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本文来源于公众号--中国房地产报 “与其说是收购并购，不如说是合作共赢。”世茂集团（股票代码：0813.HK，以下简称世茂）副主席、总裁兼执行董事许世坛8月27日在香港举行的世茂中期业绩发布会上对业界关注的收并购问题作出回应。 今年上半年，世茂房地产大手笔并购泰禾、万通、粤泰股份等房企旗下优质项目引发业界关注。其半年报显示，世茂上半年的购地方式中收并购占比70%，但对于业界媒体给予世茂的“并购王”标签，许世坛则不希望被如此定义。 作为较早就深入公司内部接触地产业务的二代接班人，许世坛近几年在面对媒体和投资机构时更加应对自如，这份淡定从容背后也得益于世茂近两年业绩的稳定增长。 根据其中期业绩显示，今年上半年世茂实现签约额达1003.4亿元人民币，同比上升38.7%，权益前签约额市场排名第12名，权益后签约额市场排名第11名，上半年完成全年2100亿元签约目标的47.8%。截至2019年6月，世茂账面现金有522.3亿元，较2018年底上升5.4%。稳定增长的销售额、充裕的现金流是世茂上半年连续多次大型并购的坚实保障。 据许世坛介绍，下半年，世茂将争取在第三季度做到销售规模1700亿元以上，但世茂不会调整全年销售目标。“现在没有以前那么高增长，有一些地产调控政策，金融上也有点收缩，所以长远来看，我们看好地产，但下半年要谨慎。” 收并购占比超六成 随着行业环境剧烈变化，房企在公开市场拿地愈发艰难，收并购成为房企扩充土地储备的主流方式，在此背景下，世茂也开启“买买买”模式。 今年上半年，世茂先后以交易总对价约77亿元收购泰禾旗下7个项目股权。此后不足一个月时间，世茂又以近64亿元总价接盘粤泰股份旗下5个项目。据不完全统计，上半年世茂通过收并购增加的项目至少15个，以此方式补充了广州、长三角以及京津冀地区的土地储备。 截至2019年6月底，世茂总资产达4159.4亿元，集团土地储备权益前货值超过10500亿元。上半年新增土地储备共60幅，土地总价值约788亿元，其中，按总价格看，收并购占比约60%，按面积来看，收并购占比约64%。 通过这几次大手笔收并购动作，世茂也成为继融创、阳光城等房企之后新的“并购王”。 然而，“并购王”的标签在许世坛看来，并不希望被如此定义。许世坛认为“这是一种合作共赢”。实际上许世坛已经不止一次表达过此观点。在不久前的世茂服务焕新发布会上，许世坛就公开表示，“并购王”只是外界的一种说法，世茂的这些收并购举动实际上就是合作共赢。由于公告的限制，世茂实际的收并购案例远比公告的多。 下半年，世茂将坚持收并购方式获取土地储备，但收并购金额则由回款来决定。“一般开发商回款率在80%左右，50%的回款就相当于40%的销售额，因此50%的回款用于购地是合适的。” 此外，许世坛还对下半年收并购项目的税后利润提出要求，其认为下半年投资要更谨慎，因此对项目要求要更高，要求收并购项目的税后利润提高至12%~15%。 重回前十的可能 环境在变，企业的计划也在随之改变。 在2018年业绩会上，对于世茂排名能否重回前十，许世坛当时表态“我相信应该能吧”。半年过去了，对于同样的问题，许世坛表示：“内部没有这样的想法，主要看市场情况。前进一名或两名没考虑那么多，但我们就是要进步，要超过同等级同体量的企业。” 虽然许世坛表态世茂没有冲击前十的想法，那么世茂今年到底有无冲击行业前十的底气和可能？ 首先从数据上看，世茂2019年上半年新增货值2500亿元，销售签约面积556万平方米，下半年预计可售资源是1673万平方米，故2019年全年可售资源2229万平方米，如果按照1.8万元/平方米的销售均价，全年可售货值预计可超4000亿元。按照管理层说法，如果全年按照53%的保守货值去化率来计算，世茂今年完成全年2100亿元销售目标是大概率。 那么世茂有没有可能完成更多？实际上，世茂上半年完成销售额1003.4亿元，销售增幅近40%，按照许世坛的预计，世茂全年的销售增幅会高于40%。2018年世茂完成销售额为1761.5亿元，按照超过40%的增幅计算，今年世茂全年至少可以完成2466亿元销售额。 上述提到，世茂冲击前十主要还看市场情况。“如果市场预测能在15万亿元左右，那么2500亿元以上规模才有可能进前十，如果市场差一点，2300亿至2400亿元规模就能进前十。” 照此推断，即使按照前十的较高门槛2500亿元，那么世茂今年将有很大可能性跨入前十。 横向对比来看，根据克而瑞上半年销售全口径排行榜显示，世茂排在第12位，在其前面的是排行第11位的招商蛇口以及排行第10位的龙湖集团。前者上半年完成销售额1011.92亿元，后者完成销售额为1056.2亿元，分别与世茂的销售差额为8.52亿元、52.8亿元。销售差额不大， 对此，在业绩会上，许世坛也调侃称“不明白世茂的销售业绩总比同等房企少一点”。 招商蛇口2018年销售额1705.84亿元，其2019年销售目标为2000亿元，对应的销售增速为17.2%，即使按照上半年销售增速35%计算，全年可完成销售额约2303亿元。龙湖集团2018年销售额为2006亿元，其2019年销售目标为2200亿元，对应的销售增速为10%，而其2019年上半年销售增速仅为8.8%，即使完成全年销售目标其全年销售额也为2200亿元。而世茂预定全年销售增速超过40%，则销售额也有可能超过2500亿元，因此，与同等级企业相比，世茂今年冲击前十同样具有竞争力。 但是，据中国房地产报记者了解，每个企业均会制定内部销售目标，这一目标往往高于对外声称的年度目标。虽然现在房企均在倡导提质降速、稳健经营，但每家大房企也都不忘另一只手抓起规模，所以世茂今年能否重回前十，还要看下半年各家房企的销售业绩。 “很多媒体在讲世茂房地产心中有一个很大的魔障，就是今年要重回前十。实际上，我们内部倒没有这样的想法。” 世茂集团副主席、总裁兼执行董事许世坛在业绩会上表示，“我觉得首先还是要看市场。比如说全国市场体量真的可以在15万亿左右，还是不错的，我相信肯定要达到2500亿以上才有可能进前10，但这个数字是动态的。我们长远的目标还是要超过行业平均。” 责任编辑 徐妍 流程编辑：曹冉京 审读：戴士潮 |
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