨城这家企业的管理层，非常热切地希望把企业做大做强，所以不断地融资，不断地扩展业务。 但是，我们看到，债务雪球越滚越大，好像已经没法停止了——最近两年，对外融资额尤其地大！ 筹资性现金流净额都是200亿、300亿的体量。 我查了下今年半年报，半年刚过，华侨城的对外融资净额又达到了228亿之巨。 今年全年超200亿，几乎是板上钉钉的事儿！ 翻到这里，我还不死心——众所周知，最近这十年，还是房地产在中国摧城拔寨的十年，也许房地产企业都这样激进勇武呢？ 于是，我想找个对标企业进行比对——很自然地——那就看看地产龙头万科好了： （图七：万科近十年净现比数据） 大家看，万科的经营性现金流也是高低起伏的。 但是——世间最怕的就是“但是”二字哦——人家万科10年间的经营性现金流总额是个正数，而且相比于净利润，还是个非常大的正数。 万科10年间的净利润总额1664亿，据此收回了2336亿经营性现金净流入。 净现比高达1.4。 也就是说每1元的利润，带来了1.4元的现金流入。 万科可是有着质量相当高的真金白银的流入哦！ （图八：万科近十年现金流量数据） 如图八所示，再看万科近十年的现金流总貌——经营性现金流净额2336亿，投资性现金流净额－2092亿，筹资性现金流净额1317亿。 很显然，在过去房地产攻城拔寨的10年间，万科也通过对外筹资扩大了业务版图，但它主要依靠的，还是自身的经营带来的现金流入。 相比万科，华侨城既激进又悲催。 相比华侨城，万科既老成又勇武。 都是不足10倍的估值，二者选其一，你会选择谁？ 大笑一声，休息！ 全文完。 |
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