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目前我们做产业地产的行业里面有哪些模式和特征，大家都知道住宅地产一讲就是几个环节，拿地、策划、盖房子、销售。全天下的住宅开发商都一样，但是全天下的产业地产商都不一样，没有一家是一样的，所以我大概归了八个方面的模型，主营业务特点，盈利模式是什么，优劣是什么，因为是第一次，可能涉及到每家企业，每家企业都是我们的好朋友，我都一块拿出来说，对与不对大家不要见怪。 第一个是科技地产模式，这是一个标准的科技园区，从建设到产业招商到落地的各种服务，这是和政府相关的园区开发行为，有优点也有劣势，优点是我们可以帮助地方政府实现产业创新的聚集。缺点是特别累，周期长，见效慢，而且回报率达不到股东的要求。 第二个模式是一级开发模式，比如说廊坊的中国宏泰王总的企业，就是做园区的一级开发，招商、卖地，给入园的企业做服务。特点就不说了。 第三个模式是基地+基金的模式 ，前期把园区做成熟以后，以持有物业加股权投资模式，应该说我认为他们是国内租金+股权投资收益的模型值得我们很多的同行学习。 第四个模式就是产业投资模式，就是华夏幸福和荣盛发展，把几十平方公里的荒芜的土地变成了产业活跃，功能完善的新城，这样的贡献对我们所说的城市化进程来说是贡献度非常大的，城市新城新区的发展模式，应该在地方政府，包括中央政府认可。 联动U谷，早期以工业厂房，标准化产品的建造与销售。 打造特色小镇，像碧桂园在惠州打造的小镇，其实像思科把清华大学高端的研发，大型的科技企业集团聚集在一个小镇上进行产业创新和产业融合，力争打造科研和高端总部聚集的小镇，正在建的过程中，成与不成我们也在观察。 这是我简单的把几大产业地产的模型优劣和特点做了分享。 在企业运营层面又有什么特点呢，我也做了五个转型的总结。 一个是腾笼换鸟的，不管是长三角的园区怎么发达，包括我们在深圳，都是把旧城改造，工业园变成研发园，变成总部园，这个过程中，包括北京也是，很多工业大院，这是随着时代的产业需求进行的产城的功能改造。 第二个是由园到镇。产业园区升级为特色小镇，刚才我提到了碧桂园在做科技小镇，其实在上海的李书记最近发表了重点的演讲，由产业园的产业聚集功能再加上城市配套再加上空间尺度的有效的合理规划，可以变成特色产业聚集的小镇，这个观点也是现在我们未来会看到更多的产业园单一功能到产业融合的小镇功能，未来会呈现的更加丰富。 第三个是服务导向。很多的园区是由地方政府或者开发商建设的，大家都想谋求短期的高周转和效益，但是我们发现园区的物业本身其实很难在做了，可能要靠更多的服务赚钱，所以我们看到了过去的园区有简单的服务，现在我们会把园区当做一个巨大的创新孵化的平台，要素和资源，服务就特别需要。服务导向可能是决定了一个园区成功失败的最关键的地方。 第四个是轻重兼备。我们在过去园区是重资产，大家都想到了怎么用园区卖房子，后面我们发现能不能把经验变成轻资产的服务，给新进入的提供很多规避风险的服务，使他们能够尽快的进入这个行业，而且避免试错成本，轻资产的服务实际上也是很多产业地产商准备大力打造的新型业态。 第五个产业生态。刚才我们说了，园区一平方公里看的是房子和企业，如果再放大到社会和政府的各种服务机构，能看到的是一种社会化的孵化器，所以我们的成功不是简单的招商、运营、服务，很可能是整个入园所有企业的生态圈能不能建立，比如说需要各种各样的要素资源，丰富与否，包括这些政策和企业的运营之间能否形成耦合效应，这是生态链来打造的，不是房产项目打造的。所以产业生态型我们特别关注这方面的特点。 |
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